Рынок земли и его специфика

        Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный технологический университет растительных полимеров

Факультет экономики и менеджмента

Кафедра экономической теории

Курсовая работа

на тему: «Рынок земли и его специфика»

Выполнил                                                                    студент гр. 6-327

А.Е. Иванова

Проверил                                                                     ст. преподаватель

А.Ю. Павлюченкова

Санкт-Петербург

2010

                                        СОДЕРЖАНИЕ:

Введение…………………………………………………………………………2-3

1.Рынок Земли

              1.1 История развития земельного рынка……………………………….3-4

              1.2 Общая модель земельного рынка…………………………...............4-5

              1.3 Особенности рынка земли…………………………………...............6-8

2. Рента…………………………………………………………………............8-10

              2.1 Цена Земли…………………………………………………………10-14

              2.2 Арендная плата…………………………………………………….14-15

              2.3 Равновесие на рынке………………………………………………15-22

3. Российский земельный рынок: проблемы и особенности

              3.1 Земельные отношения…………………………………………….23-28

              3.2 Земельный кодекс…………………………………………………28-34

Заключение…………………………………………………………………...34-35

Список использованных источников и литературы…………………………...36

ВВЕДЕНИЕ

Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.

Начало формирования рынка земли в сельском хозяйстве было положено в 1993 году Указом президента. В Указе, во-первых, земля была отнесена к недвижимости, и с ней разрешались сделки как с другими объектами недвижимости, во-вторых, с разрешения местных властей можно было продать земельные участки с изменением их целевого назначения. Этот радикализм был уменьшен в другом Указе за № 337 от 07.03.1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю". В нем в п. 4 было сказано, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе: передать земельную долю по наследству (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного хозяйства; продать земельную долю; подарить, обменять ее на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; свою землю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования этой долей в уставной капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации. Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могли быть использованы только для производства сельскохозяйственной продукции, Целевое назначение этих участков могло быть изменено лишь в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Становлению рынка земли сельскохозяйственного на значения способствовал Указ президента "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", который был призван с помощью ипотеки активизировать и облегчить операции по купле-продаже земли, привлечь финансовые сред­ства в производственную сферу. Главное в этом правовом акте - снятие ограничений на размеры земельных участков для всех видов землепользования и на бесплатной основе расширение частного землевладения.

Большой общественный резонанс вызвал принятый в сентябре 2001 года Земельный кодекс, продвинутый через Госдуму правительством РФ. Еще больший всплеск эмоций вызвало прохождение и принятие Думой Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", действие которого вступило в силу с января 2003 года. Земельный рынок один из самых главных и актуальных вопросов сельского хозяйства

1.Рынок Земли

              1.1 История развития земельного рынка

Рассмотрение такого вопроса как специфика и функции рынка земли мы бы хотели начать с истории развития как земельных отношений вообще, так и земельного рынка в частности.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. В России в IXX веке земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли.

Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным.

Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту, кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность.

Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного её использования. Так, земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

1.2 Общая модель земельного рынка

Рынок земли – средство перераспределения между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее: передачу прав на земельные участки от одного лица к другому; установление равновесных цен на землю в различных регионах; связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации.

Рынок земли как саморегулирующаяся система включает такие основные элементы, как: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

На рынке земли действуют четыре основных группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы.

Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности: сезонные колебания цен, большая дифференциация цен в зависимости от местоположения, развития инженерной инфраструктуры и экологических условий; сегментация рынка по экономическим возможностям покупателей и др.

Основные же особенности определяются спецификой самого товара – земли. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

Сегментирование рынка – это один из важнейших инструментов маркетинга. От того, насколько правильно выбран сегмент рынка, во многом зависит успех в конкурентной борьбе. Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар – земля и участники рынка – коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования – это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

Сегментирование рынка по категории покупателей проводится в основном по четырем признакам: демографическому, психологическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих признаков используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков.

Критерий сегментирования – это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару – по земле, позволяющей выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров, размер участков, инвестиционная привлекательность и другие. [3, стр. 25]

1.3 Особенности рынка земли

Рынок земли — сфера товарного оборота земельных угодий, которые можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий, сооружений, объектов инфраструктуры. Следует иметь в виду, что под земельным рынком понимается оборот земли, включающий как непосредственную ее куплю-продажу, так и иные сделки с землей (аренда земельных участков).

Земля, как экономический ресурс, обладает рядом особенностей. Во-первых, земля не имеет издержек производства. Земля имеется в наличии как природный объект. Это бесплатный и невоспроизводимый дар природы. Во-вторых, ограниченность земли. Все прочие экономические ресурсы (труд и капитал) также ограничены, но их можно накопить или воспроизвести. Изменить размеры земельных угодий человечество не в состоянии.[5]

Поскольку количество совокупного предложения земли в каждый момент времени увеличить невозможно, то кривая предложения земли абсолютно неэластична. Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Необходимо, однако, иметь в виду, что в долгосрочном периоде предложение земли может измениться. Например, в результате нерационального природопользования может быть потеряна часть сельскохозяйственных земель. Вследствие эрозии из сельскохозяйственного оборота в мире ежегодно выводится 6—7 млн га, а заболачивание и засоление выводят из землепользования еще 1,5 млн га. В качестве обратного примера можно привести Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Это означает, что в краткосрочном периоде кривая предложения земли является вертикальной линией, а в долгосрочном — наклонной .

Земельные угодья можно использовать как для сельскохозяйственных, так и для несельскохозяйственных нужд (земля используется для строительства жилья, объектов инфраструктуры, производственных корпусов и пр.). Совокупный спрос на землю складывается из сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса: DN = D1 + D2, где DN — совокупный спрос на землю; D1 — сельскохозяйственный спрос; D2 — несельскохозяйственный спрос.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос демонстрирует сегодня устойчивую тенденцию к росту. Например, все земельные ресурсы России составляют 1709,8 млн га, из них на сельскохозяйственные земли приходится только 662,2 млн га.

На рынке земли действует тот же, что и на всех прочих рынках, механизм Спроса и предложения. Однако, прежде чем его рассматривать, необходимо определить некоторые экономические категории, без понимания которых изучение данного факторного рынка было бы затруднительно. Необходимо четко различать понятия аренды и ренты, землевладения и землепользования. Субъектами экономических отношений на рынке земли выступают два типа собственников — полный собственник и собственник по пользованию. Полный собственник (землевладелец) обладает всеми правами собственности на земельный участок и определяет его дальнейшее использование. После заключения сделки по аренде определяется конкретный пользователь земли — землепользователь. Землевладение — владение землей на правах собственности и отдача ее в пользование предпринимателям. Землепользование — пользование землей в установленном законом порядке. Землевладелец может сам заниматься производительным использованием земли, тогда землевладелец и землепользователь едины в одном лице. Пользователь же земли не обязательно является ее собственником.

Особенностью механизма ценообразования на рынке земли является необходимость различать земельный участок как таковой и производственную функцию земли. У землевладельца существует три варианта использования своей собственности: земельный участок можно продать, выручив за него соответствующую цену; на данном участке можно вести хозяйственную деятельность, получая при этом регулярный доход в виде прибыли; земля может быть сдана в аренду, что принесет ее владельцу регулярный доход в виде ренты.[7]

2. Рента

Определение ренты неразрывно связано с понятием земли. Внешне рента представляет собой плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора, если собственник и хозяйственный субъект не являются одним и тем же лицом. Очевидно, что она – часть стоимости продукта, полученного предпринимателем. Среди причин появления рентных отношений можно выделить следующие особенности, присущие природному фактору производства: земля и многие другие природные ресурсы не являются свободно воспроизводимыми условиями труда; ограниченность земель сельскохозяйственного назначения вообще, а земель лучшего и среднего качества тем более, обусловливают мизерную эластичность предложения земель.