Рынок земли, его специфика. Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию

Наличие монополии на землю как объект хозяйствования и монополии на землю объект собственности становится препятствием на пути свободного перелива капиталов и равноправного участия сельского хозяйства в формировании средней нормы прибыли, в соответствии с которыми формируется равновеликая прибыль на равновеликие капиталы. Однако, несмотря на то, что земельный капитал не принимает участия в формировании средней нормы прибыли, его функционирование предполагает среднюю норму прибыли в качестве критерия эффективности применения капитала в сельском хозяйстве, а в основе рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию лежит не цена производства, стоимость, создаваемая на худших землях. 

Государственная собственность

Государство олицетворяет и представляет интересы всех членов общества. Однако далеко не все члены общества в равной мере используют природные ресурсы и земельный фонд.  Поэтому с целью устранения этого неравенства все юридические и физические лица, пользующиеся государственной землей, обязаны заплатить за нее государству и тем самым обеспечить остальным членам общества их право на доход от земли, который консолидируется в государственном бюджете и используется на решение общественных проблем. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.[13,С.450]

Провозглашая  право свободного владения земельной  собственностью, 
Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом.

Земельный кодекс в нынешнем варианте решает вопрос получения гражданами России земельных участков для организации  крестьянского хозяйства, для ведения  личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, и животноводства, индивидуального жилищного, дачного  строительства и т.д. Но в нем  содержатся жесткие ограничения  правомочий по распоряжению земельными участками и долями, по существу отрицается ипотека.[4,С.19-31] 

Вопрос 4: Цена земли. Факторы, определяющие цену на землю 

В определении  цены на земли, несомненно, последнее  слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный  участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той  земельной ренты, которую она  приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать  как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать  полноценным товаром. У одной  земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде  можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных  по множеству документов.

Цена  рождается на рынке. "Открытие" цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В  России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень  небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий).

Но большая  часть потенциального земельного рынка  у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского Института сельского развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.

Федеральный закон "О плате за землю" 1991 года вводил понятие "нормативной  цены", которой должны были оперировать при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита. Нормативную цену следовало рассчитывать, исходя из ставки налога на землю. Средние ставки налога по областям указывались в самом законе, а уточнять их в зависимости от качества земли, удаленности участков от областных центров и прочих показателей должны были уже местные налоговые службы. Земля согласно Земельному кодексу должна использоваться только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать какой-нибудь фирме, скажем, под строительство завода. В случае непосредственной продажи земли ее цена находится в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в обратной зависимости от процентной ставки.[6,С.1] 

Вопрос 5: Сельское хозяйство. Формирование цены на продукцию сельскохозяйственного производства. 

Площадь земель сельскохозяйственного назначения в РФ составляет более 168 млн. га и  сопоставима с площадью аналогичных  земель в 25 странах Евросоюза вместе взятых. Суммарно в странах Евросоюза данные площади составляют около 40% общей территории стран, в России доля сельскохозяйственных земель не превышает и 10% объема российской территории. При этом площадь только сельскохозяйственных земель в России в три раза больше, чем общая территория Франции – крупнейшей страны Евросоюза. Франция входит в пятерку ведущих стран - мировых экспортеров продукции сельского хозяйства, более половины ее территории занимают пашни и пастбища. При этом Россия входит в пятерку ведущих стран-импортеров готовой продовольственной продукции. Основную часть сельскохозяйственных земель и в России, и в странах Евросоюза составляет пашня. Структура сельскохозяйственных угодий России сопоставима со среднеевропейской структурой: около 60% земель составляет пашня, около 30% - пастбища.

Несмотря  на столь масштабные сельскохозяйственные угодья, эффективность использования  земельных ресурсов в России на самом  низком уровне по сравнению со странами Европы. Производительность труда персонала, занятого в сельском хозяйстве европейских стран в среднем более чем в 5 раз превышает российский уровень. Соответственно, общий абсолютный объем производимой в России продукции, несмотря на сопоставимые площади сельскохозяйственных угодий, ниже европейского в 7 раз. Основную часть земельных участков в России составляют участки площадью более 50 га. Это связано с тем, что основная часть участков находится все еще в государственной и муниципальной собственности – 68,7%, в собственности граждан находится 29,9% земли с/х назначения, а в собственности юридических лиц – только 1,4% (по данным на 01.01.2007).

Подводя итог исследованию, можно сделать  следующие выводы:

- Площадь российских земель сельскохозяйственного назначения сопоставима с суммарной площадью аналогичных земель 25 стран Евросоюза. При этом в среднем по европейским странам сельхозугодия занимают 40-50% общей территории стран, в то время как в РФ – не более 10%.

-  Эффективность использования земельных ресурсов и производительность труда в сельском хозяйстве европейских стран в 5-7 раз превышает российский уровень.

- Земля в России даже с учетом крайне низкой эффективности ее использования значительно недооценена, как минимум в 3-5 раз.

- Основные земельные угодья в России находятся пока в собственности государства и муниципалитетов.[14]

Сельскохозяйственный  спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение — степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья. Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер. Чрезмерно узкая специализация для большинства ферм не является типичной. Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю продажу земли осуществляется по рыночным ценам.

Люди  не могут жить без пищи, к которой  привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного  изменения цен. В условиях высокой  инфляции спрос на продукты питания  уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Даже  незначительное сокращение привычных  объемов предложения может явиться  причиной сильного роста цен на продовольствие. И, наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен  на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная  сфера сильно зависит от природных  условий. Изменения погоды, неблагоприятные  атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное  влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя  — явление, типичное для населения  подавляющего большинства стран. Это  долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя  приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского  хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое  в аграрной сфере, не будет уменьшаться  теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут  неуклонно понижаться. (Что и наблюдалось  во многих странах Европы в 80-е гг. нашего столетия). Естественно, что  это в конечном счете отразится  и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие  от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже... из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное для него — местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.[15,С.102] 

Подведем  итоги  зависимости сельского хозяйства от следующих факторов:

- от  природно-климатических условий,  что придает сельскому хозяйству  неустойчивость;

- от  сезонности характера хозяйственной  деятельности, что обуславливает  колебания занятости, в производстве  и предложении продукции сельскохозяйственного  происхождения;

- от  низкой эластичности спроса на  большинство продуктов, что имеет  своим следствием либо рост  цен без сокращения продаж (развитие  процесса инфляции издержек), либо  снижение цен, которое ведет  не к наращиванию покупок промышленных  товаров;

-от  слабой концентрации и относительной  распыленности производства многих  продуктов;

- от  самого характера сельскохозяйственного  производства, который формирует  особый образ жизни занятых  в данной сфере хозяйственной  деятельности.

Необходимо  отметить специфику образования  цен на продукцию сельского хозяйства. В противоположность другим сферам хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются худшими условиями производства, т.е. в основе рыночных цен лежат цены сельскохозяйственной продукции, полученной с худших земельных участков. В связи с этим на лучших и средних землях в силу большей урожайности появляется возможность получить больший доход в форме дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен худших по своему плодородию и местонахождению земельных участков обусловлен тем, что земля - ограниченный ресурс. Далеко не любая земля может быть вовлечена в хозяйственный оборот. Необходимость обеспечения продовольствием населения и многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обуславливает вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие «худшие земельные участки» носит исторический, относительный во времени и пространстве характер. На одном историческом этапе данный земельный участок не был пригоден для земледелия, на другом - в результате появившихся технологий и средств обработки земли его вовлекли в хозяйственный оборот. Следовательно, те земельные участки, которые считались худшими, переходят в разряд средних, а их место занимают другие, худшие по сравнению с ними.