Оценка нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел ул.1-Посадская,1

 
 
 
 

      10.2.4.Расчет стоимости объекта по доходному подходу методом прямой капитализации. 

Расчет  рыночной стоимости  оцениваемого объекта методом капитализации
Наименование  показателя	Единица измерения	Исходное  значение, формула	Расчетное значение
Общая площадь	кв.м	50
Рыночная  арендная ставка	руб./кв.м	1234
Потенциальный валовой доход	руб.	ПВД = А * S * 12 мес.	740 400
Коэффициент недоиспользования			0,00
Потери  от недоиспользования	руб.		0
Действительный (эффективный) валовой  доход	руб.	ДВД = ПВД –  потери	740 400
Операционные  затраты (постоянные)
Полная  восстановительная балансовая стоимость	руб.	4 643 518
Норма амортизации, %		1,0%
Фактический срок службы здания, лет		4
Сумма начисленной амортизации на начало 2008 г.	руб.	Sаморт. 01.01.2008 = Nам. * Тэкспл. * Свосст.бал.	185 741
Остаточная  балансовая стоимость на начало 2008 г.	руб.	Сбал. ост. 01.01.2008 = Свосст.бал. – Sаморт. 01.01.2008	4 457 777
Начисленная амортизация на начало 2009 г.	руб.	Sаморт. 01.01.2009 г.= Nам. * Тэкспл. Свосст.бал.	232 176
Остаточная  балансовая стоимость на начало 2009 г.	руб.	Сбал. ост. 01.01.2009 = Свосст.бал. – Sаморт. 01.01.2009	4 411 342
Среднегодовая балансовая стоимость	руб.		4 434 560
1) Налог на имущество	руб.	2,2%	97 560
2) Затраты на страхование, % от среднегодовой  остаточной балансовой  стоимости	руб.	1,0%	44 346
3) Плата за землю	руб.	Sзем.уч. * арендная ставка	3 853
Площадь земельного участка, кв.м		59,1
Ставка  земельного налога, за 1 кв.м		65,2
4) Оплата охранной  сигнализации	руб.		12 000
Итого постоянных операционных затрат	руб.		157 759
Операционные  затраты (переменные)
1) Заработная плата обслуживающего  персонала	руб.	3000*0,25*12 мес. + 26% от ФОТ	11 340
2) Коммунальные платежи	руб.	1800 * 12 мес.	27 600
3) Расходы на управление, % от ДВД	руб.	2,0%	14 808
4) Прочие расходы, % от ДВД	руб.	1,0%	7 404
Итого переменных операционных затрат	руб.		61 152
Резервы на замещение
Стоимость замены покрытия пола через 4 года		75 000
Норма дохода, %		8,0%
Срок  накопления, лет		4
фактор фонда возмещения РМТ  (FV)
0,2219208
Ежегодный взнос в фонд возмещения	руб.		16 644
Чистый  операционный доход	руб.		504 845
Коэффициент капитализации		11,0700
Рыночная  стоимость объекта  по доходному подходу	руб.		4 560 479
Рыночная  стоимость 1 кв.м	руб.		91 210

 

10.3.Оценка объекта по затратному подходу.

     

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

     

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена приобретения соответствующего земельного участка и воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. 

     

Основные  этапы применения затратного подхода:

1. определение стоимости строительства здания (СС);
2. определение предпринимательской прибыли (прибыли инвестора) (ПП);
3. определение восстановительной стоимости здания как стоимости строительства с учетом предпринимательской прибыли
4. расчет выявленных видов износа (И);
5. определение остаточной стоимости здания
6. оценка рыночной стоимости земельного участка (С_зем);
7. расчет итоговой стоимости объекта оценки по затратному подходу:

            

С_затр=С_ост +С_зем 

     

10.3.1.Определение стоимости строительства объекта.

      

Определение восстановительной стоимости производилось на основе данных техпаспорта объекта с последующим пересчетом в текущие цены на дату оценки с помощью таблиц «Индексов пересчета».

Период  индексации	Источник  данных	Значение  индекса
1969-1984 гг.	Приложение  № 1 к постановлению Госстроя СССР	1,17
	от 11.05.83 г. № 94.
1984-1991 гг.	Приложение  № 3 к постановлению Госстроя СССР	1,55
	от 06.09.90 г. №14Д. (доп. региональная поправка - 0,98)
1991-2008 гг.	Данные регионального  центра по ценообразованию в строительстве  Орловской области	55,05
1991-2004гг.	Данные регионального  центра по ценообразованию в строительстве  Орловской области	31,39
2004-2007 гг.	Данные регионального  центра по ценообразованию в строительстве  Орловской области	1,75374323

 

№ п/п	Наименование  показателя	Торговое  помещение
	Наименование  объекта
1	Сборник	33
2	Таблица	2
3	Измеритель	м3
4	Поправочный коэффициент  на климатический район, Кклим.	1
5	Поправочный коэффициент  на группу капитальности, Ккап.	1
6	Поправочный коэффициент  на различие в объеме, КV	1
7	Поправка на электротехнические устройства	1
8	Объем	188,00
9	Индекс пересчета  на дату оценки	1,75374323
10	Стоимость строительства здания по состоянию на 2004, руб.	617 269
11	Стоимость строительства здания на дату оценки, руб.	1 082 531

 
 
 
 
 
 

10.3.2.Определение предпринимательской прибыли. 
 

     

Предпринимательская прибыль (прибыль инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

     

Минимальная величина предпринимательской прибыли, которую необходимо получить инвестору для компенсации финансовых потерь при вложении средств на период строительства, определяется как разница между будущей стоимостью строительства здания (на дату окончания строительства) и текущей стоимостью проекта.  
 

Показатель	Значение  показателя
Рыночная  стоимость 1 кв.м. полезной площади, Срын	85 610
Себестоимость строительства 1 кв.м. общей площади, Ссеб.	19 000
Доля  собственных средств инвестора (m)	30%
Отношение полезной площади помещения к  общей площади здания, К1	100%
Доля  затрат на аренду земельного участка, К2	8%
Банковский  процент по кредиту	16%
	273

 
 
 
 
 

10.3.3.Определение восстановительной стоимости.

     

Для объектов недвижимости, стоимость строительства которых определена на основании сборников УПВС, в качестве восстановительной стоимости определяется стоимость замещения:

     

С_восст  = С_зам. = СС + КИ + ПП

     

где: КИ – косвенные  издержки – расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства.

     

Основная часть  косвенных издержек учитывается в сборниках УПВС, однако, существуют неучтенные сборниками издержки, которые необходимо включить дополнительно при расчете стоимости замещения.

     

К косвенным  издержкам относятся:

• исследование природных условий на площадке застройки;
• дополнительная заработная плата и пособия рабочим;
• все виды страховок, налогов и обязательных отчислений;
• стоимость инвестиций в землю;
• проценты по кредитам;
• административные расходы застройщика.

 

Расчет восстановительной  стоимости приводится в следующей  таблице:

Наименование показателя	Норма, %	Значение  показателя, руб.
Стоимость строительства		1 082 531
Косвенные издержки	15%	162 380
Предпринимательская прибыль	273%	3 398 607
Восстановительная стоимость объекта  недвижимости		4 643 518

 
 

      

10.3.4.Определение выявленных видов износа.

№ п/п	Наименование  конструктивного  элемента	Уд. вес по таблице	Поправка  к уд. весу	Уд. вес с поправкой	Износ констр эл-тов	% износа констр  эл-тов в общем  износе здания
1	2	3	4	5	6	7
1	Фундаменты	4	0,7	2,8	4	0,112
2	Стены	27	1	27	5	1,35
3	Перекрытия	19	1	19	5	0,95
4	Кровля	5	1	5	5	0,25
5	Полы	5	1	5	5	0,25
6	Проемы	13	1	13	5	0,65
7	Внутренняя  отделка	3	1	3	5	0,15
8	Прочие	9	0,7	6,3	5	0,315
9	Санитарно-технические  устройства	15	1	15	5	0,75
	Всего:	100		96,1		4,777
	Физический  износ, %					5%