Оценка нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел ул.1-Посадская,1

    Основанием  для проведения оценки объекта оценки является договор, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

    При оценке объекта недвижимости эксперт  должен максимально объективно подойти к вопросам формирования рыночной стоимости с учетом различных факторов; все субъективные мнения, допущения и выводы должны быть обоснованы с учетом анализа рыночной ситуации и тенденций ее изменения.

3.Постановка задания на оценку:

      Объект  оценки – помещение на первом этаже (площадь 50кв.м.)               торгового центра

      Адрес: г. Орел, Советский район, ул.1-Посадская,13.

      Дата  определения стоимости: 25.04.2008г.

      Текущее использование: магазин.

      Помещение находится в собственности.

      Обременения: отсутствуют.

      Цель  оценки – определение рыночной стоимости объекта для заключения договора купли-продажи. 

4.Основные термины и определения, использованные в курсовом проекте.

       Аналог  объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

       Безрисковая ставка – компонент коэффициента капитализации, представляющий собой минимальную ставку доходности на вложенные средства с учетом фактора времени.

       Возраст объекта фактический – период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.

       Дата  проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

       Действительный  валовой доход - ожидаемый потенциальный валовой доход с учетом корректировки на неполную занятость помещений и потери при сборе арендной платы.

       Дисконтирование – процесс пересчета будущей стоимости (капитала, недвижимости, долговых обязательств) в настоящую или преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов).

       Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

       Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

       Затраты на замещение – это затраты на создание сооружения, имеющего сопоставимую полезность, с использованием проекта и материалов, применяемых на строительном рынке в данный момент. (Международные стандарты оценки).

       Износ – потеря стоимости собственности в результате воздействия отрицательных внутренних и внешних факторов

       Итоговая  величина стоимости  объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

       Капитализация – процесс конвертации дохода в стоимость.

       Корректировки – суммы, которые добавляются или вычитаются из цены продажи объекта сравнения для учета всех отличий от объекта оценки. Могут выражаться в виде конкретных сумм или процентных отношений.

       Коэффициент капитализации – отношение годового дохода от объекта недвижимости к текущей стоимости этого объекта.

       Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

       Объекты оценки – имущество юридических и физических лиц, предлагаемое к оценке. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности, иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества лица; работы, услуги, информация; результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполненных работ или услуг.

       Объекты сравнения - объекты собственности, подобные объекту оценки, которые недавно были проданы. Стоимость объектов сравнения используется для определения стоимости объекта оценки.

       Прибыль предпринимателя – прибыль, компенсирующая предпринимателю риск вложения денег.

       Расходы на замещение – раздел операционных расходов в реконструированном отчете о доходах, учитывающий будущие расходы на восстановление быстроизнашивающихся элементов собственности.

       Рыночная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине  цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

       Скорректированная цена продажи – цена продажи сравнимой собственности после корректировок на различия объекта сравнения и объекта оценки.

       Совокупный  износ – сумма, вычитаемая из восстановительной или замещающей стоимости нового строительства для учета физического, функционального и внешнего износа. Разница между стоимостью воспроизводства и рыночной стоимостью.

       Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.  При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложений (спроса). (Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р).

       Срок  экспозиции – время нахождения объекта на рынке от момента выставления его на открытую продажу до заключения сделки купли-продажи.

       Степень незанятости - учитывает потери арендной платы при смене арендаторов.

       Стоимость воспроизводства  объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

       Стоимость замещения объекта  оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

       Чистый  операционный доход – доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов. 

5.Перечень использованных документов:

1. технические: технический паспорт объекта оценки;
2. правовые: свидетельство о государственной регистрации права
3. нормативные: сборник УПВС №33 «Магазины универсальные многоэтажные»

 
 

6.Теоретические основы и этапы проведения оценки:

           6.1. Определение цели и задачи проведения оценки.

     В соответствии с требованиями федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» в отчет об оценке в обязательном порядке указываются цели и задачи проведения оценки объекта оценки.

     При этом под термином «цель» понимается вид определяемой стоимости - рыночной. Задача проведения оценки – использование результатов оценки для заключения договора купли-продажи.

     6.2. Определение вида  стоимости и применяемых  стандартов оценки.

     В зависимости от предполагаемого  использования результатов оценки определяется и вид определяемой стоимости.

     Рыночная  стоимость, согласно определению Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине  цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

     Виды  стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

1. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
2. стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
3. стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
4. стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
5. инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
6. стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов;
7. ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
8. утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
9. специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

     6.3. Установление оцениваемых  имущественных прав.

 

     До  проведения оценки необходимо определить вид прав на объект оценки. Это может быть одно из следующих видов прав:

• Право собственности
• Право хозяйственного ведения
• Право оперативного управления имуществом
• Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
• Сервитут
• Право аренды

     6.4. Последовательность  проведения оценки.

1. Определение цели и задачи проведения оценки;
2. Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки;
3. Установление оцениваемых имущественных прав;
4. Установление даты оценки;
5. Сбор и анализ внешней информации (макроэкономической ситуации в регионе, отрасли, к которой относится объект оценки);
6. Сбор и анализ информации по сегменту рынка, к которому относится объект оценки;
7. Сбор и анализ внутренней информации (техническая и экономическая информация по объекту оценки);
8. Оценка объекта по сравнительному подходу;
9. Оценка объекта по доходному подходу;
10. Оценка объекта по затратному подходу;
11. Обобщение полученных результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта;
12. Составление в рамках курсовой работы отчета об оценке с учетом требований Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ с изменениями и дополнениями от 14.11.2002 г. № 143-ФЗ .

 
 
 
 

7. Анализ макроэкономической  ситуации в регионе              и отрасли. 

      Анализируя социально-экономическую ситуацию региона и области можно сделать вывод о положительной динамике развития, как строительной отрасли, так и остальных сфер жизнедеятельности населения.

      На  территории Орла зарегистрировано 899 предприятий, занятых строительной деятельностью. В последние годы наблюдается устойчивый рост объемов строительства и ввода жилья. За счет всех источников финансирования ввод жилья к концу 2007 года составил 3638 квартир общей площадью 226,7 тыс. кв.м. Выполненный в строительной отрасли города объем работ составил 3,2 млрд. рублей – на 42% больше, чем в этот же период прошлого года. Инвестиции в жилищное строительство за год составили 4,9 млрд. рублей, что в 1,6 раз больше, чем в 2006 г. Завершена разработка Генерального плана г. Орла. В четырех районах города прошли  11 публичных слушаний, внесено 64 предложения и замечания, которые учтены разработчиками. Разработаны и утверждены проекты планировок территории микрорайонов №6 «Раздольный» и  №13 «Московский», эти проекты также прошли слушания.