Оценка нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел ул.1-Посадская,1

      Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих  действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

 

 

Аналоги для сравнительного подхода
№ п/п	Дата	Объект -аналог	Адрес объекта	Год постройки	Физический  износ, %	Материал стен	Вид отделки	Общая площадь	Цена продажи, руб	Цена за 1кв.м, руб	Источник информации
1	25.02.08г	торговое помещение	г. Орел, ул. Горького	1973	20	кирпич	Улучшенная	72	5000000	69444	"Моя реклама"  т.47-04-04
2	03.03.08г	торговое помещение	г. Орел, ул. Красноармейская (р-н обл. прок-ры)	1980	15	кирпич	Улучшенная	42	2500000	59524	"Моя реклама"  т.47-04-04
3	08.02.07г	торговое помещение	г. Орел, ул. Салтыкова-Щедрина	1975	20	кирпич	Типовая	45	2600000	57778	"Моя реклама"  т.47-04-04
4	02.02.07г.	торговое помещение	г. Орел, ул. Веселая  слобода	1985	15	кирпич	Типовая	61	2660000	43407	"Моя реклама"  т.47-04-04

 
 
 
 
 
 
 
 

 

10.1.2.Рассчет корректировок:

     Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж:

     Корректируется  цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.  

     

Аналоги для расчета корректировок  на местоположение и  вид отделки:
№ аналога парных продаж	Характеристика  аналога парных продаж	Местоположение	Характеристика  местоположения	Общая площадь, кв. м.	Цена, руб.		Вид отделки
					общая	за 1 кв. м.
1	Торговое помещение	ул. Гуртьева	центр	178	12 000 000	67 416	улучшенная
2	Торговое помещение	ул.Привокзальная	окраина	42,3	2 600 000	61 466	улучшенная
3	Торговое помещение	ул.Маринченко	окраина	44	1 870 000	42 500	типовая
4	Торговое помещение	ул.Салтыкова-Щедрина	центр	45	2 600 000	57 778	типовая

 

     1) Корректировка на местоположение

     Для расчета корректировки по местоположению используется метод парных продаж. Для этого выявляются дополнительно объекты аналоги сопоставимые по всем характеристикам кроме местоположения. Аналоги оценки использовать нельзя. 

Расчет  корректировки на местоположение для помещений с типовой отделкой:
№ аналога парных продаж	Характеристика  аналога парных продаж	Местоположение	Характеристика  местоположения	Общая площадь, кв. м.	Цена, руб.		Вид отделки
					общая	за 1 кв. м.
1	Торговое  помещение	ул.Маринченко	окраина	44	1 870 000	42 500	типовая
2	Торговое  помещение	ул. Салтыкова-Щедрина	центр	45	2 600 000	57 778	типовая
	Относительная корректировка на местоположение для  торговых помещений  с типовой отделкой					1,36

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Сводная таблица корректировок:
Наименование  корректировки	Тенденция корректировки	Величина  относительной корректировки, применяемой к цене 1 кв.м, %
Корректировка на местоположение (окраина - центр):	повышающая	1,36
Корректировка на местоположение (центр - окраина):	понижающая	0,74

 

     2) Корректировка на износ

     Практически всегда объекты сравнения имеют  различия в физических характеристиках — разные размеры, вид и качество использованных строительных материалов, износ, внешний вид и т. д.

Наиболее распространенные корректировки, относящиеся к физическим характеристикам сравниваемых объектов – корректировка на износ и на вид отделки. Расчет корректировки на физический износ произведен в таблице «Аналоги для сравнительного подхода» по формуле:

      

     3) Корректировка на  вид отделки

     Корректировка определяется методом прямого анализа  характеристик на основе расчета  стоимости проведения ремонта с разным уровнем отделки: типовой, улучшенного качества и высококачественной (евро).

      Расчет  производить исходя из следующих  условий: ремонт производится в помещении площадью 60 кв. м и высотой 3 м, имеющем два окна и две двери. Цены на материалы и проведение работ принимать на основе текущего анализа рынка. Расход материалов – исходя из размеров помещения 
 
 

Корректировка на вид отделки
Nп/п	Конструкционные элементы	Типовая отделка	Отделка улучшенного качества
1	Полы	Линолеум по ДСП	Ламинат по фанере
	Стоимость материалов(1м.кв.)	320	370
	Стоимость работ(1м.кв.)	100	160
	Всего	420	530
2	Стены	Штукатурка	Гипсокартон
	Стоимость материалов(1м.кв.)	80	95
	Стоимость работ(1м.кв.)	170	210
	Всего	250	305
		Простые обои	Обои улучшенного  качества
	Стоимость материалов(1м.кв.)	50	90
	Стоимость работ(1м.кв.)	85	100
	Всего	135	190
3	Отделка потолков	Шпаклевка и  побелка	Потолки"ARMSTRONG"
	Стоимость материалов(1м.кв.)	50	200
	Стоимость работ(1м.кв.)	120	180
	Всего	170	380
4	Окна	Простые деревянные в блоках	Стеклопакеты
	Стоимость материалов.	3700	8000
	Стоимость работ.	280	640
	Всего	3980	8640
5	Двери	Простые фанерные	Филенчатые  деревянные
	Стоимость материалов.	1700	2700
	Стоимость работ.	900	1500
	Всего	2600	4200
	Стоимость работ  для помещ. Площ. 60кв.м (bxl=12x5м; h=3,0м; 2 окна 1,5х1,4; 2 двери 1х2,1)	84365	126315
	Стоимость 1 кв.м	1406,08	2105,25
	Корректировка типовая-улучшенная	0,668	понижающая
	Корректировка улучшенная-типовая	1,497	повышающая

 
 

     4) Корректировка на условия финансовых расчетов

     Для объекта-аналога 1 принимаются следующие  условия: аналог продан при условии рассрочки платежа равными суммами на 12 месяцев, ставку дисконтирования принять по средней ставке кредита 15%. 

     5) Корректировка на переданные права собственности

     Для объекта-аналога 4 необходимо принять  условие: аналог продан с обременением арендного договора на срок 2 года, контрактная  арендная ставка меньше рыночной на 20%, ставка дисконтирования 12% 
 

     10.1.3. Расчет стоимости объекта по сравнительному подходу. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

Элемент сравнения Ед. изм. Оцениваемый объект Объекты сравнения                     Аналог 1   Аналог 2   Аналог 3   Аналог 4   Адрес   ул. 1-Поссадская г. Орел, ул. Горького   г. Орел, ул. Красноармейская(р-н  обл.прок-ры)   г. Орел, ул. Салтыкова-Щедрина   г. Орел, ул. Веселая  слобода   Дата  продажи   01.04.2008 25.02.2008   03.03.2008   08.02.2008   02.02.2008   Цена  продажи руб.   5 000 000   2 500 000   2 600 000   2 660 000   Общая площадь м2 50 72   42   45   61   Вид внутренней отделки   улучшенная улучшенная   улучшенная   типовая   типовая   Единица сравнения:                     Цена 1 м2 общей площади руб./м2   69 444   59 524   57 778   43 607   Корректировки:                     Переданные  права собственности     собственность без обременения   собственность без обременения   собственность без обременения   обременение арендным договором на срок 2 года, контрактная  арендная ставка меньше рыночной на 20%, ставка дисконтирования 12%;Адог=987; Арын=1234   Расчет  корректировки                 ЧОД дог. = 722 630                   ЧОД рын. = 903 288                   Δ ЧОД = РМТ = 180 658                   i (%) = 12%                   n = 2                   Фактор текущей  стоимости аннуитета = 1,69005                   К = PV (PMT) = 305321 Корректировка руб.   0   0   0   5 005   Условия финансовых расчетов     Продан при  условии рассрочки платежа равными  суммами на 12 мес., ставка дисконтирования 15%   типичные   типичные   типичные   Расчет  корректировки     FV = 2 500 000                   i (%) = 0,15                   n = 1                   Фактор текущей  стоимости денежной единицы = 0,861509                   PV = 2 153 773                   К = -346 227             Корректировка руб.   -4 809   0   0   0   Скорректированная цена руб./кв.м   64 635   59 524   57 778   48 612   Дата  продажи  (рост цен  на 2,5% в месяц)                     Расчет  корректировки     n (в месяцах) = 1 n (в месяцах) = 1 n (в месяцах) = 2 n (в месяцах) = 2       i (% в месяц) = 2,50% i (% в месяц) = 2,50% i (% в месяц) = 2,50% i (% в месяц) = 2,50%       К = 103% К = 103% К = 105% К = 105% Корректировка     1,03   1,03   1,05   1,05   Местоположение   центр центр   центр   центр   окраина   Корректировка     1,00   1,00   1,00   1,36   Физические  характеристики (физический износ, %) Износ (%) = 5 20   15   20   15   Корректировка %   1,19   1,12   1,19   1,12   Вид внутренней отделки   улучшенная улучшенная   улучшенная   типовая   типовая   Корректировка     1,00   1,00   1,50   1,50   Скорректированная цена руб./м2   79 223   68 667   108 290   116 622   Совокупная  корректировка     14%   15%   87%   167%   Весовой коэффициент      4   3   2   1   Стоимость 1 кв.м объекта оценки, руб.     85 610               Стоимость объекта оценки, руб.     4 280 500