Научно-методологические основы формирования земельных отношений в условиях модернизации экономики республики Казахстан

Аренда земли  один из самых распространенных видов  использования земли в экономически развитых странах мира, поэтому в  этих странах существуют типовые  договоры об аренде земельного участка. Соответственно, такие договоры включают в себя предмет аренды, где юридически закрепляется ее длительность, принципы оплаты и ее изменения, правила приемки и передачи арендуемых земель, строений, техники и т.д. При этом арендная плата за землю зависит от таких факторов как условия уплаты налогов, применение наемного труда, назначение использования участка и т.д., и поэтому, учитывая все факторы в экономически развитых странах ставка платы за аренду земли варьирует от 0,5% до 10% от ее стоимостной оценки .

В Казахстане в соответствии с Земельным кодексом республики от 20 июня 2003 года Правительством установлены базовые ставки платы  за земельные участки при их предоставлении в частную собственность . К примеру, самая высокая плата за земельные участки установлена в г. Астана, что составляет 1180 тенге за 1 кв.м., самая маленькая плата за землю составляет 114 тенге за 1 кв.м. в городах Кокшетау, Павлодар, Петропавловск, Уральск. На плату влияет плотность населения, вовлеченность земли в сельскохозяйственный оборот, развитость промышленности в регионе, соотношение городского и сельского населения и т.д.  

При этом размер ежегодной арендной платы в республике за земельный участок устанавливается  в пределах 100-120% от базовой ставки платы за земельный участок при сдаче в аренду. К примеру, базовая ставка платы за землю в г. Шымкент установлена в размере 181 тенге за 1 кв. м., следовательно, арендная плата за пользование данным участком должна составить от 181 до 217,2 тенге за 1 кв.м. в год 

Государство-собственник земли, передавая во владение и пользование сельхозпредприятиям и гражданам сельхозугодия, через земельный налог на землю стимулирует эффективное использование не только почвенного плодородия, но имущественного комплекса на данной земле. Вложение в этих целях средств государства повышает стоимость имущества, соответственно и размер ставок налога на землю, поэтому это является стимулом для инвестирования самими предприятиями своих собственных средств в земельные угодья с целью повышения плодородия земель и улучшения их структуры.  

Самым главным  условием создания новой системы  земельных отношений является физическое перераспределение земельных наделов  для развития различных форм хозяйствования, а также перераспределение рентной стоимости земли .  

Использование в практике сельскохозяйственного  производства оценочной стоимости  земельных ресурсов дает возможность  объективно подходить к проблеме перераспределения земельных участков в период становления многоукладной  экономики и реорганизации сельскохозяйственных предприятий. На процесс оценки земли влияют многие факторы, которые можно сгруппировать на внешние и внутренние, поскольку не только экономические факторы оказывают воздействие на цену земли. Так, система внешних факторов, которые влияют на процесс оценки земельных наделов включает следующие факторы: 

1)         политические, в частности политическая  обстановка в регионе; 

2)         экономико-правовые, а именно индексы  изменения цен на земельные  участки; ставка банковского процента; инвестиционный климат; уровень конкуренции и деловой активности; дотирование производства сельскохозяйственной продукции; индексация доходов, сбережений, цен; степень риска; формирование спроса на земельные участки, а также на те виды сельхозпродукции, которые на них производится; разработка законов о налогообложении, земельного кодекса; 

3)         научно-технические, т.е. разработка  новых технологий, которые оказывают  воздействие на земельные участки; 

4)         социально-психологические, которые  заключаются в покупательной способности населения и формирования вкусов покупателей земельных наделов; 

5)         экологические, в частности степень  загрязнения окружающей среды  и выпуск экологически чистой, безопасной продукции; 

6)         демографо-географические, которые заключаются в информации о местоположении оцениваемого земельного участка в разрезе регионов, городов, районов; в степени развития региона; в уровне занятости и народонаселения . 

Кроме внешних  макроэкономических факторов, выделяются внутренние микроэкономические факторы, влияющие на процесс оценки земельных участков, которые можно сгруппировать как: 

1)         организационно-экономические факторы,  которые заключаются в: 

-           разработка стратегии и тактики  сельхозпредприятия; 

-           информационное обеспечение процесса принятия решения, в т.ч. использование компьютерных технологий; 

-           планирование деятельности сельскохозяйственных  предприятий; 

-           экономическое стимулирование процесса  производства; 

-           анализ и поиск внутрипроизводственных резервов; 

-           налогооблагаемая база и уплачиваемые  налоги, возникающие в связи с  наличием у предприятия земельного  участка и в результате операций  с ними и др.; 

2)         производственно-технические факторы,  в частности: 

-           освоение новых технологий; 

-           проведение работ по коренному  улучшению земельных участков (мелиоративные  работы, работы по осушению и  т.д.); 

-           использование более прогрессивных  и экономичных предметов труда; 

-           географические и иные характеристики используемого земельного участка и др.  

Рыночная  стоимость земель сельскохозяйственного  назначения определяется при помощи методов оценки недвижимости, отражающих основные характеристики участков и  наиболее вероятные условия, при которых могли бы продаваться на открытом рынке. В практике используются следующие методы оценки земель сельскохозяйственного назначения: а) метод прямого сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж); б) метод капитализации доходов (доходный метод); в) затратный метод. 

В любом случае предпочтение отдается тем методам, которые исчислены с использованием более достоверной информации. Методы прямого сравнительного анализа  продаж и капитализации доходов  опираются на рыночные наблюдения и  применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них.  

Затратный метод  более применим к земельным участкам с улучшениями, и наилучшие результаты в определении рыночной стоимости  собственно земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим. 

Каждый из применяемых методов приводит к  получению различных стоимостных  характеристик. В связи с этим проводится сравнительный анализ, позволяющий взвесить достоинства и недостатки информационных баз и каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта на основании одного или нескольких методов. 

Основным  субъектом земельных отношений выступает непосредственный землевладелец. Именно сельхозпроизводитель определяет содержание механизма распределения земель различным формам хозяйствования. Единство правовых, экономических и социальных условий развития земельных отношений с учетом интересов товаропроизводителей сельхозпродукции является основой эффективного функционирования многообразных форм хозяйствования, а также рационального использования и охраны земельных ресурсов, устойчивого повышения объемов производства продукции в сельском хозяйстве. 

Формирование  и совершенствование земельных  отношений рыночного типа основывается на демократических началах с  участием тружеников, при отсутствии любого навязывания способов землевладения, землепользования и хозяйственной  деятельности. Необходимо соблюдать конституционное право каждого гражданина на индивидуальный выбор вида хозяйственной деятельности и формы собственности.  

Таким образом, земельные отношения являются одним  из основных условий развития национального  хозяйства, и от того, как построены земельные отношения, напрямую зависит не только развитие такой важной отрасли как сельское хозяйство, но социальная стабильность общества в целом. Сельское хозяйство составляет важную часть экономики Казахстана, и от прогресса и динамичного развития данной отрасли зависит благосостояние большинства населения республики. 
 

1.2. Земельные отношения основа модернизации аграрного сектора экономики республики 

 В Казахстане  земельный вопрос не потерял  своей актуальности, поскольку земля  является необходимым условием  жизнедеятельности человека. Сельское  хозяйство Казахстана является важной отраслью экономики, которая составляет до 40 % национального дохода и большая часть населения страны занята именно в этой сфере.  

Уровень развития сельскохозяйственного производства является важным фактором экономической  и социальной стабильности в стране. Республика Казахстан располагает развитым сельскохозяйственным производством.  

В условиях обретения  политического суверенитета и начала кардинальных экономических реформ, проведение аграрной реформы в Казахстане имело принципиальное значение. 

Основная  цель проведения реформы в аграрном секторе - повышение эффективности  сельскохозяйственного производства, наращивание его объемов, улучшение  качества продукции и снижение ее себестоимости до уровня конкурентоспособности  на мировых рынках, полное удовлетворение населения в продуктах питания, а промышленности - в сырье. 

Основной  целью проведения земельной реформы  в республике является изменение  системы сложившихся земельных  отношений, создание многообразия форм собственности землю. Реформа направлена на создание условий для развития многоукладности в экономике, на перераспределение земель и переход к правовым и экономическим методам управления в сельском хозяйстве. 

Актуальность  и важность преобразований в области  земельных отношений заключается в том, что развитие на принципах рыночной экономики аграрной сферы республики основывается именно на совершенствовании данных отношений. Как мы рассматривали в первом параграфе нашей работы, сердцевиной аграрных преобразований являются земельные отношения, которые и определяют направление развития сельского хозяйства, поскольку именно формирование земельных отношений решает вопросы форм собственности и хозяйствования, которые будут присущи агарной сфере любой страны.  

Формирование  нового типа земельных отношений в республике прошло три этапа. Первый этап, который характеризуется периодом формирования новых земельных отношений, длился с 1990 по 1993 гг. Были приняты Земельный кодекс Казахской ССР 1990 г., законы «О собственности», «О крестьянском хозяйстве», а также определяющий на тот период закон «О земельной реформе в Казахской ССР» от 21 августа 1991 года. В законе «О земельной реформе в Казахской ССР» давалось определение целей, задач и содержания земельной реформы в республике. Земельная реформа определяется в нем, как совокупность правовых, экономических и организационных мер, обеспечивающих создание качественно новой структуры землевладения и землепользования в период вступления республики в рыночные отношения. 

В результате создания такой правовой базы началось перераспределение сельскохозяйственного земельного фонда республики, формирование различных форм хозяйствования. Главное в этот период были созданы необходимые организационные, экономические и социальные условия для формирования многоукладности в сельскохозяйственной сфере экономики Казахстана . 

В Законе РК «О земельной реформе», принятой в 1992 г. указано, что основными направлениями  земельной реформы в Казахстане являются: 

1) создание  специального земельного фонда  районов и городов для последующего перераспределения; 

2) предоставление  земель в пожизненно наследуемое  владение гражданам для ведения  крестьянского и личного подсобного  хозяйства, животноводства, садоводства,  строительства и обслуживания  жилого дома, дачного строительства,  занятия традиционными промыслами и т.д.;