Анализ работы рынка недвижимости

    Стоимость реверсии можно спрогнозировать  с помощью:

    1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

    2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

    3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

    4. Определение ставки дисконтирования. 

    Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

    

    где РV  текущая стоимость;

    С t – денежный поток периода t;

    i – ставка дисконтирования денежного  потока периода t;

    R – стоимость реверсии.

    Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного  года) и прибавлена к сумме текущих  стоимостей денежных потоков.

    Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии). 
 

    <h4>2.2 Сравнительный подход 
 

    Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

    Сравнительный подход исходит из предпосылки, что  стоимость оцениваемого имущества  определяется на основе анализа цен  сделок со схожим по своим характеристикам  имуществом.</h4> ⁵ Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

    В литературе сравнительный подход очень  часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

    Суть  этого метода проста и понятна: и  покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные  объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

    При отборе и предварительном анализе  объектов для сопоставления важно  также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

    Обычно  из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

 

    <h4>2.3 Затратный подход 
 

    К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым . Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

    Данный  подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. </h4>

    При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости  улучшений, находящихся на земельном  участке  для выделения земельной  составляющей в стоимости единого  объекта недвижимости.

    Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных  благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование  природного ресурса применяется  в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. ⁶

    Несмотря  на относительную простоту и возможность  широкого использования, затратный  подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса (объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить.

 

    <h4> 3 Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Астаны 

    3.1 Аналитический обзор  рынка первичного  жилья г. Астаны (январь 2011 года)  
 

    В январе 2011 года на столичном рынке первичного жилья средняя цена предложения составила 1067 у.е. за квадратный метр. По сравнению с декабрем прошлого года ценовой показатель снизился на 37 у.е. за квадрат, или на 3,4%. Общая площадь предложения по анализируемой базе в отчетном месяце составила 12159 кв.м, что на 3,8% ниже уровня декабря 2010 года. </h4>

    Структура предложения 

    В январе текущего года по анализируемой  базе в сегменте первичного жилья  г. Астаны к продаже было представлено 12159 кв.м жилой площади. В количественном измерении база составила 189 объектов. Максимальную долю в структуре предложения заняли квартиры в строящихся домах правобережья — 63% (119 объектов), на левобережье (Есиль) пришлось 37% (70 квартир). В разбивке по административным районам удельный вес предложения в районах правого берега — Алматы и Сары-Арка составил 52% (99 ед.) и 11% (20) соответственно (диаграмма 1).

    

    Рисунок 1 – Распределение удельного веса предложения по районам, кол—во, %

    По  сравнению с декабрем прошлого года общая площадь предложения по анализируемой базе снизилась на 474 кв.м, что составляет 4,5%. Однако снижение объема предложения можно было наблюдать только в двух районах города — Есиль и Сары-Арка, где количество предложений снизилось на 18,6% (16 квартир) и 16,7% (4) соответственно. По району Алматы наблюдается приток количества предложений на 12,5% (11 квартир) (диаграмма 2).

    

    Рисунок 2 – Изменение количества предложений  по районам, %, шт.

    В разрезе форматов квартир в отчетном периоде максимальную долю предложения  заняли однокомнатные квартиры — 42%, или 79 ед. Далее в порядке снижения удельного веса следуют двухкомнатные квартиры — 33%, или 62 ед., а доля трех- и многокомнатных составила 25%, или 48 единиц (диаграмма 3).

    

    Рисунок 1 – Распределение удельного веса предложения по формату квартир, кол-во, %

    С позиции материала стен доля выставленных на продажу квартир в монолитных домах составила 59%, или 111 единиц, в  кирпичных — 41%, или 78 единиц.

    Выводы  и прогнозы:

    - в январе на рынке первичного  жилья наблюдается стабильность цен по сравнению с декабрем прошлого года;

    - в отчетном месяце в сегменте  первичного жилья г. Астаны  наблюдается незначительное снижение  количества предложений по сравнению  с декабрем 2010 года;

    - учитывая такие факторы, как  рост объемов промышленного производства, доходов населения, повышение уровня ввода жилья в эксплуатацию, увеличение количества сделок купли-продажи, можно говорить о постепенном восстановлении конъюнктуры на рынке недвижимости.⁷

 

    <h4>3.2 Прогноз ситуации на рынке жилой недвижимости г. Астаны 
 

    Управление  анализа рынков финансового холдинга «Астана-Финанс» дает свой прогноз  столичного рынка недвижимости на ближайшие  два года.

    Здесь не рассматриваются крайние случаи прямого обмана застройщиками своих  дольщиков, но принимаются во внимание меры правительства по финансовой поддержке добросовестных застройщиков. В качестве объекта для прогноза взята деятельность одной из крупнейших столичных девелоперских строительных компаний, члена Ассоциации застройщиков Казахстана. Этот застройщик не имеет жилых комплексов с большой степенью незавершенного строительства, и он вправе рассчитывать на приобретение государством части предлагаемого им жилья по цене 875-950 долларов США за квадратный метр. Такой выбор объекта позволил аналитикам уклониться от рассмотрения всего многообразия действующих факторов и сосредоточить свое внимание на главном.</h4>

    А главным, по нашему мнению, является то, что в сложившихся условиях коммерческое жилье, несомненно, имеет признаки «товара  Гиффена». Имеется в виду тот факт, что с падением цены наблюдается не рост спроса, как это следует из классической теории, а его падение. «Перемещение поперек кривой спроса» как раз и является одним из проявлений эффекта Гиффена, хотя впервые это явление было описано совершенно для другого случая. Примечательно, что в англоязычной литературе не найдены указания на связь «пузыря недвижимости» с «товаром Гиффена», но обсуждение такой идеи упомянуто в материалах одного семинара на русском языке.

    Вторая  идея прямо следует из классической микроэкономики и касается особенностей поведения основных участников рынка. Для данного случая существенно следующее: покупатель мгновенно реагирует на изменение ситуации; продавец в краткосрочном периоде не реагирует на изменение ситуации вовсе; в среднесрочном периоде – реагирует изменением цены; в долгосрочном периоде – реагирует изменением предложения.

    Петля в координатах «цена – спрос» является результатом учета упомянутых допущений. На первые признаки падения  цены покупатель реагирует быстрым  уходом с рынка, что и наблюдалось с осени 2007 года. Продавец сначала не реагирует (цена предложения остается высокой), потом снижает цены, но это не приводит к росту продаж. Вблизи ценового дна продажи оживляются; рост спроса позволяет продавцу поднимать цены, а покупатель вовлекается в очередной «пузырь недвижимости».

    Развитие  ситуации происходит во времени вдоль  петли – отсюда следуют кривые динамики цены и спроса (нижний рисунок). Здесь существенным является то, что  переход кривой динамики спроса к  росту происходит раньше, чем будет достигнуто ценовое дно. Это и понятно: спекулятивно ориентированная часть покупателей, предвидя развитие ситуации, старается успеть использовать свой шанс раньше других.

    Применив  изложенные теоретические выкладки к деятельности упомянутого выше столичного девелопера и приняв во внимание развитие ситуации на рынке коммерческого жилья Астаны, аналитики «Астана-Финанс» сделали следующий прогноз:

• «ценовое дно» будет достигнуто в ноябре-декабре 2011 года и продлится до февраля-марта 2011 года, при этом уровень цен для данного девелопера составит 55-60% цен на его объекты, сложившихся в июне 2011 года;
• рост продаж для этого девелопера возобновится немного раньше достижения ценового дна, а именно в сентябре-октябре 2011 года;
• в марте-апреле 2012 года цены преодолеют уровень июня 2011 года.

    Исполнится  ли этот прогноз полностью или  частично только для конкретного  девелопера или для столичного рынка  коммерческого жилья в целом, покажет время.⁸

 

<h4>Заключение  
 

    Рынок жилой недвижимости Казахстана в течение нескольких лет переживал бурный рост, что было обусловлено недостаточной обеспеченностью горожан жильем, высокими темпами роста экономики и доходов населения, относительной доступностью ипотечного кредитования и отсутствием альтернативы для вложения свободных средств отечественных инвесторов из-за неразвитости фондового рынка. «Нереальные» цены на рядовое жилье вызывали разговоры о «пузыре недвижимости».