Анализ работы рынка недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 21 Декабря 2011 в 16:39, курсовая работа

Описание работы

Рассмотрение и исследование процесса функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей и тенденций развития. Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Астаны.

Содержание

Введение
1 Теоретические основы рынка недвижимости
1.1 Общая характеристика и структура рынка недвижимости
1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос и предложение, уровень риска
1.3 Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости
2 Подходы к оценке недвижимости
2.1 Доходный подход
2.2 Сравнительный подход
2.3 Затратный подход
3 Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Астаны
3.1 Аналитический обзор рынка первичного жилья г. Астаны (январь 2011 года)
3.2 Прогноз ситуации на рынке жилой недвижимости г. Астаны
Список используемых источников
Приложение

Работа содержит 1 файл

kontrosha.kz.doc

— 298.00 Кб (Скачать)

    

    Вариация  ожидаемых доходов:

    

    Стандартное отклонение для ожидаемых доходов  есть вновь корень квадратный из вариации.

    Ковариация  (COV) – относительная мера риска, определенного как риск на единицу дохода. Для полученных доходов можно определить как:

      

    <h4>1.3 Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости 
 

    Особенностью  рынка недвижимости является его  тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет  общие черты и различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы. Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в табл. 1.</h4> 

 

Таблица 1 – Общие черты различия рынка недвижимости и рынка капитала 

Общие черты Различия
Рынок капитала Рынок
Цели  инвестирования: получение текущего доходов рост стоимости актива защита от налогов. Объем предложения  высокоэластичен. Объем предложения  в краткосрочном периоде неэластичен.
Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические). Ставка доходности подвержена значительным колебаниям. Ликвидность более  низкая.
Соотношение спроса и предложения определяет цены активов. Ликвидность более высокая. Ликвидность более  низкая.
Величина  бездисковой ставки доходности является основной для определения приемлемой ставки доходности. В период инфляции инвестиционная привлекательность  финансовых активов падает. В период инфляции инвестиционная привлекательность растет.
Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое  развитие, стабильность налогообложения) Поток доходов  неустойчивый. Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый.
Высокая ставка доходности – показатель более  высокого риска. R=R1+плата за риск (ставка доходности = бездисковая ставка доходности + плата за риск) R=R1+ плата за риск = возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала.
 

    Рынок недвижимости находится в зависимости  от развития рынка капитала, поскольку  основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала:

    Приемлемая  ставка доходности инвестиций в недвижимость, рассчитывается по модели оценки капитальных  активов, то очевидно, что рост безрисковой  ставки доходности и среднерыночной ставки доходности ведут к росту  требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость и  к снижению стоимости недвижимости. Модель оценки капитальных активов показывает зависимость требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость от меры систематического риска, среднерыночной по фондовому рынку ставки доходности и безрисковой ставки доходности на рынке капитала. Величина (Rm – Rf) – премия за риск, или рыночная цена риска, отражающая уровень допустимого риска для поддержания в целом высокорискового (венчурного) рынка капитала. 

 

    <h4>2 Подходы к оценке недвижимости 

    2.1 Доходный подход 
 

    В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные  покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. 3

    Доходный  подход включает два метода: метод  прямой капитализации и метод  дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. </h4>

    Метод капитализации доходов 

    Метод капитализации доходов основан  на прямом преобразовании чистого операционного  дохода (ЧОД) в стоимость путем  деления его на коэффициент капитализации.

    Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

    Метод капитализации доходов применяется  если:

  • потоки доходов – стабильные положительные величины;
  • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

    Данный  метод не следует использовать, если:

  • потоки доходов нестабильны;
  • объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;
  • нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

    Основные  этапы оценки методом капитализации доходов

    1.   Определение чистого операционного  дохода.

    Расчет  ЧОД начинается с определения  потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно  получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

    2. Определение действительного (эффективного) валового дохода. Для получения  ДВД предполагаемые потери от  недоиспользования арендных площадей  и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

    3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

    4. Определение чистого операционного  дохода.

    ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).

    5.   Расчет коэффициента капитализации 

    Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал  и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения.

    Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта:

    - стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта.

    Таким образом, формула для определения  величины ставки капитализации будет  иметь вид:

    R = R 1, где

    R -ставка капитализации,

    R 1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения).

    - стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

    Когда прогнозируется снижение стоимости  вложенного капитала , сумма возмещаемых  инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации  текущего дохода должен включать как  доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

    Норма возврата капитала может определяться различными методами:

  • прямолинейным методом или методом Ринга;
  • аннуитетным методом или методом Инвуда;
  • методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

    Таким образом, формула для определения  величины ставки капитализации будет  иметь вид:

    R = R 1 + ∆ * R 2, где

    R -ставка капитализации, 

    R 1 – ставка дохода на капитал;

    ∆ -  доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

    R 2 – норма возврата капитала

    Расчет  ставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, методом  выделения). Для этого изучается  рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:

    R = NOI / V , где 

    NOI – чистый операционный доход  аналога, 

    V – цена продажи аналога.

    6. Расчет оцениваемой стоимости  недвижимости 

    V = NOI / R

    Метод дисконтированных денежных потоков  4

    Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий  определить настоящую стоимость  будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

    Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в  следующей последовательности:

    1.    Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для Казахстана – это период длительностью 3 – 5 лет.

    2.    Прогнозирование величин денежных  потоков, включая реверсию, требует: 

    а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

    б) изучения текущего состояния рынка  недвижимости и динамики изменения  его основных характеристик;

    в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

    При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта  в следующей последовательности:

    потенциальный валовой доход;

  • действительный валовой доход;
  • чистый операционный доход;
  • денежный поток до уплаты налогов;
  • денежный поток после уплаты налогов.

    Если  из ПВД вычесть потери от незанятости  и при сборе арендной платы  и прибавить прочие доходы, то получится  денежный поток до уплаты налогов.

    3. Расчет стоимости реверсии.

    Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Информация о работе Анализ работы рынка недвижимости