Автором изучена практика правового регулирования  обменных отношений в отдельных  субъектах РФ и муниципальных образованиях (в частности, в г. Москве, Ставропольском крае, г. Якутске, г. Владивостоке). В работе сформулированы предложения по уточнению положений статьи 74 ЖК РФ, устанавливающей порядок оформления обмена жилыми помещениями между нанимателями данных жилых помещений по договорам социального найма. Отстаивается идея о том, что отсутствие в ЖК РФ норм, регулирующих "смешанные" и "родственные" обмены, не препятствует совершению указанных видов обменов.

    Среди обязанностей нанимателя наиболее подробно исследована обязанность информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Указанная обязанность нанимателя впервые закреплена в ЖК РФ. Диссертант полагает, что в ЖК РФ требуется уточнить, об изменении каких именно оснований и условий наниматель должен информировать наймодателя, а также, какие условия договора социального найма наймодатель вправе изменить в этом случае.

    В четвертой главе "Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения" рассмотрен вопрос о разграничении случаев изменения жилищного правоотношения и случаев его прекращения.

    Исследованы такие основания изменения договора социального найма, как замена нанимателя и объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. Сделан вывод, что заключение единого договора социального найма объединившимися нанимателями, проживающими в одной квартире, правомерно лишь с согласия всех дееспособных членов семей таких нанимателей, проживающих с ними.

    ЖК  РФ не предусматривает возможности изменения договора социального найма путем заключения с дееспособным членом семьи нанимателя жилого помещения отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей площади жилого помещения. Отсутствие в ЖК РФ прямого запрета на "раздел" жилого помещения повлекло вынесение противоречивых судебных решений (изучена практика судов г. Москвы, Кировской и Пермской областей). Автор полагает, что требование дееспособного члена семьи нанимателя жилого помещения о заключении с ним отдельного договора социального найма может быть удовлетворено судом на основании статьи 451 ГК РФ, которой регулируется изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (в данном случае под существенным изменением обстоятельств имеется в виду распад семьи).

    В работе к основаниям изменения договора социального найма отнесены вселение нанимателем в занимаемое жилое  помещение других лиц в качестве членов семьи, вселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение, общая площадь которого после проведения капитального ремонта или реконструкции дома уменьшилась, предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире, выселение одного или нескольких членов семьи нанимателя по основаниям, установленным ЖК РФ. Переустройство и перепланировка, по мнению автора, приводят к изменению договора социального найма не в каждом случае.

    Особое  внимание уделено изменению договора социального найма в связи с изменением оснований и условий, дающих гражданам право на получение жилого помещения по договору социального найма (часть 3 статьи 60 ЖК РФ). Изменение условий договора должно иметь место в случае улучшения материального положения нанимателя жилого помещения и членов его семьи, признанных малоимущими и в связи с этим пользующихся жилым помещением по договору социального найма безвозмездно (без внесения платы за наем). Утрата гражданами статуса малоимущих должна влечь за собой установление платы на наем жилого помещения. Автором высказаны предложения по внесению соответствующих уточнений в ЖК РФ.

    В работе исследован порядок расторжения  и прекращения договора социального  найма, проведено соотнесение этих понятий.

    Нанимателю  жилого помещения принадлежит право расторгнуть договор социального найма в любое время с согласия членов семьи. ЖК РФ установлено, что основанием расторжения договора социального найма является выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. На основе судебной практики анализируются понятия "выезд в другое место жительства" и "временное отсутствие", которые не всегда однозначно оцениваются наймодателем. По мнению диссертанта, в ЖК РФ требуется установить, что наниматель жилого помещения в случае выезда в другое постоянное место жительства обязан уведомить об этом наймодателя в письменной форме.

    Наймодатель вправе расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по основаниям, установленным законом. В связи с расторжением договора социального найма наниматель и члены его семьи подлежат выселению.

    Выселение нанимателя и членов его семьи  в связи с расторжением договора социального найма в большинстве случаев осуществляется с условием предоставления другого жилого помещения. В данных случаях автором предлагается использовать понятие "переселение", а не "выселение". С использованием материалов судебной практики и практики органов государственной власти г. Москвы подробно рассмотрено правовое регулирование порядка переселения граждан в другие благоустроенные жилые помещения при сносе дома, при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, при переводе жилого помещения в нежилое, а также при признании жилого помещения непригодным для проживания. Автором сделан вывод, что в указанных случаях жилые помещения по договору социального найма должны предоставляться исходя из нормы предоставления площади жилого помещения (но не менее площади жилого помещения, которую граждане занимали до переселения) при условии, что переселяемые граждане состоят или могут состоять на учете нуждающихся в жилых помещениях.

    Также подробное рассмотрение получило такое основание выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги. На основе анализа судебной практики сделан вывод о необходимости предусмотреть в ЖК РФ право нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на получение по решению суда отсрочки для погашения образовавшейся по уважительным причинам задолженности по плате за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, послужившей основанием для заявления наймодателем требования о расторжении договора социального найма и выселении.

    Возможность выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения предусмотрена в ЖК РФ в исключительных случаях. Такое выселение является мерой ответственности граждан, допустивших использование жилого помещения не по назначению, осуществляющих бесхозяйственное обращение с жилым помещением, а также нарушающих права проживающих совместно с ними лиц или соседей.

    Основные  положения диссертации  нашли отражение  в следующих публикациях:

    1. Семина Т.А. Обмен жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. // Законность. 2006. № 11. (0,2 п.л.);

    2. Семина Т.А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного законодательства Российской Федерации. // Недвижимость и инвестиции. 2003. № 3 - 4. (0,2 п.л.);

    3. Семина Т.А. Участие государства в решении жилищной проблемы граждан в современных условиях. // Недвижимость и инвестиции. 2004. № 1. (0,2 п.л.);

    4. Семина Т.А. Договор социального найма жилого помещения.  
// Недвижимость и инвестиции. 2004. № 4. (0,2 п.л.);

    5. Семина Т.А. Право на жилище в современных условиях. Некоторые новеллы проекта Жилищного кодекса Российской Федерации в сфере обеспечения граждан жильем на основании договора социального найма. // Жилищное право. 2004. № 4. (0,2 п.л.);

    6. Семина Т.А. Правовые и экономические аспекты реализации норм Жилищного кодекса Российской Федерации, касающихся предоставления жилых помещений по договору социального найма малоимущим гражданам. // Экономика, предпринимательство, аудит. Труды научного общества студентов и аспирантов. / Сборник статей. М., 2005. Вып. 11. (0,2 п.л.);

    7. Семина Т.А. Право граждан на получение жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования как аспект права на жилище. // Жилищное право. 2006.  
№ 2. (0,2 п.л.);

    8. Семина Т.А. Предмет договора социального найма жилого помещения. // Государство, общество, личность: современные тенденции и проблемы развития. Труды научного общества студентов и аспирантов. / Сборник статей. М., 2006. Вып. 5. (0,3 п.л.);

    9. Семина Т.А. Основания изменения договора социального найма жилого помещения. // Жилищное право. 2006. № 7. (0,2 п.л.). 
 

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Семина  Татьяна Александровна

Тема  диссертационного исследования

 «Договор социального найма жилого помещения:  
история, современные проблемы правового регулирования»

Научный руководитель

Абова Тамара Евгеньевна – доктор юридических наук, профессор

Изготовление  оригинал-макета

     Семина  Татьяна Александровна

 
     Подписано в печать _____________ Тираж ____ экз.

     Усл. п.л. ___________

Российская  академия государственной службы

     при Президенте Российской Федерации 

     Отпечатано  ОПМТ РАГС. Заказ №_________

     119606 Москва, пр-т Вернадского,84