Договор социального найма жилого помещения: история, современные проблемы правового регулирования

    Автором исследована роль социального найма в современных условиях рынка. В настоящее время договор социального найма перестал являться основной формой реализации права на жилище. Вместе с тем сделан вывод, что предоставление жилых помещений по договору социального найма как одна из форм реализации права на жилище, имеет высокую социальную значимость в связи с тем, что число российских граждан, имеющих доходы, не позволяющие им улучшить свои жилищные условия с использованием рыночных механизмов, продолжает оставаться значительным.

    Второй  параграф "Учет граждан, нуждающихся в  жилых помещениях государственного и  муниципального жилищного  фонда социального  использования, и  порядок предоставления таких жилых помещений". В данной части работы исследуются юридические факты, предшествующие возникновению отношений владения и пользования жилыми помещениями публичной формы собственности на основании договора социального найма. Принятие граждан на учет и вынесение решения о предоставлении жилого помещения публичной формы собственности являются юридическими действиями, основанными на административных началах.

    Первичной предпосылкой для принятия граждан на учет является их принадлежность к категории малоимущих или к иным категориям, указанным в федеральном законодательстве или законодательстве субъектов РФ. В диссертации проанализирована практика признания граждан малоимущими в отдельных субъектах РФ (в частности, в г. Москве, Московской, Калининградской, Кемеровской, Саратовской областях). Автор пришел к выводу, что в законодательстве субъектов РФ отсутствует единый подход к определению видов доходов и имущества, а также круга членов семьи, которые учитываются при рассмотрении вопроса о признании граждан малоимущими. Кроме того, рассмотрение практики признания граждан малоимущими в субъектах РФ показало значительные региональные различия и в основных принципах решения этого вопроса. С целью закрепления в федеральном законодательстве единообразных условий реализации конституционного права на жилище в отдельных регионах РФ в ЖК РФ автором предложено установить общий критерий отнесения граждан к категории малоимущих, согласно которому граждане признаются малоимущими, если их доход и стоимость имущества являются не достаточными для приобретения (строительства) жилого помещения общей площадью не ниже нормы предоставления площади жилого помещения на одного человека. Также предложено определить в ЖК РФ круг лиц, которые считаются членами одной семьи при оценке имущественного положения граждан.

    Еще одной предпосылкой для принятия граждан на учет выступает признание гражданина нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма. В работе подробно анализируются установленные ЖК РФ основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

    Гражданам может быть отказано в принятии на учет, в том числе по причине намеренного ухудшения ими жилищных условий. Из ЖК РФ не ясно, какие именно действия могут быть признаны ухудшающими жилищные условия. Диссертантом предлагается закрепить в ЖК РФ перечень лиц, вселение которых не может быть отнесено к действиям, ухудшающим жилищные условия (среди таких лиц, в частности, называются несовершеннолетние дети, супруг, нетрудоспособные родители, а также некоторые другие лица).

    Автором исследован принцип очередности предоставления жилых помещений публичной формы собственности по договору социального найма. Высказывается суждение, что в настоящее время в приоритетном порядке жилые помещения по договору социального найма должны предоставляться гражданам, принятым на учет до введения в действие ЖК РФ. При этом, по мнению диссертанта, граждане, ранее имевшие право первоочередного получения жилого помещения, такое право должны сохранить.

    Изучено современное значение решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого заключается договор социального найма. Проанализированы возможные случаи признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным, а также высказано мнение о последствиях признания такого решения недействительным.

    Третья  глава "Понятие  и содержание договора социального найма жилого помещения" состоит из трех параграфов.

    Первый  параграф "Понятие и стороны договора социального найма жилого помещения". В параграфе определяется сущность договора социального найма, выделяются признаки этого договора, позволяющие отграничить его от иных схожих институтов, а также высказываются предложения по уточнению содержащегося в ЖК РФ определения договора социального найма.

    По  мнению диссертанта, возмездность не относится к обязательным признакам договора социального найма. Подчеркивается, что договор социального найма является взаимным (двусторонним) и тогда, когда жилое помещение передается во владение и пользование граждан безвозмездно (без взимания платы за наем). В этом случае на нанимателя возлагается обязанность использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ. Жилое помещение на основании договора социального найма в отличие от договора найма предоставляется гражданам во владение и пользование без установления срока. Не поддерживается мнение, что в связи с введением учета материального положения граждан договор социального найма должен стать срочным.

    Важнейшими  принципами пользования жилыми помещениями  по договору социального найма называются принцип ограничения свободы в установлении его участниками своих прав и обязанностей, а также принцип стабильности пользования жилыми помещениями по договору социального найма.

    Особое  внимание уделено субъектному составу договора социального найма. Критикуется сформулированное в юридической литературе мнение о возможности передачи по договору социального найма жилого помещения, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (т.е. жилого помещения частного жилищного фонда). Вместе с тем в работе не исключается возможность передачи по договору социального найма жилых помещений публичной формы собственности, расположенных в домах, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

    Подробно  исследовано правовое положение  членов семьи нанимателя по договору социального найма. Проведено сравнение правового положения указанных лиц с правовым положением членов семьи нанимателя по договору найма. Проанализировано правовое регулирование порядка вселения нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение супруга, детей, родителей, других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи, а также рассмотрена судебная практика по этому вопросу. Подчеркивается, что основанием возникновения у членов семьи нанимателя равных с нанимателем прав и обязанностей по договору социального найма является внесение указанных лиц в качестве членов семьи нанимателя жилого помещения в договор социального найма, а не регистрация в жилом помещении.

    Исследованы последствия утраты членом семьи нанимателя семейной связи с ним. На основании изучения судебной практики по этому вопросу сделан вывод о необходимости закрепления в ЖК РФ положения, предусматривающего возможность заключения нанимателем жилого помещения с бывшим членом семьи, продолжающим проживать в жилом помещении, соглашения, в котором обязанности бывшего члена семьи, вытекающие из договора социального найма, конкретизировались бы определенным объемом участия. Кроме того, в ЖК РФ предложено установить порядок уведомления наймодателя о заключении такого соглашения, а также условие о необходимости внесения в договор социального найма соответствующих изменений, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств по договору социального найма. При этом невыполнение бывшим членом семьи своих обязательств по договору социального найма без уважительных причин, по мнению автора, должно являться основанием для его выселения из соответствующего жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда.

    Второй  параграф "Предмет договора социального найма жилого помещения". Предметом договора социального найма выступает жилое помещение. Предоставление по указанному договору помещений, не являющихся жилыми, даже в ситуации острой необходимости недопустимо. Жилое помещение, непригодное для постоянного проживания, предметом договора социального найма также быть не может.

    Диссертантом  критикуется предусмотренная ЖК РФ классификация видов жилых помещений, а также определение видов жилых помещений, которые согласно ЖК РФ могут выступать предметом договора социального найма. Наряду с жилым домом, квартирой в качестве предмета договора социального найма следует выделять одну или несколько комнат. Социально-экономическая ситуация в жилищной сфере в настоящее время не позволяет избавиться от квартир коммунального заселения, в которых отдельные комнаты могут заниматься гражданами, в том числе на основании отдельных договоров социального найма.

    В работе проведен сравнительный анализ требований, которые предъявляются в законодательстве РФ к жилым помещениям, являющимся предметом договора найма и социального найма жилого помещения. Предметом договора социального найма выступает жилое помещение, принадлежащее на праве собственности РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. Требования к жилому помещению, являющемуся предметом договора социального найма, установлены в законе. Диссертантом в ЖК РФ предлагается указать, что предметом договора социального найма может являться только благоустроенное жилое помещение.

    Подробно  изучены пределы использования жилых помещений, которые в ЖК РФ получили значительное расширение (допускается использование жилого помещения для иных, кроме проживания, целей). Во избежание случаев нарушения прав и законных интересов граждан в нормативных правовых актах Правительства РФ целесообразно определить виды профессиональной и предпринимательской деятельности, которые могут осуществляться в жилых помещениях.

    Исследованы вопросы нормирования жилых помещений, являющихся предметом договора социального найма, а также случаи предоставления по договору социального найма жилого помещения общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека. Высказано мнение, что для граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в ЖК РФ должна быть предусмотрена возможность получения по договору социального найма сверхнормативной общей площади жилого помещения в виде отдельной комнаты.

    Третий  параграф "Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения". В параграфе рассмотрены права и обязанности сторон по договору социального найма, которые во многом определяются не соглашением сторон, а нормами ГК РФ, ЖК РФ и положениями других нормативных правовых актов. Ограничение воли сторон при определении их прав и обязанностей по договору социального найма базируется на необходимости защиты как публичных интересов собственников жилых помещений социального использования, так и частных интересов граждан, которым предоставляются указанные жилые помещения.

    Автором критикуется выделение в статье 65 ЖК РФ права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в качестве основного правомочия наймодателя, поскольку договор социального найма может быть безвозмездным. Основным правом наймодателя по указанному договору является право требовать использования нанимателем и членами его семьи жилого помещения по назначению и пределах, которые установлены ЖК РФ. Кроме того, диссертантом отмечено, что перечень прав наймодателя, содержащийся в статье 65 ЖК РФ, является исчерпывающим, что неверно, т.к. наймодатель по договору социального найма может иметь также иные права.

    Сформулированы предложения по корректировке нормы ЖК РФ, устанавливающей основную обязанность наймодателя - передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Указанную норму целесообразно дополнить положением, согласно которому наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение, отвечающее определенным требованиям. Особое внимание в работе уделено распределению между наймодателем и нанимателем обязанностей по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в социальный наем жилое помещение. ЖК РФ обязывает наймодателя лишь принимать участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома. Учитывая социальную направленность договора социального найма, а также судебную практику разрешения споров такой категории, автором предложено в ЖК РФ уточнить, что осуществление надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, является обязанностью наймодателя.

    Большинство прав нанимателя по договору социального найма вытекает из правомочий владения и пользования занимаемым жилым помещением. Вместе с тем некоторые права нанимателя, по мнению автора, могут быть отнесены к ограниченным правомочиям по распоряжению жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. В частности, это касается права нанимателя сдавать занимаемое жилое помещение в поднаем и права осуществлять обмен занимаемого жилого помещения. В работе сделан вывод, что наличие в комплексе прав нанимателя по договору социального найма ограниченных правомочий по распоряжению занимаемым жилым помещением является одной из особенностей обязательственных отношений социального найма.