Зологовое право банка

2.       Расчёты стоимости воспроизводства затратным подходом, из-за их детализированности оказываются весьма трудоёмкими и оправданы в крупных и дорогостоящих объектах.

3.       Исходная информация из сферы производства может быть не всегда надёжной и достоверной.

Надежность  оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик.  

     Обращение взыскания на предмет  залога – заключительный этап  реализации

залогового  права  при  невыполнении  заемщиком  своих  обязательств   перед

банком.

     Договор залога обязательно должен  содержать  пункт,  касающийся  того,

когда и как  банк  может  воспользоваться  правом  обращения  взыскания  для

обеспечения возврата ссуды. Кроме того в нем  может  быть  оговорен  льготный

срок  (30  дней),  в  течении  которого  клиент  может  и   должен   принять

дополнительные  меры для изыскания необходимых  источников  погашения  своего

долга. Только по истечении этого срока, если результат не  изменился,  можно

обращаться  в арбитражный суд или суд. Именно они определят,  каким образом

будет продаваться заложенное имущество.

     В арбитражный суд (или суд)  банк  должен  представить   всю  необходимую

документацию:

- исковое  заявление;

- кредитный  договор;

- договор  залога (залоговое обязательство).

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стои-мости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Методы  сравнительного подхода особенно эффективны при существовании  активного  рынка  сопоставимых  объектов.  Если  же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

Рыночный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии.

Цены  на аналоги очищают от случайных  искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так  называемых коммерческих корректировок. После проведённой подготовки ценовую  информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счёте, искомую стоимость объекта.

Важный  вопрос при применении сравнительного подхода – правильный выбор объекта  сравнения (аналога). Основное правило  заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.

Для проведения оценки требуется информация, как  о ценах, так и о технических  характеристиках выбранных объектов сравнения.

Оценщик обязан в отчёте об оценке указать  то, из каких конкретно документов он извлёк сведения о ценах на объекты сравнения.

Минимальный объём сведений, который нужно  иметь о каждой цене:

•    Момент времени действия зафиксированной цены;

•    Денежная единица, в которой выражена цена;

•    Характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки и т.д.);

•    Место продажи (территориальная привязка);

•    Состояние объекта с точки зрения физического износа и времени его изготовления;

•    НДС в цене;

•    Наличие в цене транспортных, складских и других расходов (термин франко);

• Наличие  скидок и надбавок к цене. Условия  продажи; Основной  используемый  принцип  —  сопоставление,  которое должно проводится :

-с точным  аналогом, продающимся на вторичном  рынке

-с приблизительным  аналогом, продающимся на вторичном  рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия

-с новым  аналогичным оборудованием с  внесением поправок на износ  при отсутствии вторичного рынка. 

Выше  говорилось о том, что в основе рыночного подхода лежит принцип сопоставления. При подборе аналогов предпочтение отдается тем еденицам машин и оборудования, которые так же, как объект оценки, выпущены тем же изготовителем и в той же стране.

После сопоставления и выявления всех факторов различия оценщик должен внести поправки в стоимость объектов-аналогов. Следует специально подчеркнуть, что все поправки относятся к аналогам, а не к объекту оценки. 

     Обращение взыскания на предмет  залога – заключительный этап  реализации

залогового  права  при  невыполнении  заемщиком  своих  обязательств   перед

банком.

     Договор залога обязательно должен  содержать  пункт,  касающийся  того,

когда и как  банк  может  воспользоваться  правом  обращения  взыскания  для

обеспечения возврата ссуды. Кроме того в нем  может  быть  оговорен  льготный

срок  (30  дней),  в  течении  которого  клиент  может  и   должен   принять

дополнительные  меры для изыскания необходимых  источников  погашения  своего

долга. Только по истечении этого срока, если результат не  изменился,  можно

обращаться в арбитражный суд или суд. Именно они  определят,  каким  образом

будет продаваться заложенное имущество.

    

В арбитражный  суд (или суд) банк  должен  представить  всю  необходимую

документацию:

Процедура обращения в суд и удовлетворения искового заявления,  включая

его  рассмотрение  и  процесс   реализации   заложенного   имущества,   дело

трудоемкое  и  требует  значительного  времени.  В  Японии,  например,  такая

процедура занимает около 6 месяцев.

     Если сумма, вырученная от продажи  заложенного  имущества,  недостаточна

для погашения  долга банку, последний имеет  право получить недостающую  сумму из прочего имущества должника, но уже  на  общих  основаниях,  не  пользуясь преимуществом залогодержателя.

Я считаю, что  следует обратить  внимание  на  необработанность  механизмов

реализации  Закона  «О  залоге»,  так  и  на  наличие  в  самом  законе  ряда

юридических нюансов, которые пока, в силу  малой  практики,  нельзя  считать

хорошо  освоенными даже специалистами. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.Порядок обращения взыскания на заложенное

имущество и его реализация. 

Основанием  для обращения взыскания на заложенное имущество является ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства  Залогодателем по обязательствам, за которые он отвечает.

Требования Залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущество по решению суда.

Без обращения  в суд удовлетворение требований Залогодержателя за счет заложенного  недвижимого имущества допускается  на основании нотариально удостоверенного соглашения Залогодержателя с Залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. При этом следует иметь в виду, что такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только о решению суда в случаях:

- для  заключения договора о залоге  требовалось согласие или разрешения  другого лица или органа,

- предметом  залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или культурную ценность для общества,

- Залогодатель  отсутствует, и установить место его нахождения невозможно.

Если  предметом залога является движимое имущество, и договором залога предусмотрено обращение взыскания на него во внесудебном порядке, то после принятия решения об обращении взыскания на предмет залога следует действовать в порядке, установленном договором, с учетом действующего законодательства РК. Исходить из того, что реализация заложенного имущества должна производится судебным исполнителем (ГПК РК). Для этого в народный суд подается заявление о возбуждении исполнительного производства. Только при отказе народного суда следует самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем проведения публичных торгов.

Обращение взыскания на заложенное движимое имущество  может произведено без обращения  в суд на основании соглашения. При этом на предмет залога, переданный Залогодержателю (заклад), взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге.

В случае, если, несмотря на условия договора залога, невозможно обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и /или последующая реализация предмета залога (в том числе когда должник или Залогодатель не ведут деятельности и их местонахождение неизвестно), если должник и Залогодатель оспаривают действия Залогодержателя, по любой причине уклоняются от совершения предусмотренных договором действий, если в договоре не предусмотрено внесудебный порядок взыскания, то следует подавать в суд.

При подаче в суд искового заявления необходимо, чтобы в нем четко были сформулированы три требования:

- о взыскании  с должника задолженности по кредитному договору, включая основную сумму долга, сумму процентов, неустойки,

- об  обращении взыскания на предмет залога и реализации заложенного имущества,

- о возмещении  расходов истца по госпошлине.

При подаче искового заявления одновременно подается ходатайство о наложении ареста на предмет залога.

Исполнение  решений судов, арбитражных и  третейских судов, обращение взыскания по исполнительным надписям нотариусов производится судебными исполнителями, состоящими при суде по месту жительства или по месту работы должника либо по месту нахождения его имущества. Судебный исполнитель приступает к исполнению по заявлению взыскателя.

Обращение взыскания на имущество состоит  из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации.

Реализация (продажа) заложенного имущества  производиться путем продажи  с публичных торгов.

Публичные торги проводятся в форме конкурса или аукциона на основании действующих договоров со специализированной фирмой.

Выигравшим  торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цены, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, предложило лучшие условия. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может  участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные лица.