Зологовое право банка

реально имеющихся предметов залога;

в) наблюдать  за  рыночной  конъюнктурой,  показывающей  возможности  продажи

предметов залога.

     Если предмет залога оставлен  во владение залогодателя,  то  в  договоре

следует  предусмотреть  пункт  о   характере   и   периодичности   сведений,

представляемых  залогодателем банку (данные о фактическом  объеме и  стоимости

заложенных  ценностей в разрезе отдельных  видов  или  групп  ценностей).  На

основании этих сведений,  банк  получит  возможность  проверять  обеспечение

выданного кредита, сравнивая  стоимость  фактически  имеющегося  залога  (за

вычетом маржи) с суммой  кредита.  При  обнаружении  недостатка  обеспечения

банк  должен потребовать (конечно, если это заранее не оговорено в договоре)

восполнения недостающей части залога соответствующими ценностями.

     Последующий контроль включает  в  себя  также  проверку  банком  порядка

ведения залогодателем специальной книги  записи залогов.

Для определения стоимости залогового имущества используются стандартные методы оценки, а именно доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.

Доходный  подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования .

При оценке с позиции доходного подхода  во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования  как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Методы  доходного подхода (метод капитализации  и дисконтирование денежных потоков) опираются на такие отмеченные выше принципы, как принцип ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада.

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной  оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение.

Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из неё тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создаётся машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

Доходный  подход — реализуется в методах:

•    Дисконтирование чистых доходов;

•    Прямая капитализация дохода;

•    Равноэффективный функциональный аналог;

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной  оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а  весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования.

Доходный  подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Данный  подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Существует  два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Дисконтирование – это удешевление будущих  денег при приведении их к деньгам  сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает и от этого деньги удешевляются.

Метод     дисконтированных     будущих     денежных     потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

В зависимости  от характера оцениваемого оборудования, Оценщик может в качестве ожидаемых доходов рассматривать чистый денежный поток или различные формы прибыли.

Особенностью  методов дисконтированных денежных потоков и их главным достоинством является то, что они позволяют  учесть несистематические изменения  потока доходов, которые нельзя описать какой-либо математической моделью. Данное обстоятельство делает привлекательным использование метода дисконтированных денежных потоков в условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию, сырье, материалы и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого оборудования.

Еще одним  аргументом, выступающим в пользу применения метода дисконтированного  денежного потока, является наличие  информации, позволяющей обосновать модель доходов (финансовая отчетность предприятия, ретроспективный анализ оцениваемого предприятия, данные маркетингового исследования рынка, планы развития компании).

При подготовке исходных данных для оценки с помощью  доходного подхода применяется финансовый анализ, поскольку с его помощью можно оценить особенности развития предприятия, в т.ч.:

•    темпы роста;

•    издержки, доходность;

•    ставку дисконтирования.

Метод дисконтирования является одним  из вариантов доходного подхода  к оценке машин и оборудования. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, что стоимость объекта равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

Метод прямой капитализации  дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.

При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делиться или умножается на коэффициент капитализации для перерасчета доходов от использования оборудования в его стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконтирования (с вычитанием из ставки дисконтирования ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока). Метод капитализации дохода наиболее употребим в условиях стабильной экономической ситуации, характеризующейся постоянными, равномерными темпами роста или при аренде.

Метод равноэффективного  функционального  аналога.

В отличие  от двух других способов, данный методов  позволяет оценить стоимость  объекта, не прибегая к расчёту чистого  дохода.

Данный  метод предполагает подбор функционального  аналога (базисного объекта), который  может выполнять одинаковые с  оцениваемым объектом функции, но может  отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции  и другим показателям.

Преимущество  метода равноэффективного функционального  аналога состоит в том, что  он позволяет обойтись без расчёта  выручки от реализации продукции, что  очень важно, если машинный комплекс производит промежуточную продукцию  или выполняет промежуточные работы, цены на которые не установлены.

Методы  доходного подхода имеют как  сильные, так и слабые стороны.

К сильным  сторонам относятся:

•    Отражает интересы покупателя (инвестора);

•    Возможность выполнять общую оценку машинных комплексов; К недостаткам относятся;

•    Возможность оценки только объектов, приносящих доход;

•    Сложность выделение дохода приходящего на единицу оборудования;

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники  поддаётся оценке этим подходом. При  затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

Затраты на изготовление объекта и его  последующую реализацию — очень  важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведен ных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.

Процедура затратного подхода начинается с  того, что собирается и анализируется  информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической  характеристики недостаточно, требуется  подробное описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта.

В методах  затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что  получаемая вначале стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешний).

При оценке машин и оборудования затратными методами, особенно при определении стоимости воспроизводства, в общем случае необходимо учитывать всю совокупность затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, а именно:

•    Затраты на приобретение оборудования;

•    Траспортно-заготовительные и складские расходы;

•    Все виды прямых затрат, связанных с обустройством фундаментов, установкой оборудования, его монтажом и наладкой;

•     Удельные косвенные издержки на выполнение связанных с приобретением, установкой и запуском оборудования в эксплуатацию инженерно-конструкторских и технологических работ.  
 

К достоинствам затратного подхода можно отнести:

1.       Исключительная универсальность. Для всех видов специальной и уникальной техники затратный подход часто оказывается единственно возможным.

2.       Благодаря детализированному порядку расчёта по отдельным еденицам машин и оборудования имеется возможность точнее оценить совокупный износ. Получить оценки имущества, удобные при его разделе.

3.       При достаточности исходных данных результаты расчётов стоимости поддаются надёжному обоснованию.

В то же время у методов затратного подхода  имеется и ряд недостатков:

1.       Затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы производителя или продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов.