Закладная и договор об ипотеке

    Если  имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным выше основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального  залогодателя несет вытекающие из отношений  ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства. При этом эти последствия распределяются соразмерно перешедшей к нему части  заложенного имущества. Если предмет  ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность  правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

   Залог имущества по договору об ипотеке  сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. 
 
 
 
 

 
2. Закладная об ипотеке

Вступившим в  действие 22 июля 1998 года Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в гражданский и коммерческий оборот введен новый вид ценных бумаг — закладные. Названный Федеральный закон содержит специальные правила составления и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения удостоверенных закладными обязательств.

   Профессиональный  участник рынка ценных бумаг осуществляет операции с закладными с учетом требований, установленных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

   Правила нормативных актов Федеральной  комиссии по рынку ценных бумаг, регулирующих осуществление операций на рынке ценных бумаг, могут применяться по отношению к операциям с закладными лишь при условии, что это не противоречит установленным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенным характеристикам закладной и содержанию удостоверяемых ею прав.

    Закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, устанавливаемых Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг. Исходя из содержания правил статей 13 и 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная не является эмиссионной ценной бумагой.

   Выдача  одним лицом двух или более  закладных не является их выпуском, не подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона «О рынке ценных бумаг».

   В соответствии с Федеральным законом  «Об ипотеке» закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом.

   Отчуждение  имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и, фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав).

   Передаточная  надпись на закладной оформляет  собой состоявшуюся уступку права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 146 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Реестровый  учет владельцев закладных не ведется.

   Лицо, выдавшее две или более закладных, может открывать и вести для  собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные.

   Брокерская  деятельность на рынке закладных  может осуществляться на основании  заключенного между брокером и его  клиентом договора поручения или комиссии.

   Договор, заключенный между брокером и  его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу их приобретателей.

   При исполнении поручений клиента на приобретение закладной брокер с  целью избежания претензий со стороны клиента и на основании заключенного им с клиентом договора может осуществлять проверку приобретаемых в собственность клиента закладных на соответствие их формы и содержания, а также формы и содержания, составленных на закладных передаточных надписей требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также, в случае приобретения закладной в совокупности с прилагаемыми к ней кредитным договором, договором ипотеки и иными документами, осуществлять проверку их формы и содержания требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных законов и правовых актов Российской Федерации.

   К высокорискованным закладным, в  частности, могут относиться следующие:

   1) закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Российской федерации и муниципальные образования;

   2) закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены

не обязательства  по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;

   3) закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;

   4) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых

   указаны физические лица;

   5) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых

   указаны юридические лица, которым законодательством  Российской Федерации не предоставлено  право осуществлять ипотечное кредитование;

   6) закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

   7)  закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;

    8) закладные, недвижимое имущество  по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;

   9) закладные, по которым заложенным является право аренды или иное 
право владения и пользования недвижимым имуществом;

10. закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские 
    суда, суда внутреннего плавания;
11. закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;
12. закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотво-де, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Расчётная часть вариант  №6

В соответствии с заданием установлены следующие  параметры ипотечной программы  и экономические характеристики домохозяйства (семьи).

Процентная ставка по кредиту 13.5%

Срок кредитования 20лет.

Доля первоначального  взноса 10%

Доля отчислений на погашение кредита- k₀ у 30%

Совокупный семейный доход – ССД 42тыс.руб.

Собственное жилье  – 2 комнаты, тип – Т

Состав семьи N 3 человека

Страховой коэффициент k_с 3.5%

Минимальный , прожиточный  бюджет на 1 чел. (МПБ) – 7тыс.руб.

Стандартная площадь  собственного жилья типа Т ; F_ст - 52м²

Средняя стоимость 1м² жилья типа Т ; С_ед - 42.0тыс.руб.

1.Расчет  инвестиционного  потенциала семьи.

а) Определение  величины совокупного семейного  дохода:

Принимаем величину ССД_с по заданию – 42тыс.руб.

б) Определение  возможности участия семьи в  ипотечной программе: 

ССД_min>(1+k_с)*МПБ*N(1+k₀) 

Где: k_с - коэффициент отчислений в семейный страховой фонд,-3.5% -0.035ед.

k₀ - коэффициент отчислений , на погашение кредита,-30%-0.3ед. 

ССД_min=(1+0.035)*7*3*(1+0.3)=28.2555тыс.руб.

Так как ССД_с (42) > ССД_min(28) то семья может участвовать в ипотечной программе.

в) Расчет максимально  возможного кредита: 

К_max=12 k₀ *(n /1+r*n)*ССД_с тыс.руб. 

Где: n-срок кредита -20лет; r - ставка по кредиту(13.5%) -0.135ед. 

К_max=12*0.3*(20/1+0.135*20)*42=817,297 тыс.руб. 

г) Расчет размера  денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при  ставке 10% годовых: 

Р =12Р_н*((1+r_н)ⁿ-1)/r_н 

Где: r_н - ставка накопительного вклада,(10%) – 0.1ед.

n – продолжительность  накопительного периода -3года. 

Р_н = ( k_с+ k₀)*ССД_с - размер ежемесячных % на накопления, тыс.руб. 

Р=12*(0.3+0.035)*42*((1+0.1)³-1)/0.1

Р=168.84*3.31=558.86 тыс.руб.

д) Определение  стоимости собственного жилья: 

С_сж = F_ст*С_ед, 

Где: F_ст - стандартная площадь собственного жилья, (52) м²

С_ед – стоимость 1м² жилья, (42.0) тыс.руб.

С_сж=52*42=2184 тыс.руб.

е) Определение  инвестиционного потенциала семьи; 

И= К_max+Р+ С_сж 

И=817,297+558,86+2184=3560,1 тыс.руб.

2.Выбор  приобретаемой квартиры.

а) Расчет вариантов  площадей жилья, доступного для приобретения с учетом типа жилья;

Bторичный рынок: - расчетная площадь жилья типа  Н; при С_ед=40.2 тыс.руб. 

F_Н= И /С_{ед Н}= 3560,1/40.2 =88,5м² 

- расчетная площадь  жилья типа Т; при С_ед=42 тыс.руб. 

F_Т= И/ С_едТ = 3560,1/42 = 84,7м² 

Первичный рынок: - расчетная площадь жилья типа У; при С_ед=53.8 тыс.руб. 

F_У= И/ С_едУ = 3560,1/53.8 =66м² 

- расчетная площадь  жилья типа С; при С_ед=61.6 тыс.руб. 

F_C= И/ С_едС = 3560,1/61.6 =57,8м² 

б) Определяем доступные  площади квартир по вариантам;

Жилье низкого  качества F_Н=88,5м² ,

Четырехкомнатная  квартира площадью 76м²

Жилье типовой  планировки F_Т=84,7м² ,

четырёхкомнатная квартира площадью 80м²

Жилье улучшенной планировки F_У=66м² ,

Двухкомнатная квартира площадью 60м²

Жилье современной  планировки F_С=57,8м² ,

Однокомнатная квартира площадью 50м²

в) Выбор варианта приобретения жилья.

Принять решение  приобрести четырёх комнатную квартиру планировки типа Т общей стоимостью(С_нж)