Развитие ипотечного кредитования

       Для развития ипотечного кредитования в  нашей стране существует ряд факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов ипотеки.

       Так, например, для населения можно  выделить следующие благоприятные факторы:

       * разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

       * возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

       * изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

       * повышение подвижности населения в пределах территории страны;

       * рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

       Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные факторы. Это:

       • разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

       • острая заинтересованность в преодолении  спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

       • стремление к модернизации предприятий  стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

       • возникновение сети новых предпринимательских  структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

       Для банков этими благоприятными факторами  являются:

       › укрепление законодательной и нормативной  базы ипотечного кредитования;

       › выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

       › стимулирование со стороны государства  финансирования реального сектора  экономики и инвестиционных потребностей населения;

       › активизация государственных и  местных органов власти в поддержке  проектов ипотечного кредитования граждан;

       › создание инфраструктуры рынка недвижимости;

       › создание структур вторичного рынка  ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию)

       Благоприятными  факторами для органов государственной  и местной власти являются следующие  факторы:

       - появление новой возможности  решения жилищной проблемы;

       - укрепление и расширение среднего  класса, рост занятости населения  и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

       - оживление деловой активности  на рынке жилья, в строительной  отрасли и других, связанных с  ней секторах народного хозяйства.

       Однако  в нашей стране в настоящее  время ипотечные отношения не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

       Факторы, негативно влияющие на отечественный  ипотечный рынок:

       целенаправленная  широкомасштабная реклама достоинств американской модели ипотечного кредитования;

       пассивность всех ветвей власти в создании развитого  поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;

       отсутствие  заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стане вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

       российские  банки демонстрируют стойкое  нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками, из-за отсутствия капитала, в связи с низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию;

       структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование  только своего потенциала.

       Многие  специалисты склонны видеть причины  проблем не в самой ипотечной  системе, а в общих экономических  показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет отличительной чертой ипотеки. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. 
 
 

       15 «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»

       Десять  предложений Комитета Ассоциации российских банков по ипотеке. В качестве определяющих факторов развития данной стратегии выделены рефинансирование ипотеки и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

       «Состояние  внутреннего рынка капитала и  его способность снабжать экономику  долгосрочными финансовыми ресурсами  остаются основными ограничителями рынка ипотечного кредитования. Срочность, стоимость и объем ресурсов, доступных на отечественном рынке капитала (рынке ценных бумаг), не позволяют обеспечить устойчивое рефинансирование ипотечных портфелей», говорится в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее — Стратегия развития).

       Согласно  Стратегии развития, привлечение  долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки  будет производиться банками  как самостоятельно путем аккумуляции  долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала — путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям.

       В долгосрочной перспективе до 60% рынка  будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг, сообщает Ipocredit.ru.

       Дополнительное  развитие получит инвестирование средств  в ипотечные ценные бумаги физическими лицами вследствие снижения ставок по депозитам, что будет способствовать росту отечественного рынка ипотечных ценных бумаг.

       На  первом этапе развития стратегии (до конца 2012 г.), доля рынка ипотеки, фондируемая  за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%. Это может быть достигнуто за счет активизации и укрупнения государственных программ, реализуемых институтами развития и пользующихся большим спросом участников рынка ипотеки.

       Таким образом, для достижения поставленной цели кредитные организации — члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию в части модернизации программ приобретения ипотечных ценных бумаг институтами развития выдвигают нижеперечисленные предложения.

       1. Увеличение объема  средств на поддержку  рынка ипотечных  ценных бумаг

       Как уже отмечалось, на первом этапе  реализации Стратегии (2010–2012 годы), доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%.

       Агентство по ипотечному жилищному кредитованию недавно повысило свой прогноз по выдаче ипотеки в РФ. В 2011 году населению будет предоставлено не менее 415–460 тыс. ипотечных кредитов на сумму примерно 580–640 млрд. рублей, указывает АИЖК в годовом отчете по рынку ипотеки.

       Следовательно, объем выпуска ипотечных ценных бумаг уже в этом году должен достигать 261–288 млрд рублей.

       Учитывая  статистику по выпуску ипотечных  ценных бумаг за прошлые годы, целевой  объем выпуска в пять раз превышает  цифру лучшего по этому показателю 2008 года.

       Без укрупнения программ институтов развития такой показатель в этом и следующем году недостижим.

       Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты  строительства доступного жилья  и ипотеку в 2010–2012 годах реализуется  медленно и в связи с этим продлена до конца 2013 года (на первое января 2011 года по программе выдано кредитов на 11,6 млрд рублей, что составляет 8% объема программы выкупа облигаций).

       Прогнозного показателя по выпуску облигаций  с ипотечным покрытием можно  достичь, направив через АИЖК средства пенсионных накоплений в объеме 130-140 млрд. рублей на поддержку выпусков ипотечных ценных бумаг, основанных на кредитах на приобретение вторичного жилья.

       Сегодняшняя Программа АИЖК по приобретению облигаций  с ипотечным покрытием фондируется  за счет облигационных займов Агентства, размещаемых на рыночных условиях и в этой связи также недешевых. Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связано с улучшением заемщиками существующих жилищных условий, приобретением квартир большей площади на вторичном рынке жилья.

       Рынок высоко оценивает усилия государства, которые привели к созданию «Программы Внешэкономбанка», но указанная программа  не подходит для основной массы кредиторов — кредиторов вторичного рынка недвижимости.

       Поэтому считаем очень важным обратить внимание Правительства на изучение возможности предоставления Агентству в течение ближайшего года государственной поддержки для укрупнения и успешной реализации Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием.

       2. Создание рынка  ипотечных ценных бумаг

       Задача  создания рынка ипотечных ценных бумаг — важный элемент государственной  стратегии, и она должна быть решена в ближайшие два года с помощью  отдельной госпрограммы.

       Первый  компонент такой программы —  поддержка выпусков бумаг, связанных с кредитованием вторичного рынка жилья, об этом уже говорилось.

       Второй  — временное повышение ставок по ипотечным кредитам на двухлетний период.

       К примеру, при повышении ставки по кредиту на 1 млн рублей сроком на 10 лет на 2% годовых (с 12% до 14%) рост ежемесячного платежа по кредиту составит всего лишь 1174 рубля (с 14,474 до 15,648 рублей), в то время как при изменении цены на недвижимость, а, следовательно, и суммы кредита, на 10%, с 1 до 1,1 млн рублей (что можно считать сегодня обычным явлением), заемщик будет платить больше на 1447 рублей (15,921 против 14,474 рублей).

       Показатель  процентной ставки не так сильно влияет на размер кредитной нагрузки заемщика, как на возможность выпуска привлекательных для инвестора ипотечных ценных бумаг. Для устойчивого развития рынка ипотечных ценных бумаг необходимо заинтересовать инвестора премией, предлагать облигации с более высокой доходностью.

       Это необходимо в силу того, что пока ипотечные ценные бумаги не могут конкурировать с долговыми бумагами I эшелона по ряду причин: