Развитие ипотечного кредитования

       · изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором: теперь допускаются его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

       Таким образом, для регулирования отношений  по поводу залога недвижимости основным источником права является закон  об ипотеке, которым в отношении  ипотеки могут быть предусмотрены  иные правила, чем в ГК РФ применительно  к залогу в целом, имеющие приоритет  над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

       Но  за последнее время законодательство об ипотеке (залоге недвижимости) изменилось кардинально. Государство явно стремится  упростить отношения в этой сфере. С момента введения в действие Закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" претерпел уже восемь редакций. Он шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. Последние поправки в него были внесены Законом № 216-ФЗ от 30.12.2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

       В России так же уже разрабатывается  закон «О стройсберкассах». В основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая  программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.

       Одна  из важнейших задач – законодательное  оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к  ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам.

       Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который  бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.

       Второй  вопрос – статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный – на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.

       Третий  момент связан непосредственно с  характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс  должна жестко регламентироваться: они  будут работают с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.

       Четвертый по порядку, но не по важности вопрос –  гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска.

       Разрабатывая  закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело  назвали их специализированными  кредитными организациями. Главное  возражение, которое последовало  от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированная кредитная организация» отсутствует в российском банковском законодательстве. 

       11 Схемы ипотечного кредитования в России 

       Одна  из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала 6 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

       1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом  залога является строительный  объект. Оформление залога и выдача  кредита под закладные осуществляется  поэтапно, по мере роста строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям.

       2. Схема «Ретрокредитинвест». Ориентирована  на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

       3. Схема «Комбинвест». Кредит в  рамках этой схемы выдается  в случае, когда стоимость строительства  нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

       4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира  продается с аукциона с отсрочкой  выселения на время строительства  нового жилья. Вырученные деньги  бывший собственник квартиры  может использовать двумя способами:

       - самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора-застройщика;

       - переложить на генерального инвестора-застройщика  все финансовые риски нестабильности  окончательной цены строительства,  поручив продажу старого жилья  и строительство нового.

       5. Схема «Рентный залог». Одиноким  пенсионерам предлагается оформление  закладной на принадлежащее им  жилье в обмен на пожизненную  ренту, индексируемую с учетом  инфляции. Рента устанавливается  в размере 5 – 20-кратного минимального  гарантированного уровня заработной платы в соответствии со стоимостью недвижимости.

       6. Сема «Семейные жилищные накопительные  счета». На счете в банке предварительно  накапливаются денежные средства  для последующего получения ипотечного  кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или другого объекта недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3 – 5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

       К сожалению, в России сегодня практически  нет ипотечных банков. Ипотечным  кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность  данных операций обусловливает дороговизну  кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения.

       В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных  операций российскими банками широко применялась схема «Аренда с  правом выкупа». Данная схема предполагала переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат ипотечного кредита.

       В странах Европы существуют различные типы кредитных продуктов, процентных ставок, LTV³, а также разные сроки кредитования. Эти различия в значительной степени обусловлены особенностями национальных законодательств, экономической и социальной политики. Историческими особенностями. Кроме того, существуют различные подходы к регулированию прав потребителей, также влияющие на предлагаемые кредитные покупки. Наконец, типы предоставляемых кредитов и их условия различны в разных кредитных организациях (ипотечные банки, строительные общества, стройсберкассы, сберегательные банки, универсальные банки и т.д.). Основные характеристики ипотечных кредитов в европейских странах наглядно продемонстрированы в Таблице №2 в Приложении. Анализируя эту таблицу, можно сделать ряд выводов. Во-первых, в европейских странах достаточно высокий средний уровень первоначального платежа. Надо сказать, что он не намного отличается от максимального, а порой и вовсе равен ему, как в Дании. Во-вторых, ведущие европейские страны в режиме широкого доступа предоставляют кредиты на различные сроки. Но осторожно относятся к выдаче кредита сроком свыше, чем на 20 лет. В-третьих, значительное предпочтение отдается таким заемщикам как молодая семья до 30 лет и частные предприниматели. 

       12 Модели в практике ипотечного кредитования 

       В зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две основные модели – модель ипотечной компании и сберегательного банка.

       Модель  ипотечной компании основана на ипотечных  ценных бумагах. Ипотечная облигация  – это долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель в свою очередь также может быть одно- и двухуровневой.

       Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает  ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран, таких, как Германия, Дания, Франция, Австрия, Норвегия, Швеции и т.д.

       Двухуровневая же модель предполагает наличие специальных  посредников на вторичном ипотечном  рынке, в роли которых выступают специализированные кредитные организации. В США к таковым относятся Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация, в Канаде – Канадская ипотечная и жилищная корпорация, в Гане – Компания жилищного финансирования. Основная функция данных кредитных организаций заключается в скупке ипотечных кредитов, формировании последних в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.

       Модель  сберегательного банка основана на сберегательно-ссудном принципе. Кредитор предоставляет ипотечный  кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в  течение определенного периода  времени соответствующей суммы. Как правило, она составляет 30% требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии – дотации. 

       13 Ипотечные схемы в странах Западной Европы 

       Ипотека является наиболее распространенным видом  финансовых операций в развитых странах. На сегодняшний день существуют 2 наиболее популярные схемы ипотечного кредитования: американская и немецкая.

       Американская  схема ипотечного кредитования строится на базе банковского кредита и  не связана с конкретным объектом строительства. На практике это выглядит следующим образом: гражданин приходит в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья. Банк в свою очередь проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский ипотечный кредит на покупку жилья. При определении суммы кредита большую роль грают возраст клиента, его образование, работа, текущий уровень доходов и возможные перспективы его изменения.

       Немецкая  ипотечная схема менее гибкая. Она основана не на привлечении банковского  капитала, а на использование денежных средств самих участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в недвижимость. В классическом немецком варианте, для получения квартиры необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда лет. Это своеобразный экзамен на состоятельность и целеустремленность. Накопив половину стоимости будущего жилья, член общества получает право на заселение в выбранную им квартиру. Оставшуюся часть стоимости Илья он будет погашать в течение, как правило, 10-ти лет. Погасив полностью стоимость квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья.

       14   Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России