Развитие ипотечного кредитования

       - строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства  жилья осуществляется поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется  только после завершения его  предыдущего этапа.

       3. По виду кредитора ипотечные  кредиты могут быть:

       - банковские;

       - небанковские.

       4. По виду заемщиков:

       а) как субъектов кредитования:

       - кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

       - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

       б) по степени аффилированности заемщиков:

       - кредиты сотрудникам банков;

       - сотрудникам фирм-клиентов банка;

       - клиентам риэлтерских фирм;

       - лицам, проживающим в данном  регионе;

       - всем желающим.

       5) По срокам кредитов. Сравнительная  характеристика срочных периодов по некоторым странам представлена в таблице №1 в Приложении. По данным этой таблицы можно сделать выводы, что разные страны по разному определяют сроки периодов. На мой взгляд, самое оптимальное распределение сроков представлено Великобританией. А сроки кредитования в России очень узкие. Ведь если представить, что человек планирует купить квартиру при помощи ипотечного кредитования, то сложно представить, какую сумму он должен будет выплачивать ежемесячно, чтобы погасить такой кредит за 3 года. Это лишний раз доказывает, что ипотечное кредитование – это слабая сторона нашего государства.

       6) По виду процентной ставки:

       - кредит с фиксированной процентной  ставкой;

       - кредит с переменной процентной  ставкой.

       7) По возможности досрочного погашения:

       - с правом досрочного погашения;

       - без права досрочного погашения;

       - с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.

       8) По степени обеспеченности (величине  первоначального взноса). Сумма кредита  может составлять от 50 до 100% стоимости  заложенного имущества. 

       9 Виды ипотечных кредитов 

       В системе ипотечного кредитования можно  выделить несколько различных видов  кредитов в соответствии с характером выплат.

       1. Постоянный ипотечный кредит.

       2. Кредит с постоянными выплатами.

       Постоянный  ипотечный кредит – это наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

       Кредиты с переменными выплатами не относятся  к числу самоамортизирующихся и  предусматривают разную периодичность  погашения основного долга и  процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет  подвиды, которые будут приведены  ниже.

       Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают единовременный (шаровой) платеж. В его рамках также выделяют три разновидности:

       - с замораживанием процентных  выплат до истечения срока.  Данный вид кредита не предусматривает  каких-либо выплат как в погашение  основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограничено;

       - с выплатой только процентов.  Предусматривается, что в течение  срока регулярно будут выплачиваться проценты по кредиту. В то время как выплаты основной суммы кредита планируются в самом конце срока;

       - с частичной амортизацией и  итоговым шаровым платежом. Предусматривает,  что выплаты будут осуществляться  частично до конца срока кредита.

       Пружинный кредит, или кредит с фиксированным  платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

       Кредит  с участием в доходах и приросте стоимости. Данный вид ипотечного кредита  применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

       Кредит  с нарастающими платежами (с нарастающим  аннуитетом). Данный кредит предусматривает  равнопеременные выплаты в течение всего срока и используется владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

       Кредит  с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту  в конце срока или их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.

       Кредит  с переменной ставкой. Обычно «привязанные»  к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

       Канадский ролл-овер. Это ипотечный кредит, при котором его срок делится  на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит – это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки)

       Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

       Кредит  с выплатой добавленного процента. Предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность досрочного погашения кредита. 

       10 Правовые основы ипотечного кредитования 

       Основная  задача государства в становлении  ипотечного кредитования – создание законодательной базы и нормативное  регулирование процесса с целью  снижения финансовых рисков участников и повышения доступности получения данного вида кредита для граждан.

       Основными нормативными актами, регулирующими  гражданские правоотношения при  ипотечном кредитовании и сделках  с недвижимым имуществом, являются:

       - Конституция Российской Федерации;

       - Гражданский кодекс РФ;

       - Жилищный кодекс РФ;

       - федеральные законы «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге  недвижимости», «Об основах федеральной  жилищной политики», «О товариществах  собственников жилья», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности»;

       - указы Президента РФ «О жилищных  кредитах» и «О дополнительных  мерах пор развитию ипотечного  кредитования».

       Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

       1) совершенствование правовой основы  и нормативной базы для осуществления  ипотечного кредитования;

       2) осуществление мер по снижению  рисков, связанных с долгосрочным  кредитованием, чтобы повысить  прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;

       3) создание общенациональной системы  ипотечного кредитования, которая  включала бы функции вторичного  рынка ипотечных займов, выданных  кредитными организациями, для  поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

       4) принятие дополнительных мер  по поощрению участия банков  в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению  средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

       5) оказание помощи семьям со  средними и низкими доходами  в приобретении жилья за счет  предоставления им субсидий на  оплату первоначального взноса  при использовании ими ипотечного  кредита на приобретение жилья;

       6) поощрение предприятий и организаций,  имеющих долгосрочные ресурсы,  вкладывать свои средства в  ценные бумаги, обеспеченные ценными  кредитами.

       Во  исполнение требований Гражданского кодекса  РФ в 1999 г. был принят Федеральный  закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

• вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
• государственной регистрации подлежат:

       - право собственности на недвижимое  имущество;

       - сделки с недвижимостью;

       - ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

• создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
• государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
• государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       Но  термин «ипотека» впервые в российском законодательстве появился с принятием Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872 – 1, в котором в разделе II имелась специальная глава 2, посвященная залогу предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотеке).

       Однако  с развитием ипотечного кредитования и социально-экономической реформы, а также изменения на рынке  недвижимости потребовали принятие нового закона – Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16 июля 1998 г. №102 – ФЗ.

       Он  значительно расширил возможность  использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. А  именно:

       · регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц);

       · в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и т.д.) или обременения правами третьих лиц;