Развитие ипотечного кредитования в России

                                                                        погашение долга

Рис 2.3 Схема взаимодействия кредитной организации с

потребителями после сдачи в эксплуатацию [6,с.53].

Ключевым участником является Банк. Основной параметр, который интересует Банк – это ставка доходности, уровень которой Банк определяет для себя сам.

Основная проблема другого участника – Строительной организации – это стабильность (регулярность и полнота) финансирования строительных работ, что определяется прежде всего устойчивостью Банка в не очень продолжительный период строительства. Основное внимание при анализе будущих параметров ипотеки в первую очередь должно быть направлено на интересы будущего владельца недвижимости, т.е. клиента, поскольку его интересы наиболее легко уязвимое звено.

Необходимо найти такое решение, которое позволило бы урегулировать интересы всех участников без ущемления, не делая никого при этом «крайним».

Глава III.  ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКОЙ ИПОТЕКИ

Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье.

О массовой ипотеке в России говорить рано – доля ипотечного кредитования в ВВП пока не превышает 1% (для сравнения: в США она составляет 55%, в странах Евросоюза – более 30%).

Немалую трудность для банков представляет оценка платежеспособности заемщика в условиях отсутствия у значительного числа граждан «белых» доходов. Это проблема не только рынка ипотеки, но и кредитной розницы в целом, еще одно препятствие для снижения ставок. И даже   если   мы  можем  квалифицировать   как   подходящего   заемщика  по критериям банка, то мы сталкиваемся с тем, что трудно подыскать ему готовое жилье на готовом рынке, особенно новое. И это при условии, что рентабельность строительной сферы составляет где-то 80-100%, а это намного выше, чем рентабельность других отраслей. В любой нормальной экономике это бы означало прилив новых капиталов, новых ресурсов и выравнивание нормы рентабельности. Но у нас этого не происходит.

Создание системы кредитных бюро, на которую банкиры возлагают большие надежды, – это своего рода долговременные инвестиции в развитие розничного кредитования, оказать существенное влияние на рынок они смогут лишь через несколько лет. В краткосрочной же перспективе требуется изменение законодательной базы, которое позволит вывести доходы населения из тени.

В большинстве стран мира кредиторы (банки, финансовые компании, компании-эмитенты кредитных карт, инвестиционные компании, торговые компании, предоставляющие коммерческие кредиты) на постоянной основе обмениваются информацией о платежеспособности заемщиков через кредитные бюро. Необходимость этого доказана в многочисленных работах экономистов, исследовавших проблему асимметричности информации в сфере финансового посредничества.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Система Российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

На сегодняшний день граждане не доверяют ипотеке. По их мнению, она ненадежна и невыгодна. Первый аргумент граждан, не решающихся на покупку жилья при помощи ипотечных кредитов, – процентные ставки по таким кредитам слишком велики. Но квартиры везде пользуются стабильным спросом и дорожают в настоящее время, по разным подсчетам, на 20-50% в год. Таким образом, рост цен перекроет выплачиваемый по кредиту процент, а выплачиваемые гражданами 10%-15% окупятся в любом случае, даже если приплюсовать к ним, к сожалению, неизбежные выплаты по страховке.

Также, многие из противников ипотеки опасаются нового дефолта, который, по их мнению, оставит их и без денег, и без квартиры. Да, безусловно, стопроцентной гарантии в том, что дефолта не случится, никто не может дать, но официальная статистика (размер золотовалютных резервов ЦБ, размер стабилизационного фонда, инвестиции в российскую экономику) показывает, что никаких оснований для таких тревожных мыслей сейчас нет, и в ближайшее время не будет. К этому всему следует добавить и еще один плюс ипотеки. Историю квартиры проверяет и банк, и страховая компания, которая к тому же застрахует право собственности.

Таким образом, удастся обезопасить себя от недобросовестных компаний, продающих одну и ту же квартиру по несколько раз, и от граждан, претендующих на данное жилье. Подводя итоги, хочется отметить, что почти на все доводы противников ипотеки (чаще всего эмоциональные, а не рациональные) есть весомые контраргументы.

Поскольку выдача кредита на приобретение квартиры сопряжена с определенными технологиями, для успешной работы ипотечной модели необходимо несколько условий:

                    должна хорошо работать регистрационная система;

                    должна быть развита страховая система, которая страхует квартиру и жизнь заемщика;

                    должна работать система оценки, то есть на рынке должны быть организации, которые могут объективно оценить рыночную стоимость жилья;

                    необходим ряд сервисных вещей, например, нотариат. Естественно, большая роль принадлежала риэлтерам, которые должны стать основой рынка ипотеки. Клиент, обращаясь в агентство недвижимости, должен иметь возможность получить ипотечную услугу.

Несмотря на многочисленные препятствия, ипотека будет активно развиваться, так как спрос на нее велик.

Таким образом, государственная поддержка граждан должна носить адресный характер. В целях повышения доступности ипотечных кредитов для более широких категорий населения Госстрой России проводит целенаправленную работу по снижению стоимости жилья за счет проектных решений и внедрения современных материалов и технологических решений при строительстве, а также разработки инвестиционно-строительных проектов, направленных на решение этой задачи.

В декабре 2009 года Правительство России приняло решение о поддержке заемщиков, испытывающих из-за кризиса трудности с выплатой процентов по ипотечным кредитам. Заниматься поддержкой было поручено ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

18 декабря 2008 года наблюдательный совет АИЖК утвердил «Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков». Также было принято решение о создании дочерней компании, которая будет специализироваться на поддержке ипотечных заемщиков, оказавшихся в затруднительной финансовой ситуации в связи с потерей места работы или существенным сокращением дохода.

Поддержку заемщикам было решено оказывать путем реструктуризация задолженности. График платежей по кредиту пересматривается таким образом, чтобы существенно снизить кредитную нагрузку на определенный срок.

Для успешного функционирования системы необходимы создание новой рыночной среды, инфраструктуры, ее регламентирование, вовлечение множества участников, чьи экономические интересы должны быть сбалансированы и служить основой для эффективного взаимодействия субъектов внутри системы.

По мере укрепления финансовой системы, появления на отечественном рынке кредитных организаций с западным капиталом будет укрепляться и доверие к банковской системе, в том числе – со стороны участников рынка недвижимости. Скорее всего, ипотека начнет развиваться достаточно медленно, но неуклонно: участники сделки будут двигаться навстречу друг другу мелкими шагами.

Помимо всего сказанного необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

Необходимо найти такие решения, которые позволяют урегулировать интересы всех участников без ущемления.

Заключение

На современном рынке ипотечного кредитования в России немало проблем. Во-первых, неудовлетворенная потребность населения в жилье, осложненная недостаточным бюджетным финансированием и высокими ценами на недвижимость. Во-вторых, малые объемы строительства при растущем спросе и большая доля ветхого и аварийного жилья. В-третьих, недоступность ипотечного кредитования для большей части населения по причине высоких процентных ставок, существенного первоначального взноса, неэффективности государственной поддержки.

Из-за растущей стоимости недвижимость становится все менее доступной для населения. В этих условиях практически единственное решение жилищной проблемы – это ипотечный кредит. Но для дальнейшего развития отечественного рынка ипотечного кредитования необходимы механизмы, позволяющие привлекать дешевые денежные средства на долгий срок.

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна. Сегодня в России в полной мере не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

Список использованной литературы

1. Белоглазова, Г.Н. Деньги, кредит, банки: учебник [Текст] / под ред. Г.Н. Белоглазовой: Учебник. – М.: Юрайт – Издат, 2009. – 620 с.

5. Принципы жилищного кредитования/ В. Аверченко, Р. Весели, Г. Наумов, Э. Файкс, И. Эртл. М.: Альпина Бизнес Букс, 2009.- 261 с.

6. Викторова Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования// Деньги и кредит – 2009. №9. С. 27-30.

7. Головин О.Л., Грызенкова Ю.В., Цыганов А.А. Развитие образовательной инфраструктуры ипотечного рынка в России// Финансы и кредит – 2006. № 13. – С. 48-51.

8. Данилова Т.Н., Сьянов С.А. Оценка ипотечной схемы первичного рынка недвижимости// Финансы и кредит – 2007. № 6. – С. 53-57.

9. Клепикова Е., Левитанская К. Новые возможности или старые проблемы российской ипотеки// Аналитический банковский журнал – 2008. № 7. – С. 60-63.

10. Кульмухаметова Ф.М. Основные особенности ипотечного жилищного кредитования// Финансы и кредит – 2007. № 23. С. 33-39.

11. Ключков И.И. Тенденции в развитии ипотечного жилищного кредитования// Финансы и кредит – 2008.  № 23. С. 40-45.

12. Логинов М.П.  Антикризисное управление ипотечным кредитованием// Деньги и кредит – 2009. № 3. С. 24-29.