Развитие ипотечного кредитования в России

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии, Швеции и др.).

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых выступают специализированные кредитные организации. В США к таковым относятся Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация, в Канаде – Канадская ипотечная и жилищная корпорация, в России – Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в Гане – Компания жилищного финансирования. Основная функция данных кредитных организаций заключается в скупке ипотечных кредитов, формировании последних в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.

Модель сберегательного банка основана на сберегательно–ссудном принципе. Кредитор предоставляет ипотечный кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в течение определенного периода времени соответствующей суммы. Как правило, она составляет 30% требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

Глава II. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы. Только при взаимодействии всех элементов этой системы появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредитов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования [5,с.49].

Рынок ипотечных кредитов

                  Поддержка, контроль

                     за деятельностью

                                                                                                                Гарантии по          Залог

                                                                                                                   ипотечным         портфеля

                                                                                                                         ценным      ипотечных

                                                                                                                         бумагам        кредитов

                                                                                               Кредитные

                                                                                                   ресурсы

                                                                                                Кредитные

                             Кредитные        Вклады                         обязательства

                                  Средства       Залог

                                                        Имущества                                       Ипотечные      Кредитные

                                                                                                                         ценные     ресурсы

                                                         Кредитные       Залог                              бумаги

                                                              средства      имущества

                          Сбережения

                            Услуги по

                           страхованию

Инфраструктура рынка ипотечных кредитов

Рис 2.1 Схема ипотечного кредитования граждан на покупку жилья [3,с.212].

Предоставление ипотечного кредита на покупку жилья. В настоящее время основной сферой использования ипотечных кредитов во всех странах является финансирование покупки жилья.

Независимо от модели предоставление ипотечного кредита состоит из шести основных этапов [3,с.214].:

     этап 1 – предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит;

     этап 2 – сбор и подтверждение полученной информации;

     этап 3 – оценка погашения кредита потенциальным заемщиком;

   этап 4 – принятие решения кредитным комитетом о предоставлении                          кредита;

   этап 5 – заключение кредитной сделки;

      этап 6 – обслуживание ипотечного кредита.

При предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты [3,с.214].

1. Уровень платежеспособности заемщика – его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов. Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные отношения:

а) ежемесячного платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу, оно не может превышать 40%;

б) ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика, за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу, к совокупному доходу, оно не может превышать 60%.

2. Уровень кредитоспособности заемщика – его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории. На основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер платежей в счет его погашения.

3. Минимальный допустимый размер первоначального взноса должен составлять 30 % стоимости приобретаемого недвижимого имущества (контрактной стоимости). Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке. Это комиссии банку, выплаты страховой компании, риэлтеру, оценщику; расходы, связанные с регистрацией и нотариальным удостоверением договора купли-продажи и ипотеки квартиры, а также получением других документов, необходимых для совершения сделки.

4. Отношение суммы предоставленного кредита к стоимости залогового имущества не должно превышать 70% оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества, в зависимости от того, какая величина меньше. Банк проверяет законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога, его физическое состояние, его стоимость.

Только при соблюдении всех этих условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечению по кредиту.

В РФ на законодательном уровне в качестве эталонной принята двухуровневая модель ипотечной компании. Для ее реализации создано Федеральное агентство по жилищному кредитованию, сформированы законодательные и нормативные основы выпуска и обращения закладных. Однако ипотечное жилищное кредитование в России до сих пор не получило массового развития, что обусловлено его высокими рисками и низкой платежеспособностью основных слоев населения. Тем не менее, в Стратегии развития банковского сектора на среднесрочную перспективу развитие ипотечного кредитования определено как одно из перспективных направлений развития банковского бизнеса.

В настоящее время мировая экономика и экономика России переживают мировой финансово-экономический кризис. В то же время остается ряд социально значимых проблем, требующих безотлагательного решения, одной из основных является обеспечение населения недвижимостью.

С каждым годом бюджетное финансирование строительства недвижимости сокращается, в результате чего собственные средства населения становятся основным источником для приобретения жилья. Ограниченность денежных средств вызывает необходимость предоставления долгосрочных кредитов, которые были бы минимально подвержены инфляции и максимально гарантировали своевременность возврата. Именно к таким кредитам относится обеспечнный залогом недвижимости ипотечный кредит.

На наш взгляд, у рынка ипотечного кредитования в России есть ряд положительных тенденций. В их числе можно назвать следующие.

1.      Увеличение объема рынка ипотечного кредитования. Несмотря на отмену в условиях кризиса некоторыми банками программ ипотечного кредитования, ипотекой продолжает заниматься значительное количество кредитных организаций. Кроме того, появляются новые программы, в том числе и сложные, например, с переменными процентными ставками.

2.      Невысокий уровень задолженности по ипотечным кредитам. 25 декабря 2008 г. был принят Федеральный Закон № 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»», согласно которому, начиная с января 2009 г., у отдельных семей появилась возможность направлять средства материнского капитала на погашение ипотечных кредитов. Принятие данного закона позволит сдержать рост задолженности по ипотечным кредитам, которая увеличивается вследствие объективных причин (потеря работы заёмщиком, задержка выплат заработной платы и т.д.).

3.      Принятие национального проекта «Доступное жилье – гражданам России». Для более успешной реализации данного проекта государство увеличивает субсидирование.

В то же время на рынке ипотечного кредитования в России наблюдается ряд негативных тенденций, которые препятствуют его развитию и делают ипотечные кредиты все менее доступными для населения. Основными из них, на наш взгляд, являются следующие:

Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Во многом причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации. С нашей точки зрения, снизить ипотечные риски могла бы помочь ипотечная страховка, подобная американской. Источником долгосрочных дешевых средств является внутренняя секьюритизация. Однако следует отметить, что на данный момент в силу неразвитости внутреннего рынка ценных бумаг, а также небольшого числа инвесторов, заинтересованных в ипотечных ценных бумагах, внутренняя секьюритизация в России пока неэффективна.

Ужесточение требований к заемщикам и отмена (или приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения кредитными организациями требований к андеррайтингу заемщика, что выражается в увеличении первоначального взноса по ипотечному кредиту и минимального возраста заемщика и т.д.

Небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами.

Таблица 2.1