Развитие ипотечного кредитования в России

Поквартальный объем выданных кредитов, млн руб.

Финансирование ипотеки в России осуществляется преимущественно за счет ресурсов банковской системы. Это недостаточно эффективно, учитывая её низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам.

В настоящее время в России ставки по ипотеке в рублях уже снизились до 13,9% годовых, свидетельствуют данные Центробанка на 1 марта. При этом жилищные кредиты в валюте некоторые банки выдают даже под 11,4%, только спроса на них нет. Однако эксперты пока не торопятся выводить ипотеку из кризиса. Уменьшение ставок могло произойти из-за снижения банками ставок по кредитам, которые они смогли рефинансировать через АИЖК, считают они.

В феврале ставка по рублевой ипотеке снова упала. "По кредитам, выданным с начала года, она составила 13,9% годовых, говорится в статистике, опубликованной Центробанком" [17]. При этом еще в январе ипотеку выдавали по ставке 14,2% годовых. По кредитам же, выданным с начала года, ставка к 1 марта 2010 года составила 14% годовых.

Если же говорить о средней ставке по итогам 2009 года, которая, по подсчетам ЦБ, равнялась 14,6% годовых, то к 1 марта она упала до 14% годовых. Таким образом, ставка уже превзошла уровень января 2007 года, когда было 14,2% годовых. Конечно, разница в 0,2% годовых невелика, но главное, что тенденция к снижению вообще есть.

Тенденция к понижению ставок по ипотеке началась в мае 2009 года, когда ставка по кредитам, выданным с начала месяца, впервые опустилась на 0,1%. При этом среднегодовая ставка начала падать только в августе прошлого года.

Впрочем, экспертов пока не убеждают такие темпы снижения ипотечных ставок. Так, по словам замруководителя аналитического отдела ИК «Совлинк» Ольги Беленькой, эти темпы падения ставки нельзя назвать слишком высокими. Да и происходит оно из-за снижения ставок по кредитам, которые банки могут рефинансировать через АИЖК. Действительно, согласно данным агентства, объемы кредитов, рефинансированных по стандартам АИЖК, все время растет — к 1 января составили 135,93 млрд рублей, тогда как еще в мае был 116,04 млрд рублей. Заметным снижением ставок по ипотеке было бы их уменьшение на 2–4%. И хотя сейчас нельзя сказать, что ситуация настолько улучшилась, что банки в массовом порядке начнут заметно снижать ставки по ипотеке, однако добиться ставки в 11%, по мнению эксперта, вполне возможно с помощью правительственных мер. Так, в 2010 году на поддержку ипотечных программ на первичном рынке правительство обещало предоставить банкам 250 млрд руб.

При этом валютная ипотека сейчас находится в стагнации, несмотря на то, что ставки по ней ниже.

Так, согласно данным Центробанка, ставка по кредитам на жилье в валюте, выданным с начала месяца, начала снижаться в апреле, то есть на месяц раньше, чем по рублевым кредитам [18]. Если в ноябре валютную ипотеку можно было взять под 13,5%, то в феврале уже под 11,4%. Однако россиян такие ставки не убеждают. «Спроса на валютную ипотеку нет. Наши граждане в ходе девальвации в результате кризиса на 30% оценили на себе, какие риски она несет в себе»,— объясняет Беленькая.

Да и сами банки зачастую вообще отказываются от валютной ипотеки. Так, не планирует возобновлять потребительское кредитование в валюте в Раффайзенбанке, «Русском стандарте», Ситибанке, банке «Хоум кредит». Так, согласно статистике ЦБ, из общего объема жилищных кредитов (962 млн 260 тыс.), выданных банкам к 1 марта в рублях, просроченными является 2,06% (19 млн 852 тыс.) [16]. При этом если взять валютную ипотеку к той же дате, то из общего объема выданных кредитов (208 млн 653 тыс.) просроченными являются 6,56% (12 млн 701 тыс.).

По словам исполнительного вице-президента РосЕвроБанка Сергея Гордейко, будет ли снижаться ставка, и какой она будет — покажет время. «Кризис показал, что финансирование нашего внутреннего рынка за счет иностранного кредитования помогает нам до тех пор, пока за рубежом все хорошо. Грянул кризис, нам перестали давать деньги в долг, и наша ипотека замерла. Вывод напрашивается сам собой — необходимо создание внутреннего российского рынка долгосрочного фондирования, формирование внутреннего рынка секьюритизации финансовых и иных активов, это даст сильнейший толчок развитию ипотеки».

При этом считается возможным снижение ставки по ипотеке в рублях до 6%, правда, не в этом году. Это произойдет в тот момент, когда стоимость финансовых ресурсов для банков станет равна 3–4 %. То есть с такой ставкой доходности будут инвесторами покупаться ипотечные ценные бумаги и размещаться депозиты населения. При этом сроки финансирования и кредитования должны быть сближены. Кредит выдается на 20 лет и банк получает финансирование на 20 лет.

По словам же Олега Соколова, директора департамента розничного кредитования Бин-банка, ставка 6% осуществима в перспективе 2–3 лет при условии поддержки (субсидировании части ставки) заемщиков региональными властями.

В настоящее время в России насчитывается около 700 кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них более 450 кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и имеющие в среднем по три - четыре программы кредитования. Таким образом, потенциальный заёмщик может выбрать наиболее подходящий ему вариант.

Таблица 2.2

Предоставление банками услуг по ипотечному кредитованию в 2010 г.

Схема функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлена следующим образом.

Граждане, обладающие определенными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платежеспособность потенциальных заемщиков (процедура андеррайтинга).

В случае положительного решения заемщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости.

Обязательства заемщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платежеспособным спросом для приобретения жилья; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильем за счет средств бюджетов всех уровней.

Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платежеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз - для улучшения жилищных условий.

В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений.

Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в РФ катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведет к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надежность ипотечных ценных бумаг.

Купля-продажа жилья на вторичном рынке зачастую сопряжена с правовыми коллизиями в отношении собственности на жилье, связанными с тем, что система государственной регистрации сделок с недвижимостью была разработана существенно позже Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ".

Ипотечная схема первичного рынка недвижимости

В современных условиях очень часто ипотечное кредитование применяется к еще строящимся объектам. При этом у кредитора возрастают риски по возврату ссуды, поскольку залог не имеет полной потребительской ценности. Значительную роль в этом случае приобретают риски кредитора, обусловленные в первую очередь вероятной неплатежеспособностью ссудо-заемщиков и, как следствие, возникновением проблем по возврату ссуды, ведущих при негативных обстоятельствах к расторжению отношений по кредитованию. Ипотечный залог в период незавершенного строительства представляет собой часть (долю незавершенного строительства) несданного в эксплуатацию объекта недвижимости и поэтому не обладает высокой стоимостью и ликвидностью, что усугубляет риски кредитора.

С другой стороны, такие ипотечные схемы могут оказаться привлекательными, поскольку при определенных условиях позволяют кредитным организациям осуществлять кредитование производственного, а не спекулятивного сектора. Наибольшие выгоды от такого рода ипотечных схем принадлежат строителям, поскольку такие схемы позволяют им осуществлять основную деятельность – вести строительство достаточно крупных объектов.

На рисунке 2.2 изображена схема ипотечного кредитования, для снижения рисков по возврату которой до сдачи недвижимости в эксплуатацию бремя обеспечения гарантий по возврату ссуды возложено на организацию, осуществляющую строительство недвижимости.

              гарантия по ссуде                                           финансирование 

                         (4)                                                                      (3)

                                                                           обязательства

                 по ссуде (2)

                                                                       погашение долга (1)

Рис. 2.2 Схема ипотечного кредитования в период строительства [6,с.53].

Примечание:

1. Обращение покупателя в банк для получения ипотечного кредита (предоставление необходимых сведений и документации).

2. Заключение кредитного договора, договора ипотеки, составление иных сопутствующих документов. Предоставление ипотечного кредита.

3. Зачисление банком средств на счет продавца по договору купли-продажи квартиры.

4. Расчеты по кредиту, предоставленному на реализацию проекта строительства жилья (выплата заказчиком суммы кредита и процентов по нему).

При этом логично напрямую предоставлять средства от кредитора строителям, относя бремя по возврату затрат кредитора по строительству на будущего владельца недвижимости/участника ипотечной схемы.

После завершения строительства и сдачи недвижимости в эксплуатацию из этой схемы исключается участник, осуществивший строительство. Схема взаимодействия кредитной организации с потребителями, показанная на рисунке 2.3, сводится к схеме классического кредитования БАНК – КЛИЕНТ с залогом недвижимости в качестве обеспечения возврата кредитной организации вложенных в проект средств.

              залог по ссуде

              обязательства

              по ссуде