Кредитование физических лиц (на материалах ОАО "Белинвестбанк")

В перспективе банку достаточно будет сделать запрос в кредитное  бюро и получить от него информацию по электронной почте. Причем информация эта может быть выдана уже в  обработанном виде – бюро просто оценит платежеспособность заемщика в баллах. Получив оценку, банк оперативно открывает (или не открывает) клиенту соответствующий  кредитный лимит. Пока же заемщикам  при более или менее значительной сумме кредита приходится собирать документы и доказывать банку  свою платежеспособность самостоятельно.

2. Направление в развитии ипотечного кредитования.

Концепцией  развития розничных банковских услуг  в Республике Беларусь до 2010 г. и  Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь определено развитие банковского  кредитования в жилищной сфере.

Толчком для интенсивного развития в Беларуси инвестиционного жилищного кредитования послужило подписание Президентом  Республики Беларусь Указа от 22.12.1995 № 516 "О некоторых мерах по развитию жилищного строительства". В дальнейшем по данному вопросу был принят еще ряд указов.

Белорусские банки сталкиваются с трудностями  при обращении взыскания на жилые  дома и квартиры в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем  обязательств по кредитному договору, что приводит к сдерживанию развития ипотечного кредитования на нашем рынке.

Согласно  приложению 1 к Гражданско-процессуальному  кодексу Республики Беларусь (перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам) взыскание  по исполнительным документам не может  быть обращено на жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его  части либо квартиру, если должник  и его семья постоянно в  нем (в ней) проживают, кроме случаев, когда взыскивается кредит, выданный банком на строительство дома либо квартиры, а также на реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры). Исходя из перечня, следует, что банки вправе обращать взыскание на жилые дома и квартиры в том случае, если взыскивается кредит, выданный банком на строительство указанного дома либо квартиры. В то же время согласно части 2 статьи 123 Жилищного кодекса Республики Беларусь отчуждение или залог жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства. Разумеется, что органы опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, не дадут. И несмотря на то, что право собственности на жилое помещение, являющееся основанием для проживания самого залогодателя, прекращается в результате обращения взыскания, за ним, как и за членами его семьи, сохраняется право на последующее проживание. В данной ситуации у банка возникают проблемы с погашением кредита.

Отечественным коммерческим банкам целесообразно  модифицировать залоговую политику, проводимую ими в процессе кредитования индивидуальных заемщиков на жилищное строительство, в направлении большей  диверсификации форм и видов запрашиваемого от заемщиков кредитного обеспечения.

Сейчас  наши банки при предоставлении ипотечного жилищного кредита чаще всего  требуют от частных клиентов предоставления в залог недвижимого имущества (жилых домов), соответствующих гарантий от работодателей или поручительств  со стороны других состоятельных  физических лиц.

Думается, однако, что белорусские коммерческие банки и страховые компании могли  бы наладить более тесное сотрудничество для более широкого внедрения  в отечественную практику так  называемого кредитного страхования жизни физических лиц. На Западе это страхование, являющееся разновидностью страхования физических лиц на случай их смерти, получило очень широкое распространение. Там банк или ссудная касса, выдавая кредит лицам, приобретающим в рассрочку жилые дома или товары длительного пользования, одновременно страхует этих ссудополучателей посредством продажи им страховых полисов. Если же застрахованный умирает, не успев погасить полученной ссуды, то его кредитная задолженность возмещается кредитором из соответствующей страховой суммы. Таким образом, страховые полисы становятся инструментом обеспечения потребительских ссуд банков.

Параллельно отечественным страховым компаниям  и коммерческим банкам, наверное, стоило бы возродить практику страхования выдаваемых потребительских и ипотечных жилищных ссуд. Вполне могли бы отечественные банки применять и такую форму обеспечения ипотечных жилищных ссуд, как залог денежных средств, вносимых индивидуальными заемщиками на отдельные (специальные) счета в банках. В рамках данной кредитной схемы заемщик предварительно размещает на специальном счете в банке некоторую денежную сумму (часть или весь платеж), которая и служит обеспечением ипотеки. Денежные средства, числящиеся на указанном банковском счете, имеют строго целевое назначение и могут быть использованы только для погашения ранее выданного ипотечного кредита. Если заемщик осуществляет платеж, который меньше, чем требуемый в случае ипотеки с равномерными платежами, то разница покрывается за счет ранее заложенных денежных средств. В итоге кредитор получает ту же самую сумму долга, которую он получил в случае предоставления клиенту ипотечной ссуды с равномерными платежами. Пока же залог денежных средств на депозитных счетах используется отечественными банкирами в качестве ссудного обеспечения в основном при краткосрочном кредитовании корпоративной клиентуры.

Хотя  отечественный рынок корпоративных  акций развит очень слабо, капитализация  и емкость его невелики, акции  многих наших деловых предприятий малопривлекательные, недостаточно надежны и обладают низкой ликвидностью и доходностью, тем не менее белорусским банкам надо, по возможности, развивать и операции по кредитованию затрат физических лиц на приобретение наиболее надежных корпоративных акций, нефтяных компаний и эти ценные бумаги, находящиеся на руках у населения, также могут быть средством обеспечения вновь выдаваемого банковского ипотечного жилищного кредита.

Преимущественным  направлением в области снижения рисков в данном направлении кредитования являются внедрение в порядке  эксперимента системы жилищных строительных сбережений.

Самого  пристального внимания со стороны белорусских  банков заслуживает опыт их зарубежных коллег в части организации более  широкого приема от граждан срочных  и сберегательных вкладов различного целевого назначения с последующим предоставлением их владельцам кратко- средне- и долгосрочных ссуд на кооперативное и индивидуальное жилищное, строительство. Все эти виды банковских частных вкладов и кредитов имеют у нас неплохие перспективы. При этом белорусское государство, по-видимому, должно оказывать более весомую кредитно-финансовую поддержку таким специальным системам целевых, срочных и жилищно-сберегательных вкладов населения, выплачивая частным вкладчикам по их вкладам депозитные проценты в повышенных размерах, строительные сберегательные премии (дотации), и освобождать процентные доходы по указанным вкладам от налогообложения.

Широкое внедрение в отечественную практику таких целевых, срочных и жилищно-сберегательных вкладов населения способствовало бы развитию активных операций белорусских  банков по ипотечному жилищному кредитованию, укреплению ресурсно-депозитной базы и долгосрочного ресурсного потенциала наших банков, более широкому привлечению  на обслуживание в банки новых  частных клиентов, а также позволило  бы эффективнее сдерживать дальнейший рост наиболее динамичных денежных агрегатов МО и Ml и несколько замедлить скорость обращения денег внутри страны.

Одной из форм ипотечного кредитования является страхование в сфере банковского кредитования жилищного строительства.

Целесообразность  использования страхования в  сфере банковского кредитования жилищного строительства обусловлена  следующими факторами:

• необходимостью создания экономического механизма гарантирования прав граждан при уничтожении или повреждении жилья;
• обеспечением своевременного возврата кредита в случае имущественных потерь кредитополучателя;
• возможностью использования средств страхового фонда в сфере банковского кредитования жилищного строительства.

В мировой  практике банковского кредитования жилищного строительства, основу которого составляет ипотечный кредит, при  заключении кредитного договора кредитополучатель (заемщик) одновременно обязан заключить  договор страхования. При этом выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитодатель (кредитор). Если кредитополучатель  уклоняется от заключения либо пролонгации  договора страхования, это может  служить основанием для досрочного завершения ипотечного договора. Обязательным условием договора по ипотеке является страхование недвижимого имущества  за счет кредитополучателя. В случае, когда полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обязательства  по ипотечному кредиту, предмет ипотеки  может быть застрахован на меньшую  сумму.

Страховые услуги, предлагаемые совместно страховыми компаниями и банками при ипотечном  кредитовании, включают: накопительное  страхование жизни кредитополучателя; страхование граждан от несчастных случаев и болезней; страхование  имущества, являющегося предметом  ипотеки; страхование финансового  риска потери работы кредитополучателем; страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий кредитного договора; страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости.

В общем  виде в сфере банковского кредитования приобретения и строительства жилья  все вышеперечисленные направления  классифицируются (рис.3.1) в зависимости  от объекта страхования следующим  образом:

• имущественное страхование;
• страхование ответственности;
• страхование жизни и от несчастных случаев;
• страхование финансовых рисков.

Имущественное страхование, включающее страхование  предмета ипотеки от утраты и повреждения  и титульное страхование, является обязательным при предоставлении жилищного  кредита. При страховании титула недвижимости страховой полис обычно оплачивается покупателем недвижимости, при этом страховая стоимость  часто равна стоимости приобретаемой  недвижимости. Достаточно широко используется двойное страхование титула - одновременно кредитополучателем-покупателем и  кредитодателем. Двойное страхование  титула обусловлено неточностями или  непредвиденными обстоятельствами указания последнего владельца недвижимости [8].

Страхование ответственности служит основным способом минимизации кредитного риска кредитодателя. Страхователем выступает кредитодатель, страховым случаем является невыполнение кредитополучателем обязательств по возврату жилищного кредита. При отказе или  невозможности участника кредитного процесса выполнить свои обязательства  погашение предоставленного банком кредита осуществляет страховая  организация. Страхователь возмещает  кредитору потери по застрахованному кредиту, причем страховая сумма может покрывать сумму кредита полностью или в определенной доле к кредиту в соответствии с договором страхования.

Страхование финансовых рисков позволяет кредитодателю  быть уверенным в погашении кредита, независимо от изменений в карьере  кредитополучателя.

С целью  большего снижения рисков применяют  дополнительное страхование, или перестрахование, которое может включать перестрахование  как предыдущих страхователей, так  и непосредственно страховщиков на предмет обязательств по кредиту, недвижимости, титула недвижимости и  ее оценки.

Рис. 3.1 Виды страхования при банковском ипотечном  кредитовании жилищного строительства

Страхование жизни и от несчастных случаев  кредитополучателя является необходимым  условием жилищного кредитования. Страхователь заключает договор страхования  жизни в целях накопления средств  для покупки квартиры или дома. После накопления 30% от стоимости  приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит. При этом страховая сумма определяется в объеме, равном размеру кредита  и процентов по нему, и в случае смерти кредитополучателя обеспечивается полный возврат кредита с процентами. Как правило, срок страхования равен сроку возврата кредита (5-15 лет). Причем, в условиях высокого уровня инфляции данный вид страхования, рассчитанный на долговременный период, предусматривает небольшую доходность.

Мировая практика показывает, что при среднемесячном уровне инфляции свыше 7% нецелесообразно  страхование жизни, а при уровне инфляции 10-12% - уменьшается спрос  на все другие страховые услуги.

В настоящее  время на территории Беларуси застраховано менее 10% всех потенциальных рисков (в экономически развитых странах 90-95%). Удельный вес взносов по страхованию  жизни и страхованию от несчастных случаев составляет не более 2% общего объема страховых взносов; доля взносов  добровольного страхования имущества  граждан - менее 12%; страхования строительно-монтажных  рисков - менее 1%.