Ипотечный кредит: сущность, виды, условия и перспективы развития

Сравнительная характеристика выделенных видов ипотечных  кредитов служит основой для последующего анализа ипотечного кредитования в  Республике Беларусь и аргументации выбора направлений развития данного вида кредитования, позволяющих, по мнению ведущих отечественных ученых-экономистов, наиболее эффективно решить проблему обеспеченности граждан жильем в сложившихся условиях республики. В качестве наиболее приемлемых для белорусских условий предложены ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом, учитывающие складывающиеся экономические условия и финансовые возможности участников кредитной сделки.   

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2

Основные  тенденции ипотечного кредитования в Республике Беларусь

 

2.1 Динамика показателей ипотечного кредитования в 2008-2010 гг.

 

Общий анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь базируется на статической и динамической оценке, в результате которой в  третьей  главе будут формулироваться  рекомендации  правительству республики по развитию ипотечного кредитования и максимизации его положительных эффектов.

В рамках исследования состояния  и тенденций ипотечного кредитования разработан комплексный подход, позволяющий  определить потребность в кредитовании и направления кредитной деятельности банков в зависимости от состояния жилищной сферы и спроса граждан на жилье. Результаты комплексного анализа могут быть использованы всеми участниками системы ипотечного кредитования, в том числе гражданами, как потенциальными кредитополучателями.

Для анализа кредитной  деятельности банков республики в сфере ипотечного кредитования проведем исследование состояния и структуры жилищного фонда.

Так, в 2010 г. введено в эксплуатацию  6 700,1 тыс. кв. м. жилья [7, с.16], что на 14,55% больше чем в 2009г (5 849 тыс. кв. м.). В свою очередь объем введенного жилья в 2009 г. составил 113,64% от объема жилья введенного в 2008 г. (5146,7 тыс. кв. м.).   

За счет кредитов банков в 2010 г. введено в эксплуатацию 3 571,9 тыс. кв. м. (53,31%) из них за счет льготных кредитов - 3 453,2 тыс. кв. м. или 51,54% от общего объема введенного в 2010 г. жилья. По сравнению с 2009 г. за счет кредитов банков в 2010 г. введено жилья на 39,23% больше (в 2009 г. по сравнению с 2008 г. – на 16,31%), в том числе за счет льготных кредитов в 2010 г. введено на 40,34% больше чем в 2009 г., в то время, как в 2009 г. по сравнению с 2008 г. – на 27,28%).(Рисунок 1)

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1 –  Введено жиля в эксплуатацию, тыс. кв. м.

Как видно из графика все анализируемые показатели увеличиваются, кроме того прослеживается прямая зависимость объемов ввода жилья от объемов выдаваемых кредитов. Что подтверждает важность ипотечного кредитования в обеспечении жильем населения республики.

Так, в 2010 г. на строительство и приобретение жилья направлено 6 449,3 млрд. руб. кредитных ресурсов, что на 49, 26% больше чем в 2009 г.(4 320,9 млрд. руб.). В 2009 г. по сравнению с 2008 г. – на 48,15%. Льготных кредитов в 2010 г. (6 092,3 млрд. руб.) выдано на 47, 46% больше чем в 2009 г. (4 131,6 млрд. руб.). В 2009 г. по сравнению с 2008 г.(2 512,2 млрд. руб.) – на 64, 46%.[7, c.16]

На основании  вышеприведенных данных можно сделать  вывод, что объемы кредитования росли  высокими темпами на всем анализируемом  периоде, в том числе очень высокими темпами росли объемы льготного кредитования особенно в 2009 г., когда прирост составил  64,46% по сравнению с 2008 г. Что подтверждает рост активности государства в помощи приобретения жилья.

Проанализировав структуру кредитов на жилье за весь анализируемый период, можно сказать следующее: доля льготных кредитов была значительной в общем объеме кредитов на строительство и приобретение жилья на всем анализируемом периоде. Так, в 2008 г. она составляла 86%, в 2009 г. – 96%, в 2010 г. – 94% всех кредитов. (Рисунок 2)       

 

 

 

 

 

 

200

 

         2008 г.         2009 г.       2010 г.

           Рисунок 2 – Структура выданных кредитов в 2008-2010 гг.

Примечание: Собственная  разработка

 

Как видно из диаграмм доля льготных кредитов в 2009 г. увеличилась на 10 процентных пунктов по сравнению с 2008 г. Однако годом позже удельный вес льготных кредитов уменьшился на 2%. Отечественные ученные объясняют данное уменьшение экономическим кризисом и ростом льготного кредитования в другие отрасли. Рост кредитования строительства и приобретения жилья, положительно сказался на улучшении жилищных условий населения.

Так, по данным белорусского статистического комитета [8] в 2010 г. число граждан (семей), улучивших свои жилищные условия составило 48,9 тыс., что на 17,55% больше чем в 2009 г.(41,6 тыс.). Прирост улучивших жилищные условия граждан (семей) в 2009 г. составил 35,06% по сравнению с 2008 г. (30,8 тыс.). Удельный вес улучивших жилищные условие граждан также имеет положительную динамику. Так их доля в 2010 г. составляла 6,2% от общего числа нуждающихся, что на 0,3% больше чем в 2009 г.(5,9%). В свою очередь доля граждан, улучивших свои жилищные условия в 2009 г. повысилась на 1,6% по сравнению с 2008 г. (4,3% от общего числа нуждающихся). (Рисунок 3) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 3 – Динамика нуждавшихся, в том числе улучивших условия в 2008-2009 гг.

Примечание: Собственная  разработка

 

Необходимо  заметить, что наибольший темп прироста улучивших жилищные условия граждан  наблюдался в 2009 г. по сравнению с 2008 г., который составил 35,06% (доли - 1,6%), как и (на основе вышеприведенного анализа) темп прироста выданных льготных кредитов на строительство и приобретения жилья в 2009 г. по сравнению с 2008 г. (64,46%), и который был наивысшим на анализируемом периоде. Что в лишний раз подтверждает значительную роль государства в решении жилищных проблем, главным образом посредством воздействия на механизм ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

Однако нельзя не учесть тот факт, что вместе с ростом граждан, улучивших жилищные условия наблюдается рост числа граждан, которые нуждаются в улучшении условий. Так их количество в 2010. г составило 855,6 тыс., что на 7,88% больше чем в 2009 г. (793,1 тыс.). Прирост нуждающихся также наблюдался в 2009 г. и составил 13,14% по сравнению с 2008 г.(701тыс.).[8] Это говорит о недостаточном развитии механизма обеспечения жильем населения, главным образом механизма ипотечного кредитования – основного источника введения и приобретения жилья.

Для решений этой проблемы государство должно пойти на некоторые преобразования, стимулирующие банки выдавать ипотечные кредиты. Однако прежде чем говорить об условиях и перспективах развития ипотечного кредитования, необходимо проанализировать сегодняшнее состояние ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

 

2.2 Анализ состояния ипотечного кредитования в Республике Беларусь

 

 В январе-сентябре 2011 г. в структуре источников капитальных расходов в жилищном строительстве кредиты составили 53,9%  в том числе льготные кредиты – 50,6%.(Рисунок 4).

Рисунок 4 – Структура источников капитальных расходов в жилищной сфере

Примечание: Источник [7, с.15]

 

В целом за счет кредитов на строительство и приобретение жилья в январе-сентябре 2011 г. введено 2 089,1 тыс. кв. м., что на 23,5% меньше по отношению к январю-сентябрю 2010 г.[7,с.13] Всего же введено в эксплуатацию 3,9 млн. кв. м. общей площади жилья, что на 20,5% меньше, чем в январе-сентябре 2010 г. Ввод жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий был на 24,4 процента меньше, чем в этот период годом ранее. На основании вышеприведенных данных можно сказать о высокой степени зависимости ввода жилья от кредитов, предоставляемых на их строительство и приобретение.

На льготных условиях в январе-сентябре 2011 г. ОАО АСБ “Беларусбанк” и ОАО “Белагропромбанк” предоставлено 6 трлн. рублей, что в сопоставимых ценах на 1,1 процента меньше, чем годом ранее. Доля выданных льготных кредитов снизилась до 86,2 процента всех кредитов на строительство жилья (при 90,2 процента годом ранее).[7, с.18]

Национальный  банк объясняет это тем, что предложение и доступность кредитов существенно изменились по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. в связи с пересмотром в сторону уменьшения объемов финансирования (кредитования) инвестиционных проектов, реализуемых в рамках отдельных государственных программ, сокращением числа государственных программ; ужесточением условий предоставления кредитов, удорожанием стоимости и снижением их доступности при ограниченной платежеспособности отдельных субъектов хозяйствования.

Более того, предпринятые меры денежно-кредитной политики по сокращению эмиссионного кредитования Национальным банком и нерыночного финансирования банков, в том числе для реализации программы жилищного строительства, также повлияли на условия кредитования банками экономики.[7, с.17]

Проанализируем условия ведущих в сфере кредитования жилья банков республики, таких как Беларусбанк, Белагропромбанк, Белинвестбанк .

Беларусбанк за предыдущий месяц текущего года повысил  ставки по четырем из пяти программам кредитования. На 3 процентных пункта, до 30%, увеличились ставки по кредитам для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, проживающих и работающих в сельской местности.

Другие категории  нуждающихся могут получить кредит под 31%, ранее ставка составляла 28%. Граждане, не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут получить кредит под 38%, ранее ставка составляла 33%. Ставки по кредитам для многодетных семьей остались на прежней отметке - 22%.[9]

В Белагропромбанке ставки по кредитам также выросли на 3%, нуждающимся в улучшении жилищных условий кредиты предлагают под 39%, не нуждающиеся могут получить кредит под 41%.

Белинвестбанк увеличил ставки по кредитам на 3%, теперь нуждающиеся в улучшении жилищных условий могут получить кредит под 35,5%, не нуждающимся кредит выдадут под 38%. [9].

По состоянию  на октябрь текущего года общие условия данных банков следующие. (Приложение Б)

 Беларусбанк  предоставляет населению жилищные кредиты на срок до 15 лет. Размер кредита не превышает 75% от стоимости строившегося (приобретаемого) жилья. В данном виде кредитования предусмотрено поручительство. А максимальный срок рассмотрения документов 3 рабочих дня. При данном виде кредитной сделки обязательное страхование объекта кредитования не предусмотрено.

Белагропромбанк предоставляет ипотечные кредиты  населению на срок до 20 лет. Размер кредита  составляет до 90% от стоимости недвижимости. Кроме залога имущества предусмотрено поручительство. Максимальный срок рассмотрения документов зависит от отделения банка. Страхование объекта кредитования, как и Беларусбанке, не предусмотрено.

Белинвестбанк предоставляет кредиты на срок до 20 лет в размере 80% от стоимости недвижимости. Кроме залога предусматривается и поручительство. Максимальный срок рассмотрения документов 10 рабочих дней. Страхование объекта кредитования также не предусмотрено. [9]

Проанализировав вышеприведенные данные (рисунок 5), можно сделать вывод,  что по объемам кредита и срокам его предоставления предпочтительнее для населения Белагропромбанк, однако процентная ставка этого банка соответственно выше чем в Беларусбанке и Белинвестбанке. Довольно привлекательные кредиты на недвижимость предоставляет Белинвестбанк. Так, при процентной ставке 38% (как и в Беларусбанке) максимальный срок кредитования 20 лет (как и в Белагропромбанке), а величина кредита до 80% стоимости недвижимости. В Беларусбанке данные показатели – 15 лет, и 75% соответственно. Необходимо подчеркнуть, что данные выводы сделаны на основе общих условиях кредитования банков. Для более точных выводов необходимо учитывать массу других условий, в том числе прописанных в договоре кредитной сделки.  

 

 

 

 

   

 

 

 

 

   Рисунок 5 – Общие условия кредитования недвижимости банками в октябре 2011 г.

Примечание: Собственная разработка

 

Важно проанализировать условия льготного кредитования вышеприведенными банками, так как льготное кредитование занимает более 85% всех кредитов на недвижимость на протяжении всего анализируемого периода. Необходимо отметить, что кредиты по пониженным процентным ставкам соответствующим категориям граждан предоставляют только эти 3 банка: Беларусбанк, Белагропромбанк, Белинвестбанк. Процентные ставки по ним варьируются от 22 до 39% годовых.[9].

Максимальный  срок кредитования на данный момент в  Беларусбанке, Белинвестбанке и Белагропромбанке составляет 20 лет. Впрочем, нужно учитывать, что в Беларусбанке и Белинвестбанке максимальный точный срок кредитования составляет на один месяц меньше из-за особенностей расчета погашения кредита. Исходя из этих условий погашения, сделаны расчеты переплаты по кредитам соответствующих банков. (Приложение В)

 Самый лучший кредит на строительство (покупку) жилья с точки зрения переплат (сумма процентов и всех дополнительных комиссий по кредиту) предоставляется Беларусбанком лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и являющихся многодетной семьей. Такие заемщики могут получить кредит под 22% годовых (самой низкой процентной ставке).

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и проживающие в сельской местности, могут рассчитывать на получение кредита в этом банке под 30% годовых. Остальные категории будут гасить кредит под 31%. Сумма кредита может составлять для всех категорий плательщиков - до 75% стоимости жилья, за исключением многодетных семей, которые могут получить кредит до 95% стоимости жилья.