Автор: Пользователь скрыл имя, 18 Ноября 2012 в 16:08, курсовая работа
До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.
Введение 3
1. Сущность и виды ипотечных ценных бумаг 5
1.1. Понятие ипотечных ценных бумаг 5
1.2. Характеристика видов ипотечных ценных бумаг в России 7
1.3. Законодательное регулирование ипотечных ценных бумаг 9
2. Организация выпуска ипотечных ценных бумаг в России 11
3. Мировой опыт ипотечных ценных бумаг 21
3.1. Зарубежный опыт выпуска ипотечных ценных бумаг 21
3.2. Применение зарубежного опыта в РФ 28
Заключение 32
Список использованной литературы 33
Немецкие ипотечные
облигации имеют следующие
- ипотечные кредиты,
обеспечивающие ипотечные
- вводится специальный независимый контроль;
- вопросы банкротства
при выпуске ипотечных
- вводится абсолютное приоритетное право держателей ипотечных облигаций на обеспечение, автоматическое исключение обеспечения из конкурсной массы в случае банкротства банка-эмитента, возможность замены управляющего обеспечением и/или обслуживающего банка. Отметим современные тенденции, которые состоят в сохранении пула обеспечения и продолжении обслуживания ипотечных облигаций даже после банкротства ипотечного банка.
Немецкие ипотечные облигации обладают достаточно простой структурой финансовых потоков. График денежных потоков по ипотечным облигациям (Pfandbrief) приведен на рисунке 2. Обратим внимание, что это облигации традиционного "шарового типа" с выплатой основного долга в конце платежного периода.
На рисунке 3 приведена схема выпуска ипотечных ценных бумаг второго основного типа - американских сквозных ипотечных ценных бумаг (MBS). Выпуск таких ценных бумаг является механизмом рефинансирования, с помощью которого институты вторичного рынка объединяют первичные ипотечные рынки кредитования с рынками долгосрочного капитала, выступая в роли посредников.
┌────────────────┐ ┌─────────────────────────┐
│ Заемщик │◄─────►│ Банк-кредитор │
└────────────────┘ ┌───┐ │(выдача/продажа кредитов │
│ 1 │ └─────────────┬───────────┘
└───┘ │ ┌───┐
┌─────────────────────────┐
│Агенство вторичного рынка│
│ (например, "Фэнни Мэй") │
└─────────────────────────┘
┌───┐ ▼ └───┘
┌────────────────┐ │ 4 │┌─────────────────────────┐
│ Держатели │ └───┘│ SPV │
│ ценных бумаг │◄──────┤ (TPACT) │
└────────────────┘
┌───┐└────────────────────────
│ 5 │ ▲
└───┘ │
┌─────────────────────────────
│ Управляющий SPV (попечитель траста) │
└─────────────────────────────
Рис. 3.3. Схема выпуска сквозных ипотечных ценных бумаг (Mortgage-Backed PassThrough Securities) в США
Последовательность действий в общем случае такова:
1) банк или ипотечная
компания выдает ипотечные
2) банк продает кредиты агентству вторичного рынка;
3) агентство продает
кредиты специализированному
4) специализированный траст продает инвесторам сквозные ипотечные ценные бумаги (MBS);
5) инвесторы сквозных
ипотечных ценных бумаг
6) управление трастом осуществляет попечитель траста (trustee).
Специализированный траст, хотя и является "бумажной организацией", формально подлежит процедуре банкротства. В этой связи предпринимаются специальные меры для того, чтобы избежать маловероятной, но все же формально возможной процедуры банкротства.
Сквозными ипотечными ценными бумагами (MBS) признаются ипотечные ценные бумаги, владельцы которых являются одновременно:
- участниками общей
собственности на имущество,
- учредителями траста для управления имуществом, составляющим пул ипотечных кредитов;
- выгодоприобретателями по трасту.
В состав пула ипотечных кредитов входят однородные (стандартные) ипотечные кредиты (денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров).
В январе 2004 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) развернуло бурную деятельность. Не проходит недели без подписания АИЖК соглашений с субъектами РФ о включении регионов в создаваемую агентством федеральную систему массовой ипотеки (так, на прошлой неделе Краснодарский край стал 32-м регионом России, подписавшим такое соглашение). Примечательно, что речь идет не просто о рамочных соглашениях и декларациях о намерениях - АИЖК всерьез занялось формированием необходимых для запуска системы финансовых средств. В конце апреля, не дожидаясь принятия федерального закона об ипотечных ценных бумагах, АИЖК разместило на ММВБ выпуск гарантированных Минфином собственных купонных облигаций на сумму 1,07 млрд рублей под доходность 9,69% годовых. Спрос на облигации превысил предложение в 1,6 раза.
Но самое интересное даже не в этом - по стандартам АИЖК кредиты будут выдаваться на сроки до двадцати лет под 15% годовых в рублях. Еще совсем недавно о таких условиях нельзя было и мечтать. Те банки, которые выдавали ипотечные кредиты, используя привлеченные средства, предоставляли их, естественно, на тех же условиях, что и все прочие кредиты - срок не больше трех лет, ставка - 15-20% годовых в валюте. Банки же, использовавшие средства международных доноров (US AID, IFC, EBRD) в рамках программы "Дельта-Кредит", предоставляли кредиты на десять лет под 15% годовых в валюте, и эти условия воспринимались как совершенно нерыночные. А тут - двадцать лет и 15% в рублях.
Суть выстраиваемой АИЖК системы такова. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, регистрирует закладную. Выданные кредиты банки продают региональными агентствам ипотечного кредитования (РАИК). При этом банк получает ту сумму, которую он выдал в качестве кредита, плюс 5-10 тыс. рублей комиссионных. И про выданный кредит забывает навсегда. РАИК перепродает кредит АИЖК, оставляя за собой функцию обслуживания. РАИК удерживает из выплачиваемых ему процентных платежей 2% и передает АИЖК только 13%.
АИЖК, держащее
на своем балансе ипотечные
Итак, вроде бы все гладко. Однако в том, что эта модель способна обеспечить дешевую массовую ипотеку, есть большие сомнения. И вызваны эти сомнения следующими соображениями.
АИЖК рассчитывает на то, что инвесторы станут покупать ипотечные ценные бумаги на условиях, достаточных для покрытия затрат. Условия понятные: срок двадцать лет, ставка не больше 12,5% годовых в рублях (15% - конечная цена ипотечного кредита минус 2% РАИК, минус хотя бы 0,5% маржа АИЖК). Идеологи программы утверждают, что инвесторы, готовые вкладывать средства на таких условиях, непременно найдутся. Ведь они будут инвестировать в "практически безрисковые" ценные бумаги, обеспеченные "самым надежным покрытием - недвижимостью, заложенной физлицами по ипотечным договорам".
Однако, очевидно, что ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, заложенной по ипотечным договорам, не безрисковые. А следовательно, предполагают наличие в доходности некоторой надбавки за этот риск - так называемый спрэд к условно безрисковым государственным ценным бумагам. Понятно, что инвесторы развитых стран, уже давно имеющие дело с ипотечными ценными бумагами, умеют его измерять и, соответственно, определять величину надбавки. В США, например, инвесторы знают, что в 2002 году в среднем по стране эта вероятность была равна 1,15%, а вот в штате Индиана - 2,38%. То есть надо рассчитывать на то, что из каждых 10 тыс. ипотечных заемщиков США, успешно прошедших проверку на соответствие стандартам, 115 окажутся неплатежеспособными. Но при этом среди заемщиков Индианы таких будет уже 238. Зная, какую долю в его портфеле занимают ипотечные кредиты, выданные в штате Индиана, инвестор может ввести соответствующую поправку. Точно так же, введя поправки на все остальные параметры, инвесторы могут подсчитать наиболее вероятное количество дефолтов для своего конкретного портфеля.
Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование – сверхактуальная задача для России в настоящий момент. России уже не обойтись без задействования всех возможностей цивилизованной ипотеки, которая должна стать основой для организации масштабной государственной жилищно-инвестиционной программы улучшения жилищных условий для миллионов членов нашего общества.
В настоящее время в России создана достаточно разветвленная инфраструктура рыночных институтов по организации инвестиционного процесса в сфере жилищного строительства: региональные строительные компании, региональные фонды развития жилищного строительства, банки с развитой банковской сетью по всей России, фондовые биржи, инвестиционные институты по работе с ценными бумагами.
Все это создало достаточные предпосылки для привлечения инвесторов – граждан и юридических лиц к участию в механизме кредитования жилищного строительства путем постепенного вкладывания средств в целях последующего приобретения необходимого жилья с использованием ценных бумаг. На российском ипотечном рынке ценных бумаг ведущее место занимают жилищные сертификаты.
Изучение и анализ основных проблем с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.
Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем принятия федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.