Ипотечные ценные бумаги

 

 

 

 

 

Окончание табл. 2.1

4	Банк ГПБ-Ипотека, 2046 (RMBS, FRN)	А В С	140.9 518 346	EUR RUR RUR	13/12/06 13/12/06 13/12/06	25/12/46 25/12/46 25/12/46	1mEuribor + 130 bp 8.00% 11.00%	АЗ/ВВВ+ ВааЗ/ВВ/- ВаЗ/В/-	Step-up и Call через 5 лет, cтавка может быть повышена до 1mEuribor + 230bp, дата: 25.12.11, цена: 100, тип: CALL. Step-up и Call через 5 лет,  по траншу В ставка может быть повышена до 9% по траншу С - до 12%	Barclays Capital, Газпромбанк Barclays Capital, Газпромбанк	Dali Capital PLC, Gazprombank Mortgage Funding 1 S.A.
5	Банк ГПБ-Ипотека, 2047-A1 (RMBS, FRN)	А В С	147.15 311.8 329	EUR RUR RUR	08/06/07 08/06/07 08/06/07	25/06/47 25/06/47 25/06/47	3mEuribor + 110bp	АЗ/ВВВ+		Barclays Capital, Газпромбанк Barclays Capital, Газпромбанк	Dali Capital PLC, Gazprombank Mortgage Funding 2 S.A.
6	ГПБ-Ипотека, 1		3000	RUR	29/12/06	29/12/36	1-121 купоны - 8.00% годовых	Ваа2		Газпромбанк
7	Первый ипотечный агент АИЖК	А В С	2900 264 130.79	RUR RUR RUR	15/05/06	15/02/39 15/02/39 15/02/39	1-127 купоны - 6.94% годовых.	А3	выкуплен ЕБРР выкуплен АИЖК	Ситибанк

 

 

Облигации ГПБ-Ипотеки  являются так называемыми "сквозными" облигациями (passthrough), то есть денежные потоки по облигациям определяются денежным потоком по закладным, входящим в состав ипотечного покрытия. Таким образом, при досрочном погашении закладных и возникновении у эмитента свободных денежных средств происходит досрочное частичное погашение облигаций, а не реинвестирование таких средств в новые активы (как правило, закладные или ценные бумаги с инвестиционным рейтингом).

Итак, после первой эмиссии  облигаций с ипотечным покрытием  можно говорить об успешном начале процесса секьюритизации ипотечных  кредитов российскими банками. В  таблице 2.1 содержится информация, характеризующая выпуски ипотечных ценных бумаг.

 

3. Мировой опыт ипотечных ценных бумаг

 

Сравнение различных  подходов к организации системы  ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом[12, с. 63].

Таким образом, вопрос заключается  в том, какая из этих систем – жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка – больше подходят для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.

3.1. Зарубежный опыт выпуска ипотечных ценных бумаг

Американская система  обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами  опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Система эта начала формироваться  в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд долларов, что составляло чуть более 2,5% всего ипотечного рынка.

В 1968-м Fannie Mae было разделено  на две структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный  статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная  в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-го сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю стоимость жилья[6,С. 50].

Полугосударственный статус двух агентств сводится к регулированию  их деятельности правительством (5 из 18 членов совета директоров каждого назначаются  Белым домом) и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд. долларов из казны. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов.

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность  выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и  заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых[8, с. 108].

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает  приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

В методических целях  целесообразно сосредоточиться на более детальном изучении двух основных типов ипотечных ценных бумаг: немецких ипотечных облигаций (Pfandbrief), выпускаемых в Германии ипотечными банками, и американских ипотечных ценных бумаг (MBS). Основные особенности этих двух видов ипотечных ценных бумаг заключаются в следующем:

- немецкие ипотечные  облигации имеют традиционную  структуру денежных потоков с выплатой основного долга в конце срока действия облигации;

- MBS представляют собой  долю от потока платежей, источником  которых является пул (набор) ипотечных кредитов.

 

┌───────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│                          Контролирующий орган                     │

└───────────────────────────────────────────────────┬───────────────┘

                ▲                                   │

                │                                   │

                ▼                                   ▼

┌───────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│                                      ┌ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┐│

│           Ипотечный                         Ипотечные активы      │

│             банк                     │       (обеспеченные)      ││

│                                       ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─  ─ ─ ─ ─ ─ ─ │

└───────────────────────────────────────────────────────────────────┘

                ▲                                   ▲

                │                                   │

                ▼                                   │

┌───────────────────────────────────────────────────┴───────────────┐

│                         Держатели облигаций                       │

└───────────────────────────────────────────────────────────────────┘

Рис. 3.1. Схема выпуска ипотечных облигаций (Pfandbrief) ипотечными банками Германии

На рисунке 3.1 приведена схема выпуска ипотечных облигаций ипотечными банками Германии. Последовательность действий в данном случае такова:

1) ипотечные кредиты,  обособленные в пул, остаются  на балансе ипотечного банка, однако учитываются в обособленном реестре;

2) ипотечный банк выпускает  ипотечные облигации и берет  обязательства по выплате основного долга и процентов по ним; облигации обеспечены залогом прав требований по ипотечным кредитам, принадлежащих данному банку (обеспечение ипотечных облигаций*(9));

3) инвесторы приобретают  ипотечные облигации и получают  платежи в счет погашения основного долга и выплаты процентов от ипотечного банка;

4) орган по регулированию  банковской деятельности назначает независимый орган, контролирующий соблюдение требований законодательства по выпуску ипотечных облигаций;

5) контролирующий орган  регулярно проводит проверку  обеспечения ипотечных облигаций;

6) держатели ипотечных  облигаций имеют прямой преимущественный  доступ к пулу обеспечения в случае банкротства банка-эмитента; обеспечение выделяется из конкурсной массы и может быть передано другому банку для обслуживания кредитов и обязательств по ипотечным облигациям.

С правовой точки зрения немецкие ипотечные облигации - это обеспеченные облигации, удостоверяющие следующие права их владельцев:

- право на получение  от эмитента их номинальной  стоимости в предусмотренные сроки;

- право на получение  от эмитента установленных процентов;

- право на преимущество  перед другими кредиторами эмитента при получении удовлетворения (в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств) из стоимости активов, включенных в состав обеспечения ипотечных облигаций.

Обеспечением ипотечных  облигаций могут выступать:

- пул ипотечных кредитов (денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров);

- денежные средства, ценные  бумаги и иные финансовые инструменты  в соответствии с требованиями  законодательства, но в небольшом,  ограниченном законом объеме.