Ипотечные ценные бумаги

Содержание

 

 

Введение

 

До перехода на рыночные отношения основными источниками  пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

Недвижимость и, особенно, жилая может приобретаться и  продаваться различными способами  и с применением различных схем. Одной из наиболее перспективных является ипотека. А все это благодаря тому, что недвижимость — наиболее надежное обеспечение кредитования.

В условиях хронического недостатка государственных средств  традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотека - это обременение  имущественных прав собственности  на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - эго кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.

Актуальность данной темы состоит в том, что внедрение ипотеки у нас даст ощутимый импульс дальнейшему развитию рынка недвижимости, так как обеспечит приток реальных денежных средств и расширение строительства жилья под уже обеспеченные деньги.

Цель работы  – изучить понятие, виды и организация выпуска ипотечных ценных бумаг.

Поставленная тема обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:

• изучить исторические аспекты возникновения ипотеки;
• изучить виды ипотечных ценных бумаг;
• рассмотреть организацию выпуска ипотечных ценных бумаг;

 

1. Сущность и виды ипотечных ценных бумаг

1.1. Понятие ипотечных ценных бумаг

 

Ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигация с ипотечным покрытием — облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом. Ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным статьей 8 настоящего Федерального закона требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с настоящим Федеральным законом предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием [8, с. 108].

Ипотечное покрытие могут  составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 13 Федерального закона.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

• основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
• договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
• недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;
• в случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;
• предметом договора займа должны являться только денежные средства[10 ,С. 121].

Обязанность должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых двенадцати месяцев, должна предусматриваться не менее чем пятьюдесятью процентами обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств.

Требования, обеспеченные последующей  ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

1.2. Характеристика видов ипотечных ценных бумаг в России

 

С развитием в России рыночных отношений появилось большое количество исследований, посвященных вопросам правового регулирования обращения ценных бумаг. Интерес этот, в первую очередь, продиктован потребностью в информации о возможностях ценных бумаг как инструмента предпринимательской деятельности, в формировании ясного представления о проблемах, возникающих на рынке ценных бумаг.

Ценные бумаги становятся все более  привычным объектом гражданских  прав не только среди представителей так называемого делового мира, но и среди людей, чья профессиональная деятельность не связана с предпринимательством[13, с. 35].

В немалой степени этому способствует распространение такого специфического вида ценных бумаг как жилищные ценные бумаги. Их выделение в особую группу не имеет правового значения и осуществлено на основе их специфического «предмета» - жилого помещения. Наиболее известным и распространенным видом жилищных ценных бумаг на сегодняшний день можно признать жилищные сертификаты.

В юридической литературе отмечаются следующие свойства ценной бумаги: литеральность (документарная форма с вытекающим отсюда формальным характером ценной бумаги), легитимация, презентация, абстрактность и автономность (публичная достоверность). Жилищные сертификаты отвечают указанным требованиям, предъявляемым к ценной бумаге.

Легальное определение жилищных сертификатов приведено в п. 2 Положения «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», утвержденного Указом Президента РФ от 10 июня 1994 года № 1182.

Согласно Положению, жилищный сертификат – особый вид облигации, удостоверяющий право его собственника на приобретение квартиры или получение от эмитента индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. В то же время например, А.В. Габов считает, что «жилищным сертификатом должен называться отдельный вид ценных бумаг, регулирование которого должно осуществляться непосредственно федеральным законом».

Жилищный сертификат относится к именным ценным бумагам, при передаче которого требуется внесение соответствующих изменений в записи эмитента или реестродержателя. Жилищные сертификаты могут выпускаться в документарной или бездокументарной форме.

Отнесение жилищных сертификатов к  числу ценных бумаг на основании Указа Президента РФ недостаточно. Документ может быть причислен к ценных бумагам законом или в установленном им порядке.

Гражданский кодекс РФ среди ценных бумаг называет, например, вексель, чек, облигацию, акцию. Соответственно – жилищные сертификаты можно рассматривать как ценные бумаги только в связи с тем, что они являются, по сути дела, облигациями, но с другим названием[4, с. 13].

Приведенное определение  жилищного сертификата как вида облигации вполне соответствует  понятию самой облигации, содержащемуся  в ст. 816 ГК РФ: облигацией признается ценная бумага, удостоверяющая право  ее держателя ан получение от лица, выпустившего облигацию, в предусмотренный ею срок номинальной стоимости облигации или иного имущественного эквивалента (то есть, например, квартиры).

Определение облигации  указывает, что данная ценная бумага приносит денежный или иной доход. В  случае с жилищным сертификатом речь на первый взгляд может идти об индексации. С точки зрения результата оба процесса – и индексация, и начисление процентов как форма денежного дохода держателя облигации – могут не отличаться друг от друга.

Однако различие –  в сути явлений. Как отмечал Л.А. Лунц, «проценты представляют собой периодически начисляемое на должника вознаграждение за пользование «чужим» капиталом в размере, не зависящим от результатов использования капитала». Индексация же вызвана изменением именно стоимости национальной денежной единицы и направлена на сохранение ценности денежных средств, вложенных в жилищные сертификаты. Выходит, индексированные суммы не следует приравнивать к суммам, полученным в результате начисления процентов[8, с. 108].

1.3. Законодательное регулирование ипотечных ценных бумаг

 

В рамках законодательной  реформы по созданию рынка доступного жилья в конце 2004 г. в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и ряд других законов были внесены изменения и дополнения.

В Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" введено положение том, что ипотечное покрытие в случае банкротства эмитента исключается из конкурсной массы и предназначается для удовлетворения прав владельцев облигаций с ипотечным покрытием.

Соответствующие изменения внесены  в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"*(48) и Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций"*(49) в части установления требования об исключении из конкурсной массы при банкротстве эмитента облигаций с ипотечным покрытием имущества, входящего в состав ипотечного покрытия.

Так, в ст. 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сказано: "В случаях, установленных федеральным законом, составляющее ипотечное покрытие имущество должника, осуществлявшего... эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, исключается из конкурсной массы должника, а требования кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием удовлетворяются в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".

В ст. 50.35 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" введено аналогичное положение: "Из имущества кредитной организации, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество, составляющее ипотечное покрытие...".

В Федеральном законе "Об ипотечных ценных бумагах" установлены следующие процедуры, производимые с ипотечным покрытием в случае несостоятельности (банкротства) эмитента (банка) облигаций с ипотечным покрытием.

Требования кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным  покрытием не включаются в реестр требований кредиторов организации - эмитента указанных облигаций[2, С. 20].

Владельцы облигаций  с ипотечным покрытием вправе претендовать на удовлетворение своих требований в ходе конкурсного производства только в пределах недополученной при реализации ипотечного покрытия облигаций суммы и в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".

Реализация ипотечного покрытия облигаций может проводиться  только путем продажи ипотечного покрытия облигаций с обязательством покупателя выполнить все условия, предусмотренные решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием (замена эмитента), или продажи имущества, составляющего ипотечное покрытие, с распределением полученных денежных средств между владельцами облигаций с ипотечным покрытием (продажа ипотечного покрытия).

Способ реализации ипотечного покрытия облигаций в целях удовлетворения требований их владельцев определяется конкурсным управляющим.

 

2. Организация выпуска ипотечных ценных бумаг в России

 

Пионерами в области  эмиссии ипотечных ценных бумаг  стали два банка, играющие существенную роль на рынке ипотечного кредитования. Летом 2006 г. Внешторгбанк и Городской ипотечный банк совершили классические сделки по секьюритизации портфелей ипотечных кредитов на международных рынках. Это были выпуски RMBS (Residential MortgageBacked Securities) - ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом первоклассных ипотечных кредитов, выданных в Москве и Санкт-Петербурге на приобретение жилой недвижимости. RMBS характеризуются неделимой долей участия в пуле ипотечных кредитов, по которым гарантируется как выплата процентов, так и возврат основной суммы долга. Выпуску RMBS на Западе, как правило, предшествует полная продажа (true sale) активов специальному юридическому лицу (SPV - Special Purpose Vehicle). Впервые иностранным инвесторам представилась возможность купить облигации, обеспеченные пулом российских ипотечных кредитов. Траншам Внешторгбанка и Городского ипотечного банка присвоены рейтинги международных агентств (Moodys и Fitch) на уровне страновых рейтингов. Доходность ипотечных облигаций прогнозируется на уровне доходности государственных ценных бумаг[11, с. 7].