Ипотечное жилищное кредитование

Автор: Пользователь скрыл имя, 09 Января 2012 в 12:05, контрольная работа

Описание работы

Целью работы является выбор программы ипотечного жилищного кредитования, которая будет оптимальной для семьи со средними доходами в г. Бор.
Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
1 понять сущность, нормативное регулирование ипотечного жилищного кредитования;
2 рассмотреть имеющиеся в банках г. Бор программы ипотечного жилищного кредитования;
3 рассчитать понесенные расходы и выбрать оптимальную для меня программу;

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И НОРМАТИВНО - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 4
1.1. ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 4
1.2. ТРЕБОВАНИЯ И ОЦЕНКА КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА 9
1.3. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ 11
1.4. НОРМАТИВНО - ПРАВОВАЯ БАЗА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 13
ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В БАНКАХ Г. БОР 17
2.1. ПРОГРАММЫ, ПРЕДЛАГАЕМЫЕ БОРСКИМ ОТДЕЛЕНИЕМ № 4335 ВОЛГО-ВЯТСКОГО БАНКА СБЕРБАНКА РОССИИ 17
2.2. ПРОГРАММЫ, ПРЕДЛАГАЕМЫЕ НБД - БАНКОМ 26
2.3. РАСЧЕТ ОПТИМАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В БАНКАХ Г. БОР 32
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ 37
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 42
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 43

Работа содержит 1 файл

Ипотека контр,работа моя.1doc.doc

— 269.93 Кб (Скачать)

    Кредитный портфель банка имеет следующую структуру: промышленные коммерческие кредиты (34% кредитных вложений), сельскохозяйственные кредиты (29%), кредиты на недвижимость (12%), потребительские кредиты (12%.), автокредитование (8%), овердрафты клиентам (1%), прочие (4%). 96,2% кредитного портфеля банка составляют среднесрочные и долгосрочные кредиты.  

    2.3. Расчет  оптимальной программы ипотечного жилищного кредитования в банках г. Бор 

«Кредит на недвижимость» Борского отделения № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России

          Семья, имеющая средний доход  (55000 руб.) в месяц желает получить ипотечный кредит сроком на 10 лет на покупку жилья в новостройке под залог приобретаемого жилья. Семья подобрала двухкомнатную квартиру в строящемся доме в центре г. Бор. Стоимость квартиры 1 700 000 руб. Максимальный размер кредита - 90% стоимости  приобретаемого жилья. Таким образом, минимальный первоначальный взнос составит:

   

   Семья хотела бы внести первоначальный взнос в размере 200 000 рублей

   Следовательно, сумма кредита составит:

   

   Данной программой предполагается выплата единовременного платежа на обслуживание ссудного счета в размере 3% от суммы кредита по договору, 
min 5 000 руб. max 40 000 руб:

    , т. е. в нашем случае он составит 40 000 руб.

   Кредит погашается ежемесячными равными долями: с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. На срок 10лет процентная ставка по кредиту составит 12% годовых. Проценты начисляются на остаток непогашенного долга.

   Например, за пятый месяц проценты по кредиту составят:

   

    Таблица 4. Ежемесячные платежи заемщика

    
    Месяц Остат. долга (руб.) Погашение долга (руб.) Погашение % (руб.) Ежемес. плат. (руб.)
    1 1 500 000 12 500 14 794,52055 27 294,52055
    2 1 487 500 12 500 14 671,23288 27 171,23288
    3 1 475 000 12 500 14 547,94521 27 047,94521
    4 1 462 500 12 500 14 424,65753 26 924,65753
    5 1 450 000 12 500 14 301,36986 26 801,36986
    6 1 437 500 12 500 14 178,08219 26 678,08219
    7 1 425 000 12 500 14 054,79452 26 554,79452
    8 1 412 500 12 500 13 931,50685 26 431,50685
    9 1 400 000 12 500 13 808,21918 26 308,21918
    10 1 387 500 12 500 13 684,93151 26 184,93151
    .

    111

    125 000 12 500 1 232,876712 13 732,87671
    112 112 500 12 500 1 109,589041 13 609,58904
    113 100 000 12 500 986,3013699 13 486,30137
    114 87 500 12 500 863,0136986 13 363,0137
    115 75 000 12 500 739,7260274 13 239,72603
    116 62 500 12 500 616,4383562 13 116,43836
    117 50 000 12 500 493,1506849 12 993,15068
    118 37 500 12 500 369,8630137 12 869,86301
    119 25 000 12 500 246,5753425 12 746,57534
    120 12 500 12 500 123,2876712 12 623,28767
    - - 1 500 000 895 068,4932 2 395 068,493
 

    При использовании  кредита приобретаемую квартиру необходимо застраховать. Семья для страхования своего жилья выбрала страховую компанию «РЕСО - Гарантия». Страховой тариф в данной компании составляет 0,2% от стоимости покупаемого жилья. Страховые взносы осуществляются ежегодно, величина которых составит:

   

   В итоге на приобретение данной квартиры с помощью кредита «На недвижимость» в Сбербанке России семья потратит следующую сумму:

   ;

   . 

    «Кредит ипотечный» Борского отделения № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России

   Стоимость квартиры 1 700 000 руб. Максимальный размер кредита - 90% стоимости  приобретаемого жилья. Таким образом, минимальный первоначальный взнос составит:

   

   Семья хотела бы внести первоначальный взнос в размере 200 000 рублей.

   Следовательно, сумма кредита составит:

   

   Данной программой предполагается выплата единовременного платежа на обслуживание ссудного счета в размере 3% от суммы кредита по договору, 
min 5 000 руб. max 40 000 руб.:

    , т. е. в нашем случае он составит: 40 000 руб.

   Кредит погашается ежемесячными равными долями: с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. На срок 10лет процентная ставка по кредиту составит 11,5% годовых. Проценты начисляются на остаток непогашенного долга.

   Например, на 118-м  месяце проценты по кредиту составят:

   

       Таблица 5. Ежемесячные платежи заемщика (руб.)

       
    Месяц Остат. долга Погашение долга Погашение % Ежемес. плат.
    1 1 500 000 12 500 14 178,08219 26 678,08219
    2 1 487 500 12 500 14 059,93151 26 559,93151
    3 1 475 000 12 500 13 941,78082 26 441,78082
    4 1 462 500 12 500 13 823,63014 26 323,63014
    5 1 450 000 12 500 13 705,47945 26 205,47945
    6 1 437 500 12 500 13 587,32877 26 087,32877
    7 1 425 000 12 500 13 469,17808 25 969,17808
    8 1 412 500 12 500 13 351,0274 25 851,0274
    9 1 400 000 12 500 13 232,87671 25 732,87671
    10 1 387 500 12 500 13 114,72603 25 614,72603
    .

    110

    137 500 12 500 1 299,657534 13 799,65753
    111 125 000 12 500 1 181,506849 13 681,50685
    112 112 500 12 500 1 063,356164 13 563,35616
    113 100 000 12 500 945,2054795 13 445,20548
    114 87 500 12 500 827,0547945 13 327,05479
    115 75 000 12 500 708,9041096 13 208,90411
    116 62 500 12 500 590,7534247 13 090,75342
    117 50 000 12 500 472,6027397 12 972,60274
    118 37 500 12 500 354,4520548 12 854,45205
    119 25 000 12 500 236,3013699 12 736,30137
    120 12 500 12 500 118,1506849 12 618,15068
    - - 1 500 000 857773,9726 2 357 773,973
 

    При использовании кредита приобретаемую квартиру необходимо застраховать. Семья для страхования своего жилья выбрала страховую компанию «РЕСО - Гарантия». Страховой тариф в данной компании составляет 0,2% от стоимости покупаемого жилья. Страховые взносы осуществляются ежегодно, величина которых составит:

   

  В итоге на приобретение данной квартиры с помощью кредита «Ипотечный» в Сбербанке России семья потратит следующую сумму:

   ;

   . 
 
 
 

 

Глава 3. Проблемы ипотечного жилищного  кредитования  и пути их решения 

    На сегодняшний день главная проблема - активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.

    Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос.

    Даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие актуальные проблемы ипотеки:

  1. Высокие процентные ставки, не позволяющие значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России  сегодня колеблется от 12 до 14% годовых.

    В то же время следует помнить: непродуманное и экономически  непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительному росту цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.

  1. Необходимость поддержки государством финансовых институтов, работающих с ипотекой.

    В данном случае речь может идти о создании особого режима налогообложения  банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.

    Среди факторов, осложняющих процесс оформления и обслуживание выдаваемых банками ипотечных кредитов - существующие нормы регуляторов рынка, в частности некоторые пункты действующего Положения № 254-П от 26 марта 2004 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней  задолженности».

    Изменения  Положения позволят:

    - уменьшить резервы, создаваемые банками на случай потери по ссудам;

    - брать в залог инвестиционные права в качестве обеспечения обязательств

    заемщика,

    - учитывать специфику строительного бизнеса, где выручка отражается на балансе застройщика только после сдачи объекта госкомиссии и подписания акта приемки объекта.

  1. Необходимость увеличения срока государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья с 3 (как  предлагается Федеральной целевой программой «Жилище») до 5 лет. Это объясняется тем, что только оформление различного рода разрешений на строительство занимает на практике не менее 2 лет.

    Кроме того, необходимо принять комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком пакета необходимых разрешений на строительство объекта.

  1. Недостаточный объем финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании.

    Для решения проблемы необходимо:

    - привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;

    - вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков;

    - постоянно увеличивать уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;

    - сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

  1. Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.
  2. Высокие транзакционные издержки (материальные, административные и временные) при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении.

    Для решения проблемы необходимо:

    * законодательно закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);

    * унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

    Перечисленные меры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

  1. Отсутствие должной защиты прав кредиторов. В данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья.

    В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право.

    Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

    В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов.

Информация о работе Ипотечное жилищное кредитование