Ипотечное жилищное кредитование

 

    1.2. Требования и оценка кредитоспособности заемщика

    Прежде, чем подавать в банк заявление о предоставлении ипотечного кредита, каждому заемщику полезно оценить свое соответствие требованиям банка. Как правило, эти требования формулируются банком по следующим параметрам:

1. стабильность трудоустройства заемщика;
2. доход, достаточный для погашения кредита;
3. наличие собственных денежных средств в сумме, достаточной для оплаты первоначального взноса, а также для покрытия других расходов, связанных с оформлением кредита и покупкой жилья;
4. возможность обеспечения возвратности кредита в форме залога приобретенной на кредитные средства квартиры (дома);
5. согласие всех членов семьи и в требуемых случаях органов опеки и попечительства на ипотечный кредит  с оформлением залога на приобретаемое жилье.

    Банк оценивает платежеспособность заемщика на основании анализа его доходов и расходов. Доходы заемщика должны быть стабильны, а источники и размеры их получения подтверждены документально.

    Оценку заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник Отдела рассмотрения заявок, например кредитный эксперт. Как правило, при первой встрече заемщик заполняет заявку на кредит и получает список документов, минимальный набор которых, может выглядеть следующим образом:

1. документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика, созаемщика, а также наличие детей;
2. документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика, созаемщика (копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);
3. документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика, созаемщика (формы документов зависят от того, какие виды доходов принимает в расчет банк);
4. документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика, созаемщика (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье).

    Некоторые банки запрашивают документы, подтверждающие наличие в собственности заемщика каких-либо активов, документы об образовании, краткие характеристики компаний-работодателей и служебных обязанностей заемщика в зависимости от политики банка.

    Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны различные подходы. Однако при всем разнообразии этих подходов целесообразно выделить общие принципы:

    1. тщательный анализ еще на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика;

    2. системный подход при осуществлении оценки (в том числе оценки предполагаемого обеспечения);

    3. изучение личности потенциального заемщика.

    Основания для отказа в предоставлении кредита:

1. Недостаточный уровень платежеспособности клиента;

2. Отсутствие законных прав собственности на приобретаемую квартиру;

3. Несоответствие стоимости обеспечения и требуемой суммы кредита;

4. Нарушение требований банка при заполнении заявления илиста предварительной квалификации, предоставление недостоверных данных;

5. Намерение клиента приобрести квартиру, несоответствующую требованиям банка (например, в старом, подлежащем капитальному ремонту доме, в «хрущевке», в запущенном состоянии;

6. Отсутствие у клиента собственных средств в размере первоначального взноса. 

    1.3. Последовательность ипотечной сделки

    Этап 1. Получение предварительного разрешения

1. Заемщик обращается к представителю банка в своем регионе либо по месту нахождения приобретаемого жилого помещения за получением кредита (займа).
2. Предоставление кредитору необходимых документов, подтверждающих доходы заемщика, а также дополнительных документов по требованию кредитора для возможности принятия решения о выдаче/отказе в выдаче ипотечного кредита на предусмотренных для этого условиях. При этом перечень таких документов устанавливается каждой конкретной организацией самостоятельно

    Этап 2. Подбор жилого помещения

   Подбор жилого помещения с учетом суммы кредита и требований к жилому помещению.

    Этап 3. Сбор документов для андеррайтинга (оценки банком вероятности погашения заемщиком кредита) предмета залога.

1. Предоставление заемщиком копий необходимых документов для предварительного одобрения банком выбранной квартиры, а также дополнительных документов по требованию кредитора.
2. Оценка подобранного и имеющегося жилого помещения в оценочных компаниях, согласованных с банком.
3. Передача кредитору и страховой компании копий документов на жилое помещение для принятия кредитором предмета ипотеки в качестве обеспечения.
4. Заполнение заявления на ипотечное страхование в страховую компанию

    Этап 4. Оформление кредита

1. Заключение кредитного договора происходит до фактической выдачи кредита.
2. Заключение договора купли-продажи жилого помещения - до фактической выдачи кредита.
3. Заключение договора об ипотеке жилого помещения, составление закладной - до фактической выдачи кредита.
4. Заключение договоров страхования. Оплата страховой премии - до фактической выдачи кредита.
5. Первоначальный взнос - оплата продавцу разницы между стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита (до фактической выдачи кредита или иное по согласованию с кредитором).
6. Выдача кредита заемщику. Зачисление кредитных средств на счет заемщика или выдача наличными через кассу - в день фактической выдачи кредита.
7. Распоряжение заемщика кредитору о передаче кредитных средств в счет оплаты по договору купли-продажи (договору об ипотеке) - в день фактической выдачи кредита.
8. Государственная регистрация договора купли-продажи, договора об ипотеке жилого помещения, права собственности заемщика.

    Оформление акта приема-передачи жилого помещения осуществляется после государственной регистрации права собственности заемщика

    При положительном решении о предоставлении клиенту ипотечного жилищного кредита банк заключает с заемщиком кредитный договор и договор ипотеки (залога приобретаемого жилья), а также подписывает, нотариально удостоверяет и регистрирует договор купли - продажи квартиры. После подписания всего комплекта договоров деньги путем безналичного перечисления направляются на счет продавца квартиры. 

    1.4. Нормативно - правовая база ипотечного жилищного кредитования

    Задача формирования законодательной и нормативной базы, необходимой для развития жилищного финансирования, постоянно находилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной ипотеки».

    Во исполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации в 1997 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Вторым важным законодательным актом стал принятый в 1998 году Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.

    Имущество, которое может быть предметом ипотеки, включает в себя:

    1)   земельные участки;

    2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

    3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

    4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

    5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

    Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

    Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. В концепции перечислены основные участники рынка ипотечного жилищного кредитования, такие как:

    1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами.

    2) продавцы жилья  - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

    3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

    4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

    5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    6) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

    7) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

    8) риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле - продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

    9) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

    10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования: нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

    Особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

    Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.