Ипотечное кредитование

Помимо рисков кредитора, инвестора  и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся:

1. риск повреждения имущества и риск утраты права собственности (титула) на объект залога. Если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.
2. Риск утраты права собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли - продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска:

• жизнь и здоровье заемщика;
• утрату или повреждение объекта залога;
• утрату или ограничение права собственности на объект залога (титульное страхование).

Риски ипотечного кредитования присущи  больше кредиторам и инвесторам, т. к. кредитная организация рискует больше, предоставляя свои деньги, чем заемщик, который приобретает квартиру, не раз проверенную на наличие необходимых регистрационных документов и застрахованную на случай неспособности заемщика выплачивать кредит. Все шаги по легализации и страхованию сделки обеспечивают уверенность заемщика в том, что в дальнейшем она не будет аннулирована. Единственный реальный риск для заемщика — это возможность потери стабильного дохода, который способен обеспечивать ему непрерывное погашение кредита.

В условиях современного этапа развития ипотечного рынка России объективно востребована необходимость минимизации всех рисков ипотечного кредитования, в качестве одного из важнейших способов стабилизации и дальнейшего эффективного развития банковской системы.[1]

3. Проблемы и перспективы дальнейшего развития

ипотечного  кредитования в РФ

 

Проблема жилья была и остается на долгие годы одной  из наиболее актуальных проблем, которые  стоят перед нашей страной  и перед каждым ее жителем в  отдельности.

Целью развития системы  ипотечного кредитования является, с  одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы.

К факторам, осложняющим  развитие ипотечного кредитования в  нашей стране, относятся:

• недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;
• слабость отечественной банковской системы, её незаинтересованность в работе с населением;
• отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
• неразвитость отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний;
• отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
• проблемы, связанные с отсутствием стабильного жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы;
• высокая стоимость банковских ссуд при низкой платежеспособности населения;
• высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования  ипотечной жилищной системы.

Для быстрого и эффективного развития ипотечного кредитования необходимо:

• снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 5-7%;
• введение дифференцированных процентных ставок по кредитам;
• увеличение срока действия кредитного договора;
• снижение объема резервируемых финансовых средств кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг;
• создание системы государственного страхования рисков, привлечение отечественных институциональных инвесторов;
• создание налогового режима, благоприятного для развития системы ипотечного кредитования.

При отсутствии должным  образом функционирующего рынка  жилья быстрое развитие системы  ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения. [18]

В этом году ипотечный  рынок может вплотную приблизиться к докризисным объемам выдачи, если сохранится благоприятная макроэкономическая ситуация и инфляции не превысят 8-9%. Так считают в аналитическом центре АИЖК. Ориентир на этот год - 580 млрд рублей. В 2008 году было выдано кредитов на 634 млрд. Аналитики ипотечного банка "Дельта Кредит" полагают, что этого уровня мы достигнем только в 2012 году, а прогноз на этот год - около 523 млрд руб.

В любом случае ипотечный  рынок восстанавливается очень  быстро во многом благодаря господдержке и возвращению банков к докризисным условиям кредитования. По итогам 2010 года выдано около 301 тыс. ипотечных кредитов на 379 млрд руб., что в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза. Всплеск выдачи ипотеки в конце 2010 года обусловлен существенным снижением ставок в четвертом квартале. Ставки по рублевым кредитам, выданным в декабре, составили 12,5%. Таким образом, месячный уровень ставок по кредитам в рублях достиг докризисного уровня: по итогам первого полугодия 2008 года средневзвешенные ставки по рублевой ипотеке также составили 12,5%. Более того, ипотечные ставки вплотную приблизились к историческому минимуму - 12,4%, который был зафиксирован по итогам первого квартала 2008 года.

Это подтверждают наши крупнейшие ипотечные банки, на которые приходится три четверти рынка. На 1 января 2011 года средняя ставка по портфелю жилищных кредитов Сбербанка составляет 13%. В ВТБ24 средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным в декабре - феврале, по предварительному расчету - 12% по рублевым кредитам и 9,6% - по валютным. При этом средняя ставка по ипотеке на готовое жилье - 11,7% (по кредитам в рублях и валюте). В DeltaCredit за декабрь средневзвешенная ставка по выдаче составила 12,1% по кредитам в рублях и 10% по кредитам в долларах.

В январе минимальная  ставка по ипотечным кредитам на покупку квартиры на вторичном рынке, зафиксированная кредитным брокером "Фосборн Хоум", составляла 9% в рублях и 7% в долларах.

Однако не только снижением  ставок банки привлекали клиентов. Изменились и другие условия кредитования: так, размер первоначального взноса банки снизили с 30-35% в начале 2010 года до 10-20% в конце. Выросли сроки кредитования, что позволило существенно снизить размер ежемесячного платежа. Также многие банки снова стали рассматривать доход, подтвержденный не только справкой НДФЛ, но и справкой по форме банка.

Сбить цену на первичную  ипотеку помогает программа "Ипотека  с государственной поддержкой", которая требует ставку кредитования не более 11%. Сейчас такие кредиты  выдают уже два наших крупнейших "ипотечных" банка - Сбербанк и ВТБ. При этом основной фактор, который влияет на объемы ипотечного кредитования по программе, связан с темпами строительства нового жилья в России. Возобновление активного строительства новых объектов недвижимости будет стимулом увеличения объемов кредитования.

По мнению аналитиков, сегодня резервы для дальнейшего  снижения ставок почти исчерпаны, и  в ближайшем будущем, если и возможно их снижение, то весьма незначительное. В 2011 году конкуренция будет продолжать расти, что, безусловно, окажет влияние на динамику ставок. При сохранении благоприятной ситуации в экономике и на рынках капитала текущий тренд на понижение ставки в целом по рынку может сохраниться. Вместе с тем снижение ставки уже не будет столь динамичным, так как нне прогнозируется таких радикальных шагов от ключевых игроков, которые наблюдали в третьем - четвертом квартале 2010 года. В 2011 году дополнительным весомым фактором, который может оказать влияние на снижение средней ставки по ипотеке в целом по рынку, станет эффект от реализации государственных мер по поддержке ипотечного рынка (11% по программе ВЭБ, активность АИЖК). Можно предположить, что в 2011 году, учитывая совокупность факторов, средние ставки по ипотеке в целом с достаточной вероятностью достигнут докризисного уровня.

Более значительное снижение ставок возможно при расширении программы  ВЭБа на вторичный рынок и прямом субсидировании населения. Государственная поддержка ипотеки была важна в период кризиса. С его окончанием государственное участие должно сместиться с поддержки банков на поддержку непосредственно населения. Задача государства - помогать конкретному человеку путем, например, предоставления субсидии на первоначальный взнос или оплату процентов по кредиту. [7]

 

 

 

Заключение

 

Ипотечное кредитование - это сложный финансово - кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но, несмотря на это основу ипотечного кредитования все, же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков.

Основной принцип организации  ипотечного кредитования состоит в  том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность  на финансовом рынке. 

В курсовой работе были решены следующие задачи:

• раскрыты теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России;
• описаны предметы договора об ипотеке;
• перечислены наиболее характерные черты ипотечного кредитования;
• определены функции ипотечного кредитования;
• дано понятие видов ипотечных рынков;
• представлены с три основные моделями в практике ипотечного кредитования;
• изучены особенности ипотечного кредитования в РФ;
• рассмотрена правовая основа ипотечного кредитования в РФ;
• описан механизм ипотечного кредитования в России;
• перечислены основные риски ипотечного кредитования;
• исследованы проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации  являются одними из наиболее актуальных и наболевших.

Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

1. экономическая нестабильность;
2. низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
3. отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
4. высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
5. высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
6. недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
7. недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

Не смотря на это наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (Приложение 2). Задача государства - содействовать развитию этого механизма, создавать условиям, вовлекать в этот процесс горожан.

Большая часть ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки  и перепланировки жилых помещений, а также освоения земельных участков.

Также было выявлено, что  ипотечное кредитование имеет ряд  особенностей, прежде всего это обеспечение залогом, которое гарантирует погашение задолженности заемщика по кредиту перед кредитором. Ипотечный кредит предоставляется на более длительный срок (от 5 и более лет) и является относительно низкорисковой банковской операцией, т.к. сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, обеспечивается залогом и при оценке вероятности погашения кредита используется официально подтвержденная информация о текущих доходах заемщика.

Ипотечное кредитование сдерживается рядом факторов: сроки и валюта кредитования, отсутствие ресурсной базы, психологические факторы и др..

Тем не менее, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации : по состоянию на 25 февраля 2010 г. – 8–е изд. – Москва : Инфотропик Медиа, 2010. – Ч. 1. – 2010. – 192 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации : по состоянию на 25 февраля 2010 г. – 8–е изд. – Москва : Инфотропик Медиа, 2010. – Ч. 2. – 2010. – 272 с.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 3 : официальный текст. – Москва : Пропаганда : Омега–Л, 2010. – 48 с. – (Российская правовая библиотека).
4. Берестова, Ю. С. Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации / Ю. С. Берестова // Вестник Челябинского государственного университета. – 2009. – № 1 (139). – Экономика. Вып. 17. – С. 81–88.
5. Грудцына, Л. Ю. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова. – М. : Изд–во Эксмо, 2008. – 368 с.
6. Жилищное право. Нормативно–правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс] // Комментарии российского законодательства. – Режим доступа: http://kommentarii.org/gilpravo/page108.html. – (Дата обращения: 12.04.2011).
7. Заславская, О. По второму кругу. Ипотека возвращается к докризисным объемам [Электронный ресурс] / О. Заславская // Российская Бизнес–газета. – 2011. – № 790 (8). – (Дата обращения: 12.04.2011).
8. Ипотека [Электронный ресурс] // Damoney. – Режим доступа: http://damoney.ru/bank/ipoteka/ipoteka–mechanism.php. – (Дата обращения: 12.04.2011).
9. Ипотека. Риски ипотечного кредитования [Электронный ресурс] // Codex.ru: Ежедневное интернет–издание о недвижимости и не только. – Режим доступа: http://codex.ru/risk.asp. – (Дата обращения: 12.04.2011).
10. Ипотеки за рубежом [Электронный ресурс] // DR International global real estate solutions. – Режим доступа: http://www.drinternational.net/mortgage. – (Дата обращения: 12.04.2011).
11. Ипотечный рынок [Электронный ресурс] // Экономический словарь. – Режим доступа: http://abc.informbureau.com/html/eiioaxiue_duiie.html. – (Дата обращения: 12.04.2011).
12. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122–ФЗ (ред. от 20.03.2011 г.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
13. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации : постановление Правительства России от 11 января 2000 г. № 28 // Собрание законодательства Рос. Федерация. – 2000 – № 3. – Ст. 278.
14. Об ипотеке (залоге недвижимотси) : федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102–ФЗ (ред. от 17.06.2010) // Собрание законодательства Рос. Федерации. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
15. Об ипотечных ценных бумагах : федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152–ФЗ (ред. от 09.03.2010) // Собрание законодательства Рос. Федерации. – 2003. № 46 (ч. 2). – Ст. 4448.
16. Пономарев, В. Cистема ипотечного кредитования Kredit.ru: ваш финансовый советник [Электронный ресурс] / В. Пономарев. – Режим доступа: http://www.kredit.ru. – (Дата обращения 23.03.11. kredit.ru).
17. Понятие ипотеки [Электронный ресурс] // Химкинское СМУ МОИС – 1. – Режим доступа: http://www.mois1.ru/ipoteka.html. – (Дата обращения 23.03.11. kredit.ru).
18. Разумова, И. Ипотечное кредитование : учебное пособие для вузов / И. Разумова Издательство: Питер. – 2009. – 298 с.
19. Филина, Ф. Н. Все виды кредитования / Ф. Н.Филина, И. А.Толмачев, А. В.Сутягин. – М. : ГроссМедиа, РОСБУХ. – 2008. – 210 с.
20. Финансовая аналитика [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://finanal.ru/001/problemy–ipoteki–v–rossii. – Загл. с экрана. – (Дата обращения: 12.04.2011).