Ипотечное кредитование

Введение

 

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность  для каждой семьи. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилье рассматривается  как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Актуальность темы исследования обусловлена рядом обстоятельств.

Во-первых, современное  Российское государство, в котором  уже господствуют рыночные отношения, прекратило предоставлять всем гражданам  бесплатное жилье. В настоящее время  Конституция Российской Федерации  предоставляет лишь абстрактное право на жилье своим гражданам, а на получение бесплатного жилья может рассчитывать лишь небольшой круг лиц, имеющих очень низкие доходы. Остальные должны решать жилищную проблему путем купли, строительства за свой счет, аренды или найма.

Во-вторых, основной целью  социальной политики в стране постоянно  становится повышение общественного  благосостояния. Важнейшим аспектом содержания этого вопроса всегда было обеспечение людей достойными жилищными условиями. Именно поэтому  ипотека как социально-экономический институт, удовлетворяющий эту потребность населения, приобретает особое значение.

Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования, способствующая решению социальных задач по обеспечению жильем населения.

Предметом является комплекс взаимоотношений и проблем, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

Целью написания курсовой работы является исследование содержания, проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в России.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

• раскрыть теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России;
• описать предмет договора об ипотеке;
• перечислить наиболее характерные черты ипотечного кредитования;
• определить функции ипотечного кредитования;
• дать понятие видов ипотечных рынков;
• ознакомиться с тремя основными моделями в практике ипотечного кредитования;
• изучить особенности ипотечного кредитования в РФ;
• рассмотреть правовую основу ипотечного кредитования в РФ;
• описать механизм ипотечного кредитования в России;
• перечислить основные риски ипотечного кредитования;
• исследовать проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Работа состоит из трех глав. В первой главе рассмотрены теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России. А именно экономическая сущность ипотеки, виды ипотечных рынков и мировой опыт ипотечного кредитования.

Вторая глава посвящена рассмотрению особенностей ипотечного кредитования в России. В рамках этой главы описано нормативно-правовое регулирование, механизм и риски ипотечного кредитования.

Третья глава включает проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ.

 

 

 

1. Теоретические  аспекты организации ипотечного  кредитования в РФ

1.1. Ипотечное кредитование: Понятие и необходимость ипотечного кредитования

 

Ипотека (от греческого hypotheke – залог) – это вид залога, при котором заложенное имущество, как правило, недвижимость, остается во владении залогодателя до наступления срока платежа. [17]

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, предоставляемый под залог недвижимости на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение земли под предстоящее жилищное строительство.

Ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. [20, с. 30]

Предметом договора ипотеки  могут быть:

• земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна сторона  – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. [14]

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

• Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
• Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении  ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты  недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и  особенности такого рода кредита, которые  дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции ипотечного кредита:

1. функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
2. функция обеспечения возврата заемных средств;
3. функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
4. функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Особенности ипотеки  различных видов имущества:

• обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
• большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
• длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
• ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной  поддержки:

• принятие нормативных правовых актов;
• оптимальное налогообложение;
• совершенствования проектирования и технологий строительства;
• государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
• адресные жилищные субсидии гражданам.

Без государственного регулирования имеющееся жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

Анализ доходов населения  и сложившихся цен на рынке  жилья показывает, что сегодня (без  ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения  обладают платежеспособным спросом  для приобретения жилья; еще 0,3-0,5% населения  обеспечиваются жильем за счет средств бюджетов всех уровней.

Развитие массового  ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает  платежеспособный спрос населения  в 5-6 раз для приобретения жилья  по социальным нормам и в 10-12 раз - для улучшения жилищных условий. В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений. Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в РФ катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведет к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надежность ипотечных ценных бумаг.

Купля - продажа жилья на вторичном рынке зачастую сопряжена с правовыми коллизиями в отношении собственности на жилье, связанными с тем, что система государственной регистрации сделок с недвижимостью была разработана существенно позже Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ".

В настоящее время  выработана стратеги государства в  развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель –  создание эффективно работающей системы  обеспечения доступным по стоимости  жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом. [16]

 

 

 

1.2. Сущность, виды  ипотечных рынков

 

Ипотечный рынок – это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. Главная задача ипотечного рынка - обеспечить финансирование ипотечных кредитов. На ипотечном рынке обращаются ипотечные ценные бумаги - закладные, ипотечные облигации, ипотечные сертификаты или залоговые свидетельства, обеспеченные недвижимым имуществом. Ипотечные ценные бумаги эмитируют специализированные организации - эмиссионно-финансовые компании (корпорации, фонды, агентства). Банки продают этим организациям права по полученным от заемщиков закладным. Такая процедура обеспечивает быстрый возврат средств банку, сокращая время оборота денег с нескольких лет (т. к. ипотечный кредит носит долгосрочный характер) до нескольких месяцев. В свою очередь, эмиссионно-финансовые компании на основе совокупности приобретенных кредитов выпускают свои ценные бумаги, которые обращаются на фондовом рынке, привлекая на ипотечный рынок средства инвесторов. Преобладающие на ипотечном рынке ценные бумаги - ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные недвижимым имуществом и приносящие твердый процентный доход. Операции на ипотечном рынке проводятся с целью получения прибыли за счет купли-продажи ипотечных ценных бумаг. На ипотечном рынке действуют ипотечные и коммерческие банки, страховые компании, ссудосберегательные ассоциации, инвестиционные фонды, специализирующиеся на кредитовании строительных фирм и землевладельцев. [11]

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые представляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что в случае невозврата заемщиком  кредита кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд, и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату. Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнения обязательств по кредитному договору. Поэтому для получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать: