Ипотечное кредитование

• достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры, заключение договоров страхования;
• останутся ли средства для поддержания необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;
• не ожидается ли падение доходов в течении периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, без потери в заработной плате;
• имеется ли непрерывный трудовой стаж в течении последних двух лет, каковы причины увольнения и перерыва в работе, своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);
• имеются ли активы в виде движимого и недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Количество выдаваемых ссуд под залог недвижимости в  России сравнительно невелико, поскольку  стоимость недвижимости при залоге оценивается гораздо ниже рыночной, вследствие того, что объект оценивается  исходя из его возможной продажи в довольно далеком будущем, при условии невозврата кредита. Таким образом, кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а залогодателю заниженная стоимость имущества при залоге невыгодна.

Наряду с этим рынки  ипотечного капитала классифицируют по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, рынки доходной недвижимости и т.д. Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала – способ решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотечного жилищного кредитования. На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить возможность для продажи первичной закладной первичным кредитором, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов. Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

Наряду с этим рынки  ипотечного капитала классифицируют по типам недвижимости, выступающей  в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, рынки  доходной недвижимости и т.д. [5, с. 79]

 

 

 

1.3. Мировой  опыт ипотечного кредитования

 

Сравнение различных  подходов к организации системы  ипотечных кредитов показывает, что  основное различие в развитых странах  в организации ипотечного рынка  заключается в формировании различных  механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.

В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели:

1. расширенно-открытую (американскую)
2. сбалансировано автономную (немецкую)
3. и усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую)

Американская модель ориентирована, прежде всего, на стандартные  финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.

По американской модели человек приобретает готовое  жилье, оплачивая при этом, как  правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Попытаемся более подробно рассказать о роли каждого из них. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство недвижимости и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает  гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Рассмотрим другую ситуацию. Допустим, вы хотите начать собственное  дело. Своих сбережений вам на это  не хватает, а краткосрочную ссуду  в обыкновенном коммерческом банке  вам вряд ли дадут, так как слишком  велик риск не возврата. Но зато у вас есть небольшой участок земли неподалеку от города или скромная квартирка, оцененная экспертами в 25тыс.$. Вы обращаетесь в ипотечный банк обоснованием того, что ваше дело будет прибыльным. Он рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита, оценивает ликвидность вашего земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с помощью государства и т.д.

Германская модель значительно  отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении  европейцев к недвижимости как к  единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к  тому, что каждая закладная осложнена  множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.

Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный  «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

"Усеченно-открытая" модель ипотечного кредитования. Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать "усеченно-открытой". Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может  обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся на депозитах, за счет межбанковских кредитов и т.п.

Вторая характерная  черта данной модели - зависимость  процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового  рынка в стране. Указанная зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с неполнотой сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах: Англии, Франции, Испании, Франции, Италии и др.

Ипотека в каждой отдельно взятой стране, конечно же, имеет  свои национальные особенности. Интернациональным  остается понятие ипотечного кредита - это, по сути дела, долгосрочная ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под залог недвижимости. [10]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Особенности  ипотечного кредитования в РФ

2.1. Нормативно-правовое  регулирование ипотечного кредитования

 

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

• Гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья) установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с последующими изменениями и дополнениями (последние изменения были внесены в 17 июня 2010г.) В законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.).

• Постановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". [13] Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования. [19, с. 178]
• Федеральный закон от 21 июля 1997 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". [12]
• Федеральный закон от 16 июля 1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)". [14]
• Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. [15]

Закон предусматривает  два вида ценных бумаг:

1. облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия;
2. ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом. [6]

 

 

 

2.2. Механизм  ипотечного кредитования

 

Выдается кредит на длительный срок (до 25-30 лет) Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, нежели по другим кредитным продуктам банков.

Получатель ипотечного кредита должен иметь в наличии "первоначальный взнос" – некоторая часть стоимости квартиры или иной недвижимости, которая покупается на ипотечные средства. Размер первоначального взноса определяется ипотечной программой банка и составляет от 1 % до 40 % стоимости недвижимости (в конце 2010 г. 10-20%).[9]

Срок ипотечного кредита  устанавливается соглашением сторон. Срок и ставка кредита зависят от правил конкретного банка. В современный период ставка ипотечного кредита составляет в среднем 12% по рублевым кредитам и 9,6% - по валютным и дается он сроком до 30 лет (Приложение 1). Размер кредита определяется самим заемщиком в рамках суммы, согласованной с банком. Выплата долга осуществляется каждый месяц. Заемщик вносит равномерные платежи, которые должны составлять не менее 20% и не более 60% дохода семьи. [7]

Перечень документов, которые нужно предоставить для  рассмотрения заявки на получение кредита, устанавливается банком.

В первую очередь требуются  копии основных документов заемщика, таких как паспорт, при наличии  загранпаспорт, страховое свидетельство, ИНН, документы об образовании, а также справка о регистрации по месту жительства и характеристика жилого помещения. Следует предоставить документы, которые подтверждают семейное положение. Это - свидетельство о браке либо о его расторжении, свидетельства о рождении детей либо о смерти детей, родителей, супругов. Также необходимо предоставление документов, которые подтверждают здоровье и доходы заемщика. Сюда входят такие документы, как военный билет, водительское удостоверение, справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Доход подтверждают трудовая книжка, справка с места работы по форме №2-НДФЛ, налоговая декларация и трудовой контракт. Банки также проверяют информацию об активах заемщика, его текущие обязательства и сведения о продавце квартиры.