Ипотечное кредитование

gn="justify">   Основной  целью данной программы является комплексное решение проблем  развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения, для создание полноценного сбалансированного рынка жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса; привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства; стимулирование развития индивидуального жилищного строительства; развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки; совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов

   Ипотечное кредитование — один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения — в улучшении жилищных условий, банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

   Предоставление  гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40—50%, кредит предоставлялся на срок не более 5—10 лет.

   С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2005 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 10—13% годовых, размер первоначального взноса снизился до 10—15% годовых, срок кредита составил в среднем 10 лет.

   Однако  даже при таком развитии системы  ипотечного кредитования данный вид  услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан  Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса. Для решения этой проблемы были образованы КИК и КФГИК.

   Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов.

   КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи  КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию. Так, если в 2002 году котировочная ставка составляла 14%, то в настоящее время она составляет 9,6%.

   За  весь период своей деятельности по состоянию на 1 марта 2007 года КИК  у банков второго уровня и ипотечных  организаций приобретены права требования по 30 899 ипотечным кредитам на сумму более 79 млрд. тенге, в том числе в рамках рыночной программы компании 24 024 ипотечных кредита на общую сумму 62,8 млрд. тенге, в рамках Госпрограммы — 6 875 ипотечных кредитов на общую сумму 16,5 млрд. тенге.

   Целью деятельности КФГИК является создание благоприятных условий для повышения  доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков между банками второго уровня и ипотечными компаниями, выдающими  ипотечные кредиты, инвесторами  и страховыми организациями.

   Создание  системы гарантирования ипотечных  кредитов позволило Казахстану оптимизировать и расширить рынок ипотечных  кредитов, повысить его устойчивость. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов предполагает покрытие КФГИК до 100% чистых убытков кредитора в течение срока всего кредита.

   По  состоянию на 1 марта 2007 года КФГИК  выдано 9 399 гарантированных обязательств на общую сумму ипотечных кредитов 28,5 млрд. тенге, в том числе на приобретение доступного жилья — 7 912 гарантийных обязательств на сумму ипотечных кредитов — 20,1 млрд. тенге. Удельный вес участия КФГИК в программе реализации доступного жилья в целом по республике составил в количестве введенных квартир 51%, в количестве реализованных квартир — 61%. Это означает, что в целом по республике каждая вторая квартира, построенная за счет бюджета, получена гражданами при содействии КФГИК.

   В семи регионах республики, в том  числе городах Алматы и Астане, удельный вес по обоим показателям  выше.

   Анализ  реализации Госпрограммы показал нежелание банков второго уровня и ипотечных организаций участвовать в реализации Госпрограммы, поддержании установленных условий ипотечного кредитования 10/10/20 (процентная ставка/ минимальный первоначальный взнос в%/ срок кредитования), а также выявил факты предъявления ими дополнительных требований к претендентам на получение доступного жилья, что значительно снижает социальную направленность программы.

   Система жилищных строительных сбережений представляет собой механизм финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений (в настоящее время не менее 25% от стоимости жилья), в целях получения займа для улучшения жилищных условий на территории Республики Казахстан.

   Данная  система жилищных строительных сбережений в большей части предназначена для категории граждан, не имеющих достаточных средств для внесения первоначальных взносов при получении ипотечных кредитов в банках второго уровня, но имеющих достаточно стабильный доход.

   Роль  государства в отношениях между  субъектами системы строительных сбережений заключается в оказании поддержки системе жилищных строительных сбережений путем выплаты гражданам Республики Казахстан — вкладчикам премии по вкладам на эти сбережения.

   Участником  системы строительных сбережений является жилищный строительный сберегательный банк, вкладчики банка и государство, осуществляющее начисление и выплату премий по вкладам в жилищный строительный сберегательный банк.

   Слабой  стороной является то, что система  жилищных строительных сбережений фактически не участвует в реализации Госпрограммы. Так, начало введения системы ЖССБ по Госпрограмме — 2005 год, срок накопления средств — 3 года, начало действия системы ЖССБ — с 2008 года

Повышение доступности жилья для широких  слоев населения будет обеспечиваться также путем совершенствования механизмов ипотечного кредитования и системы жилищных строительных сбережений для населения. 

2.4 Пути повышения эффективности ипотечного кредитования 

   Ипотечное кредитование существует на постсоветском  рынке банковских услуг уже как минимум 6-10 лет, однако в таких незначительных объемах, что говорить о его влиянии на ситуацию на рынке жилья не приходится. До кризиса ипотечные кредиты выдавались многими банками, однако, на очень короткий срок (не более 5 лет, чаще всего – на 1-3 года) и под высокие проценты (до 20% годовых в валюте). Эти условия резко потенциальных сужали круг клиентов. Весь мировой опыт свидетельствует, что только ипотека способна решить жилищную проблему, увеличить оборотные средства предприятий, расширить базу фондового рынка, вовлечь в экономический оборот деньги населения. Мировая практика показывает, что ипотека может успешно функционировать при годовой инфляции, не превышающей 25%.

   На  начальном этапе работы по ипотечному кредитованию возможны два варианта предоставления ипотечных кредитов.

Общие подходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой для  создания большого количества вариантов  получения заемщиком ипотечного кредита. Их наличие и выбор в  конкретном случае связаны:

– с  положением заемщика в обществе;

местом  работы и стабильностью его предприятия;

наличием  или отсутствием у него достаточных  для внесения авансового платежа  средств;

– возможностью и необходимостью продажи имеющейся  у него квартиры, а также характером процесса, связанного с такой продажей.

   Поэтому концепция предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различных  технологий, позволяющих реализовать  все возможные варианты действий, удобные как для заемщиков, так  и для кредиторов и других участников ипотечного рынка (табл. 1.).

   Для нашей страны наиболее подходит приобщение к «расширенной открытой модели»  ипотеки. Это двухуровневая система  ипотеки, когда сначала банк выдает кредит (первый уровень), а потом  продает его инвесторам, которые  привлекают под этот кредит деньги (второй уровень). 

Таблица 1 - Технологии ипотечного кредитования

 

   Первоначальный  взнос заемщика должен составлять не менее 10% от стоимости жилья. Если у возможного заемщика на данный момент нет такой суммы, банк может предложить ему открыть накопительный счет, на который клиент в течение определенного времени будет регулярно вносить оговоренную сумму. Это докажет кредитоспособность клиента. После этого банк выдает клиенту ипотечный кредит, частично из его же накопленных средств и полученного с них дохода.

   Заемщик (клиент) может и самостоятельно найти подходящее ему жилье, а  потом обратиться в банк за получением ипотечного кредита – подобное может соответствовать возможностям универсальных банков. Проверив кредитоспособность клиента, банк помогает ему выбрать подходящую квартиру из банка данных агентства недвижимости, включающего как первичный, так и вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.

   Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку  жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость  жилья станет дешевле, что может  понизить процент за банковский кредит.

Агентство недвижимости, работающее с ипотечным  банком должно решать следующие задачи:

• пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;
• предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;
• подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

   Таким образом, в экономическом отношении  ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

   Формирование  системы ипотечного кредитования является характерным признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в Германии, Нидерландах  и других странах начиналось не в  условиях высокоразвитой экономики. Ипотечные банки получили развитие и в странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с Казахстаном. Ряд экономических условий в Мексике и в Казахстане совпадают – инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее с середины 1994 г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается. Коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования, участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые государственные институты. Так же, как и в других странах, формирование системы ипотечного кредитования в Мексике проходит при активном участии государства. Правительство за последнее время сильно увеличило инвестиции в жилищное строительство, одновременно с этим принимаются шаги по упрощению бюрократизированных процедур в сфере строительства и финансирования жилья, регистрации сделок с недвижимостью. Система ипотечного кредитования развивается довольно успешно. Инфляция не является тормозом для развития.