Ипотечное кредитование в России

     3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования 

     Первый  квартал 2010 года подтвердил самые оптимистичные  прогнозы в отношении российского  ипотечного рынка. Объем кредитов, выданных за февраль – март, вырос приблизительно на 60% по сравнению с объемом выдачи за февраль – март 2009 года (по данным Центрального банка РФ 24,6 млрд. и 15,5 млрд. рублей соответственно)²³.

Учитывая  положительные тенденции, осенью 2009-го Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Министерство регионального развития и ряд других министерств приступили к разработке «Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ». К концу года проект документа был опубликован, а параллельно уже началась активная работа по практической реализации его положений.

     Антикризисные меры правительства, направленные на общее  восстановление финансовой системы  страны, специализированные меры, призванные помочь заемщикам, попавшим в сложную  финансовую ситуацию в совокупности с мерами по развитию ипотечного кредитования и множеством льготных программ для отдельных категорий граждан, призваны сделать ипотечное кредитование доступным как минимум для 60% населения нашей страны.

     Предполагается, что в недалеком будущем ипотека станет основным механизмом приобретения жилья для «среднего класса», а выплаты по кредитам будут составлять не более трети доходов заемщиков. 

     Общие тенденции ипотеки 2010 года²⁴:

• Снижение процентных ставок. Планомерное снижение ставки рефинансирования, проводимое Центробанком начиная с середины 2009 года, является своего рода зеркалом общей ситуации в экономике страны.

     Вслед за снижением ставки ЦБ РФ банки  начали снижать и ставки по ипотечным  кредитам. Согласно «Стратегии развития», средняя ставка по ипотеке к 2011 году составит 13%.

• Снижение первоначального взноса. В начале марта 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Поправки позволили банкам безбоязненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20%, что и произошло.

     В настоящее время 20% является своего рода стандартом первоначального взноса, при этом некоторые банки пошли  еще дальше, снизив эту цифру до 10-15% (а Банк «Советский» в одной из своих программ и вовсе отказался от первоначального взноса).

     Однако  первоначальный взнос ниже 20% пока еще  является фактором риска для банка, что, разумеется, не в лучшую сторону  отражается на процентной ставке по таким предложениям.

• Развитие ипотеки на первичном рынке жилья. Государство заинтересовано в развитии строительной отрасли страны, а для этого необходимо привлечение в нее дополнительных инвестиций. Именно поэтому большинство правительственных программ в 2010 году направлено на поддержку ипотечного кредитования в сегменте новостроек.

     Это в первую очередь программа рефинансирования объемом 250 млрд. руб., проводимая Внешэкономбанком и АИЖК. Программа уже вызвала ряд критических замечаний от банкиров, которым, разумеется, значительно интересней государственное рефинансирование кредитов на вторичном рынке жилья.

     Кроме того, активная работа по решению проблем  «обманутых дольщиков» и «долгостроя» как на уровне законотворчества, так и в области практических мер, призвана снизить риски для банков и их клиентов, связанные с приобретением жилья в новостройках и, как следствие – сделать условия кредитования значительно более дружественными заемщику.

     Отдельно стоит отметить новую программу АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных на покупку малоэтажного жилья. Пилотная версия продукта будет опробована в Оренбургской области в одном из районов комплексной жилой малоэтажной застройки.

     Малоэтажное строительство в настоящее время получает активную государственную поддержку, в начале марта 2010 года были внесены поправки в ряд федеральных законов, направленные на обеспечение дальнейшего развития отрасли. В связи с этим в скором будущем следует ожидать появление у ведущих отечественных банков специализированных кредитных продуктов в области «малоэтажки», ориентированных на стандарты АИЖК.

• Развитие инструментов реструктуризации. Для помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, правительством разработана программа реструктуризации долга, реализуемая «Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». В 2009 году были выданы первые стабилизационные займы, после чего программа неоднократно корректировалась и становилась более «дружелюбной» для заемщиков.

     В конце 2009-го АРИЖК ввело программу повторной реструктуризации, заключавшуюся в обмене реструктурированных ипотечных кредитов на облигации АРИЖК с дисконтом 20-25% и сроком погашения в 2028 году, а в начале 2010-го расширило ее предложением банкам продавать агентству такие ссуды за «живые» деньги по номиналу, но с рассрочкой примерно на пять лет (что в итоге дает примерно аналогичный дисконт).

     Эта мера пока не вызвала особого интереса у банков, поскольку несопоставима  по доходности с продажей предмета залога, тем не менее, после дополнительной «шлифовки», из программы АРИЖК может получиться вполне рабочий инструмент.

• Развитие рефинансирования. Снижение ставок закономерно подталкивает заемщиков, оформивших ипотечные кредиты под более высокий процент, к поиску способов привести свои ежемесячные выплаты в соответствие с новыми реалиями.

     Банки охотно включились в борьбу за клиентов, вводя собственные инструменты  рефинансирования. Хорошим примером стали кампания Альфа-Банка, снизившего комиссию за выдачу кредита в рамках рефинансирования до 50% от обычной и Газпромбанка, объявившего о рефинансировании своих собственных ипотечных займов с целью приведения их в соответствие с текущими кредитными программами.

• Ориентация на потребности клиента. Банки начали активнее вкладывать средства в проекты, призванные сделать процесс получения кредитов простым и доступным для заемщиков.

     Так, «Сбербанк» приступил к переоборудованию нескольких десятков своих московских офисов в «ипотечные центры», задача которых – упростить процедуру оформления ипотечного кредита до вида «одного окна». Аналогичный подход использовал Меткомбанк, открывший специализированный ипотечный офис в строящемся районе Екатеринбурга. В целом подобными центрами обзавелось большинство крупных российских банков, а в дальнейшем их количество будет только расти. 

     «Стратегия  развития» на 2011г ориентируется на следующие результаты²⁵:

1. восстановление доверия граждан и кредитных организаций к ипотеке и, как следствие – увеличение спроса;
2. снижение процентных ставок;
3. появление большого количества разнообразных кредитных предложений;
4. общее развитие жилищного строительства.

     Спрос на ипотеку если и вырастет, то незначительно. По мнению аналитиков, должно пройти 1-1,5 года с момента восстановления приемлемого  уровня доходов человека до возникновения желания получить ипотечный кредит. Это логично, поскольку финансовый кризис наглядно показал большинству россиян, что стабильность сегодня еще не означает стабильности завтра.

     Касательно  снижения ставок эксперты сходятся во мнении, что цифра в 13% на конец 2011 года выглядит абсолютно реальной. При этом по ряду льготных программ вполне возможно достичь и 10-11%.

     Тенденция к увеличению количества и разнообразия кредитных предложений от банков очевидна уже сейчас и будет планомерно развиваться вместе с самой отраслью.

     Ожидается и «прибавка» в жилищном строительстве. Уже к концу 2010 года Россия вышла на уровень ~60 млн. квадратных метров жилья в год, а к концу 2011-го этот показатель с большой вероятностью повысится еще на 1-2%.

     В целом же развитие ипотеки будет тесно связано с общим ростом российской экономики. Таким образом, «двигателем прогресса» в 2011 году однозначно станет деятельность государства. Большинство антикризисных инструментов и мер по стимулированию кредитования используются в нашей стране впервые, поэтому результат во многом будет зависеть от того, насколько ответственно подойдут власти к их работе и усовершенствованию.

     Одним из важнейших событий на ипотечном  рынке в начале 2010 года стало предложение  банками ипотечных кредитов по программе  АИЖК по ставкам ниже 10% годовых в рублях. Это привело к росту покупательской активности весной 2010 года. Однако в мае ставки АИЖК повысились и, как следствие, спрос на ипотечные продукты снизился. Если принять за точку отсчета январь 2010 года, то ипотечные ставки в долларах и евро в течение года практически не изменились: плавающие - от 7-8% годовых, а средние - на уровне 10% годовых. Но брать валютные кредиты сейчас желающих мало.  
Основную массу выданных средств составляют рублевые кредиты. По ним средние ставки снизились с 14,6% годовых в январе до 13,7% годовых к концу осени. Основное снижение произошло до июня месяца и на этом уровне средние ставки держатся (по статистике ЦБ РФ) несколько месяцев подряд.  
          В тоже время максимальные ставки, по которым люди брали кредиты в начале года, составляли 16-18% годовых. Сейчас максимальные ставки держаться на уровне 15% годовых (есть банки, которые предлагают ипотечные кредиты и по более высоким ставкам). В целом банки сейчас стали более лояльны к заемщикам, нежели в начале года.

     Что касается спроса на ипотечные кредиты, то он восстанавливается, но достаточно медленно. Ведь до кризиса спрос  был не только со стороны людей, которые  приобретали жилье для себя, но и со стороны тех, кто совершал спекулятивные сделки с жильем с целью получения прибыли. Сейчас спекулянтов, берущих кредиты чтобы вложить в приобретение недвижимости, а затем перепродать - практически нет.

     Самая востребованная сумма ипотечного кредита  на сегодняшний день составляет 2 - 3 миллиона рублей. Меньшая сумма не позволит купить даже сравнительно небольшую квартиру, а большую сумму не позволяют получить средние доходы, которые имеются у основной части населения.

     Стоит учитывать, что большое значение для банков имеет соотношение  «платеж/доход», которое после кризиса в большинстве банков составляет 40%. То есть банки считают, что заемщик не может тратить на погашение долга более 40% совокупного дохода семьи. И при таком соотношении на 25 тысяч рублей дохода получается примерно 1 млн рублей кредита. Правда, смягчение требований к заемщикам приводит к тому, что в ряде банков начинают считать, что заемщики могут тратить и 50% на погашение долга.

    Прогнозы развития ипотечного рынка в 2011 году²⁶:

1. Если стоимость денежных средств для банков будет снижаться, то и ставки по ипотечным кредитам будут ниже. Способствовать снижению ставок будет и конкуренция между банками. Также стоит заметить, что сейчас практически все банки предлагают комбинированные ставки по кредитам (которые являются менее рисковыми для заемщиков, чем плавающие ставки, но выгоднее фиксированных на 2-3 пункта).
2. Существенного расширения спектра ипотечных программ не предвидится. Банки, которые продолжали выдавать ипотечные кредиты в конце 2008-2009 годах уже реанимировали практически все ипотечные продукты, имеющиеся у них до кризиса. Расширение линейки кредитных продуктов можно будет наблюдать у банков, которые только выходят на рынок (обычно предлагают 3 продукта – кредит на покупку вторичной городской недвижимости; кредит под залог имеющейся недвижимости; кредит на покупку загородной недвижимости).
3. Спрос будет восстанавливаться, но перспективы выхода спроса на докризисный уровень в 2011 году, представляются маловероятными.

     В итоге, 2010 год ознаменовался постепенным восстановлением рынка ипотечного кредитования после кризиса. Банки возобновили предоставление ипотечных кредитов, снизили ставки и смягчили условия кредитования. И как следствие, на сегодняшний день на рынке отмечается стабильный спрос на ипотечные кредиты. Однако этот спрос вдвое ниже докризисного, хотя и в полтора раза выше прошлогоднего.