Ипотечное кредитование в России

     Сдерживающим фактором роста ипотечного рынка и снижения ставок в 2010 году по-прежнему остается высокий уровень риска кредиторов со стороны заемщиков и риска, связанного со снижением стоимости залогов.

     Положительной тенденцией последних месяцев 2009 года стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности, что может быть связано с замедлением темпов роста безработицы в этот период. Если в первом полугодии 2009 года доля просроченной задолженности увеличилась вдвое, с 1,07% до 2,11%, то во втором полугодии прирост составил только 45%. В целом, быстрее увеличивалась доля просроченной задолженности по кредитам в рублях. В среднем, она росла на 11,36% в месяц, в то время как среднемесячные темпы роста по кредитам в иностранной валюте составили 7,34. Согласно изменениям, при ухудшении финансового положения заемщика, кредитная организация вправе не переводить выданную ссуду из портфеля однородных ссуд соответствующего качества, что дает возможность не создавать дополнительные резервы на возможные потери по ссудам. Очевидно, такая либерализация требований могла стимулировать банки отражать реальный объем просроченной задолженности.

     Таким образом, 2009 год стал годом отработки бизнес процедур, оптимизации портфелей и повышения качества обслуживания. Это период для оценки дальнейших планов развития бизнесов, разработок и, конечно, оценки ситуации на рынке. Прежних темпов роста рынка ожидать не стоит, объемы будут даже ниже прошлогодних. На рынке сохранятся наиболее консервативные кредитные программы. 

     2 Анализ ипотечного кредитования в ОАО «АК БАРС» Банк 

     2.1 Анализ деятельности банка ОАО «АК БАРС» Банк на рынке ипотечного кредитования 

     Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (Открытое акционерное общество) успешно работает на финансовом рынке России с 1993 года (Генеральная лицензия Центрального банка РФ N 2590, лицензия Центрального банка РФ на работу с драгоценными металлами, лицензия Центрального банка РФ на все виды операций с ценными бумагами).

     Банк располагает всеми видами существующих в Российской Федерации банковских лицензий и оказывает более 100 видов банковских услуг для корпоративных и частных клиентов.

     Сегодня «АК БАРС» обслуживает более 2 миллионов частных лиц и свыше 45 тысяч корпоративных клиентов, среди которых — крупнейшие предприятия нефтегазового и нефтехимического комплекса, машиностроительные, телекоммуникационные, строительные, химические, автотранспортные, торговые и агропромышленные предприятия.

     Стабильность  деятельности Банка гарантирует  оплаченный уставный капитал в размере 28,2 млрд. руб. Величина собственного капитала на 1 апреля 2010 года составил 35,5 млрд. руб.

     На 01.10.2010 филиальная сеть «АК БАРС»  Банка, насчитывает  20 филиалов в Республике Татарстан, 22 филиалов в крупных городах России, 134 дополнительных офиса, 138 операционных касс и 8 операционных офисов¹¹.

«АК БАРС» Банк является участником:

• Всемирного сообщества банковских телекоммуникаций «СВИФТ» (S.W.I.F.T),
• Информационно-дилинговой системы «Рейтерс Дилинг» (Reuters Dealing),
• Член Национальной Ассоциации Участников фондового Рынка (НАУФОР)
• Московской Межбанковской Валютной Биржи (ММВБ),
• Ассоциации участников вексельного рынка (АУВеР),
• Российской Торговой Системы (РТС) и Ассоциации российских банков.

Ключевые зарубежные банки-корреспонденты «АК БАРС»  Банка¹²:

• Citibank N.A. (Нью-Йорк, США),
• Standard Chartered Bank (Нью-Йорк, США),
• Wells Fargo Bank N.A. (formerly known as Wachovia) (Нью-Йорк, США),
• Wells Fargo Bank N.A. (formerly known as Wachovia) (Лондон, Великобритания),
• Commerzbank AG (Франкфурт, Германия),
• Bayerische Hypo-und Vereinsbank (Мюнхен, Германия),
• Deutsche Bank AG(Франкфурт-на-Майне, Германия),
• VTB France (Париж, Франция),
• UBS AG (Цюрих, Швейцария),
• Skandinviska Enskilda Banken (Стокгольм, Швеция),
• Nordea Bank Finland Plc (Хельсинки, Финляндия),
• Commerzbank International S.A. (Люксембург) ,
• Komercni Banka, as (Прага, Чешская Республика),
• The Bank of Tokyo - Mitsubishi UFJ, Ltd (Токио, Япония)

     ОАО "АК БАРС" Банк занял 24 строчку в рейтинге самых ипотечных банков России, составленном агентством "РБК. Рейтинг". Список самых ипотечных банков в 2009 году представлен в таблице 2.1

     Таблица 2.1

     Самые ипотечные банки в 2009 году¹³

     В 2009 году населению выдано 513 кредитов на общую сумму 394 393 000 рублей. Из них 81,2% - кредиты, выданные на вторичном (квартиры) рынке, 14,2 % - на новостройки и 4,6% - на загородное жилье.

     За год «АК БАРС» Банк опустился в данном рейтинге на 8 позиций - в 2008 году банк по показателям ипотечных кредитов занимал 16 место.

     Программы ипотечного кредитования "АК БАРС" Банк запустил в конце 2004 года.

     «АК БАРС» Банк имеет аккредитованные риелторские, оценочные, юридические, страховые компании. Все они проверены банком на предмет надежности. Таким образом, банк гарантирует чистоту сделки, высокий профессионализм организаций-партнеров. Более того, банк аккредитует и строительные организации, отслеживает их деятельность. Приметивший на рынке квартиру клиент может получить у специалистов "АК БАРС" Банка консультацию, не будет ли здание долгостроем, имеет ли квартира обременения, не продана ли она дважды.

     За все время работы системы ипотечного кредитования "АК БАРС" Банк кредитовал покупки первичного и вторичного жилья, долевого строительства. C недавнего времени добавились новые привлекательные возможности. Например, получение кредита на покупку нежилой недвижимости, получение кредита под залог имеющегося жилья. Также появились схемы валютного кредитования.

     "АК БАРС" Банк старается обеспечить максимум удобства своим клиентам и сделать выгодным взаимодействие, стремится к нулевому первоначальному взносу за счет поиска рычага снижения рисков. Одним из таких механизмов является то, что до момента погашения кредита жилье остается в собственности кредитора. ООО "ФинИпотека" - уполномоченная компания "АК БАРС" Банка - выкупает себе в собственность недвижимость клиента. Данная структура подотчетна банку, ее деятельность полностью прозрачна и контролируема. Она является средством снижения рисков банка, следовательно - снижением стоимости займа.

     Развитие деятельности Нижегородского филиала отразилось в наращивании активных операций, обеспеченном, в основном, ростом кредитных вложений. Наиболее интенсивный рост за 2009 год отмечается по кредитованию населения: прирост розничного кредитного портфеля филиала составил 25,7%.

     Динамика кредитного портфеля Нижегородского филиала ОАО «АК БАРС» Банк представлена в таблице 2.2.

     Таблица 2.2

     Динамика кредитного портфеля¹⁴

     По состоянию на 01.01.10 г. в составе кредитного портфеля филиала числилось 21 484 кредитных договора, что на 2 434 договора больше чем в начале 2009 года.

     За отчетный год прирост кредитного портфеля физических лиц составил 963271 тыс. руб. в т.ч. за 4 квартал 164 445 тыс. руб. и достиг уровня 4 708 222 тыс. руб.

     Просроченная задолженность за отчетный период увеличилась на 46 575 тыс. руб. или 77,3% (в т.ч. за 4 квартал на 20 441 тыс. руб. или 23,7%) и составила на 01.01.10 г. 106 804 тыс. руб.

     Основное влияние на финансовый результат в части формирования резервов на возможные потери по ссудам (РВПС) физических лиц оказывают кредиты, сгруппированные в однородные портфели.

     В течение 2009 года было дополнительно создано РВПС по однородным портфелям физических лиц в сумме 69 076 тыс. руб., в т.ч. за 4 квартал 34 434 тыс. руб., что обусловлено не только ростом, но и изменением в структуре просроченной задолженности по срокам возникновения, а также формированием портфеля дефолтных ссуд со 100% резервированием в соответствии с изменениями и дополнениями от 15.12.09 г. в Положение ОАО «АК БАРС» Банк № 907-П «Положение о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

     На рост просроченной задолженности, а, следовательно, и рост расходов на создание резервов оказали влияние следующие факторы:

• активная работа филиала по передаче проблемных кредитов в судебные инстанции. При наличии судебного решения вся сумма основного долга выносится на счета просроченной задолженности;
• потеря заемщиками части дохода в связи с оптимизацией затрат на оплату труда на предприятиях, а также рост безработицы в регионе в связи с сокращением персонала.

     Основное влияние на увеличение РВПС оказало:

1. Дополнительное создание резервов по портфелю потребительских кредитов. Основной причиной роста РВПС стало формирование субпортфеля дефолтных кредитов с просроченной задолженностью свыше 365 дней.
2. Дополнительное создание резервов по портфелю ипотечных кредитов под залог готового и строящегося жилья. Основной причиной стало увеличение в течение года ссудной задолженности с просроченной задолженностью свыше 180 дней.

        Доля ипотечных кредитов в кредитном портфеле Нижегородского филиала ОАО «АК БАРС» Банк представлена на рисунке 2.1 и рисунке 2.2.