Инвестиционный менеджмент

 

Таким образом за весь период были получены плановые накопления в размере 26651,7 тыс.руб. и сумма НДС для  пополнение местного бюджета в размере 14168,2 тыс.руб.

Рисунок 1 –  распределение работ по кварталам  

4 Затраты на производство строительных  работ

 

Расчеты затрат на производство строительных работ произведем для каждого этапа реализации проекта с начала его кредитования и представим его в форме таблицы 4.

Таблица 4 - Затраты на производство строительных работ

Статьи затрат	Виды строительных работ
	проектно-изыска-тельские работы и отвод участка	фундаменты  и стены подвала	общестроительные работы, включая внутренние инженерные сети	наружные  инженерные сети	благоустройство и озеленение
Прямые затраты	-	4473,0	60789,8	2666,9	1832,6
в том числе			0,0	0,0	0,0
материалы	-	3745,7	50364,8	1942,7	1573,6
основная заработная плата	-	244,2	6092,5	421,9	60,2
механизмы	-	483,1	4332,5	302,3	200,7
Накладные расходы	430,6	722,1	6904,8	481,7	174,6

 

Следует помнить, что распределению  в заданной пропорции подлежит себестоимость  строительных работ, в целом же стоимость строительства, определяющая потребность в капитальных вложениях, включает и плановые накопления (6,67% сметной стоимости).

В таблице  5 рассмотрены затраты и они распределены по периодам возникновения

 

Таблица 5 - Затраты на производство строительных работ, тыс. руб.

Показатели	Распределение работ по кварталам								Всего
	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв	5 кв	6 кв	7 кв	8 кв
Проектно-изыскательские работы и отвод  участка	430,6	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	430,6
Фундаменты и стены подвала	5195,2	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	5195,2
Общестроительные работы, включая  внутренние инженерные сети	0,0	13538,9	13538,9	13538,9	13538,9	13538,9	0,0	0,0	67694,6
прямые затраты	0,0	12158,0	12158,0	12158,0	12158,0	12158,0	0,0	0,0	60789,8
материалы	0,0	10073,0	10073,0	10073,0	10073,0	10073,0	0,0	0,0	50364,8
основная заработная плата	0,0	1218,5	1218,5	1218,5	1218,5	1218,5	0,0	0,0	6092,5
механизмы	0,0	866,5	866,5	866,5	866,5	866,5	0,0	0,0	4332,5
накладные расходы	0,0	1381,0	1381,0	1381,0	1381,0	1381,0	0,0	0,0	6904,8
оборудование*	0,0	1381,0	1381,0	1381,0	1381,0	1381,0	0,0	0,0	6904,8
Наружные инженерные сети	0,0	0,0	0,0	787,1	787,1	787,1	787,1	0,0	3148,6
прямые затраты	0,0	0,0	0,0	666,7	666,7	666,7	666,7	0,0	2666,9
материалы	0,0	0,0	0,0	485,7	485,7	485,7	485,7	0,0	1942,7
основная заработная плата	0,0	0,0	0,0	105,5	105,5	105,5	105,5	0,0	421,9
механизмы	0,0	0,0	0,0	75,6	75,6	75,6	75,6	0,0	302,3
накладные расходы	0,0	0,0	0,0	120,4	120,4	120,4	120,4	0,0	481,7
Благоустройство и озеленение	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	669,1	669,1	669,1	2007,2
прямые затраты	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	610,9	610,9	610,9	1832,6
материалы	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	524,5	524,5	524,5	1573,6
основная заработная плата	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	20,1	20,1	20,1	60,2
механизмы	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	66,9	66,9	66,9	200,7
накладные расходы	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	58,2	58,2	58,2	174,6
Авторский надзор	29,5	29,5	29,5	29,5	29,5	29,5	29,5	29,5	236,1
ВСЕГО	5655,3	13568,4	13568,4	14355,6	14355,6	15024,7	1485,7	698,6	78712,3
в том числе на материалы и оборудование	3745,7	11453,9	11453,9	11939,6	11939,6	12464,1	1010,2	524,5	64531,7
НДС на материалы и оборудование	674,2	2061,7	2061,7	2149,1	2149,1	2243,5	181,8	94,4	11615,7

 

в состав локальной сметы общестроительных работ, включая внутренние инженерные сети, включены затраты на приобретение оборудования общего пользования (лифтов, вентиляции, электрощитовых и др.). Расходы на приобретение оборудования распределено равномерно на весь период общестроительных работ.

 

5 «График привлечения средств долевого участия»

 

Для составления  графика привлечения средств  долевого участия воспользуемся  таблицей 1. Расчеты представим в  виде таблицы 10.Средства вносятся рвномерно

 

Таблица 6 -  Средства долевого участия, тыс.  руб.

Показатели	Поступление средств по кварталам								Всего
	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв	5 кв	6 кв	7 кв	8 кв
Жилье	6475,93	6475,93	6475,93	6475,93	6475,93	6475,93	6475,93	6475,93	51807,4
Помещения общественного назначения	3009,58	3009,58	3009,58	3009,58	3009,58	3009,58	3009,58	3009,58	24076,6
Места стоянок	353,84	353,84	353,84	353,84	353,84	353,84	353,84	353,84	2830,7
Всего средств долевого участия	9839,34	9839,34	9839,34	9839,34	9839,34	9839,34	9839,34	9839,34	78714,70

 

Таким образом ежеквартально поступают  средства в размере 9839,34 руб.

Рисунок 2 – График поступления денежных средств долевого участия

 

 

6 «Порядок финансирования проекта (инвестиции)»

 

График инвестиций в проект и  схема финансирования проекта должны обеспечивать  такую структуру денежных потоков, при которой на каждом шаге  будет достаточное количество денег  для его продолжения.

Строительство объекта предполагается осуществлять с привлечением заемных  средств  Сбербанка РФ. 

Расчет потребности в кредите  и процентов по нему следует произвести исходя из предлагаемых банком  условий:

• выдача кредита ежеквартально в размере 70% сметной стоимости приходящихся на текущий квартал работ, если к началу кредитования освоено менее 30% стоимости проекта;
• выдача кредита ежеквартально в размере 100% сметной стоимости приходящихся на текущий квартал  работ, если к началу кредитования освоено 30% и более от стоимости проекта;
• начисление и выплата  процентов ежеквартально по ставке 18% годовых;
• предоставления залога согласно действующему порядку Сбербанка;
• на выплату процентов и возврат кредита следует направлять ежеквартально не менее 50%  средств, поступивших в этот период от дольщиков.

Кредитование прекращается, когда  суммы реинвестированных собственных средств застройщика и средств дольщиков будет достаточно для финансирования работ по проекту.

Результаты разработки схемы финансирования проекта, отражающей перечисленные  выше требования, представлены в форме, предложенной в таблице 7.

Таблица 7 – Инвестиции

Показатели	Производство  строительных работ и финансирование проекта								Всего
	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв	5 кв	6 кв	7 кв	8 кв
Строительные  работы	5655,3	13568,4	13568,4	14355,6	14355,6	15024,7	1485,7	698,6	78712,3
Сумма кредита Сбербанка	5655,3	13568,4	13568,4	14355,6	14355,6	15024,7	1485,7	698,6	78712,3
Средства  в счет долевого участия без учета  НДС	9839,3	9839,3	9839,3	9839,3	9839,3	9839,3	9839,3	9839,3	78714,7
из  них к использованию	-	-	-	-	-	-	-	-	-
в счет уплаты процентов по кредиту	254,5	610,6	610,6	646,0	646,0	676,1	66,9	31,4	3542,1
в счет погашения основной суммы долга	4665,2	4309,1	4309,1	4273,7	4273,7	4243,6	4852,8	4888,2	35815,3
на  финансирование строительства	4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	39357,4
Излишек (недостаток) средств на финансирование	4184,1	-3729,1	-3729,1	-4516,3	-4516,3	-5185,3	8353,6	9140,7	2,4
в том  числе использованный на погашение  долга	4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	39357,4
Остаток кредита на конец периода	1244,6	11114,5	20984,4	31712,4	42440,3	53897,5	50597,3	46439,1

 

Таким образом, в конце года останется неоплаченный кредит в размере 46439,1 тыс.руб.    

7 «План денежных поступлений и выплат по проекту»

 

Формально требование финансовой реализуемости  инвестиционного проекта выражается в неотрицательном значении общего сальдо денежного потока по производственной (операционной), инвестиционной и финансовой деятельности нарастающим итогом на каждом шаге проекта. Чтобы дать оценку выполнения данного условия в настоящем проекте, следует по данным всех предшествующих заданий заполнить таблицу 8.

План денежных поступлений и  выплат

Показатели	2006									Всего
	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв		5 кв	6 кв	7 кв	8 кв
Деятельность по производству строительных работ
Поступления средств в счет долевого участия (с НДС)	11610,4	11610,4	11610,4		11610,4	11610,4	11610,4	11610,4	11610,4	92883
Затраты по производству строительных работ	5655,3	13568,4	13568,4		14355,6	14355,6	15024,7	1485,7	698,6	78712
Платежи в бюджет (НДС)	1771,1	1771,1	1771,1		1771,1	1771,1	1771,1	1771,1	1771,1	14169
Сальдо потока	4184,1	-3729,1	-3729,1		-4516,3	-4516,3	-5185,3	8353,6	9140,7	2
Инвестиционная деятельность
Собственные средства на начало проекта	23 614,4	4919,7	4919,7		4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	58052
Сальдо потока	23 614,4	4 919,7	4 919,7		4 919,7	4 919,7	4 919,7	4 919,7	4 919,7	58052
Сальдо по производственной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом	19 430,3	8 648,8	8 648,8		9 435,9	9 435,9	10 105,0	-3 433,9	-4 221,1	58050
Финансовая деятельность
Поступление средств, всего	5655,3	13568,4	13568,4		14355,6	14355,6	15024,7	1485,7	698,6	78712
в том числе:										0
кредиты	5655,3	13568,4	13568,4		14355,6	14355,6	15024,7	1485,7	698,6	78712
Выплаты, всего	4919,7	4919,7	4919,7		4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	4919,7	39357
в том числе										0
проценты по кредиту	254,5	610,6	610,6		646,0	646,0	676,1	66,9	31,4	3542
погашение основного долга	4665,2	4309,1	4309,1		4273,7	4273,7	4243,6	4852,8	4888,2	35815
Сальдо потока	735,6	8648,8	8648,8		9435,9	9435,9	10105,0	-3433,9	-4221,1	39355
Общее сальдо потока	20 165,9	17 297,6	17 297,6		18 871,8	18 871,8	20 210,0	-6 867,9	-8 442,2	97405
Общее сальдо потока нарастающим итогом	20 165,9	37 463,5	54 761,0		73 632,9	92 504,7	112 714,7	105 846,9	97 404,7

 

 

В строке «Затраты по производству строительных работ» на первом шаге расчетов (1 квартал) приводятся затраты на работы, выполненные инициатором проекта до начала кредитования (отвод участка, возведение фундаментов и стен подвала, проектно-изыскательские работы). Стоимость этих работ отражается в строке «Собственные средства на начало проекта», так как инициатор проекта выполнял их исключительно за счет собственных источников финансирования. Таким образом сальдо с нарастающим итогом на 8 квартал составил 97404,7 твс.руб.

 

8 «Расчет окупаемости инвестиций инициатора проекта»

 

В качестве показателей эффективности  проекта следует рассчитать:

• чистый доход;
• чистый дисконтированный доход;
• потребность в дополнительном финансировании;
• срок окупаемости.

Чистый доход (NV) – накопленное  сальдо денежного потока за расчетный  период. Чистый дисконтированный доход (NPV) – накопленный дисконтированный эффект за расчетный период.                                        

NV и NPV характеризуют превышение  суммарных денежных поступлений над суммарными затратами соответственно без учета и с учетом неравноценности эффектов (результатов и затрат), относящихся к различным моментам времени.

Если чистый приведенный доход  имеет положительное значение, это  означает, что проект возмещает первоначальные затраты и приносит прибыль согласно принятой норме дисконтирования r.

С целью определения чистого  дисконтированного дохода следует  принять безрисковую норму дисконта с поправкой в 8–10%.  Безрисковая  норма дисконта, используемая для оценки коммерческой эффективности проекта, устанавливается в соответствии с требованиями к минимально допустимой будущей доходности вкладываемых средств, определяемой в зависимости от депозитных ставок банков первой категории надежности, а также ставки LIBOR по годовым еврокредитам, освобожденной от инфляционной составляющей.

Расчет безрисковой нормы дисконта может быть произведен рекомендуемым  Постановлением Правительства РФ от 22 ноября 1997 года  № 1470 способом:

 

где  r – норма дисконта, выраженная коэффициентом;

        d – действующая  ставка рефинансирования ЦБ;

         i – заложенный  в бюджет уровень инфляции.  

Ставка нормы дисконта составит  с 14 сентября 2012 года 8,25% и заложенная инфляция в бюджет на 2013 год – 7,5%. Тогда ставка дисконта составит