- рефинансирование ипотечных кредитов, а также предоставление участникам рынка, работающим в системе ипотечного жилищного кредитования, займов под залог сформированных ими портфелей закладных по новым (пилотным) кредитным продуктам; 

     - развитие рынка ипотечных ценных  бумаг за счет реализации программы  покупки ипотечных ценных бумаг  третьих лиц и  выдачи поручительств по сделкам секьюритизации. 

     В 2011 году по базовому сценарию бизнес-плана АИЖК планируется рефинансировать ипотечные кредиты на сумму 67,6 млрд. руб. Из них 46,4 млрд. руб. составит рефинансирование рыночных кредитных продуктов (включая продукт "Новостройка"), а 21,2 млрд. руб. – выкуп специальных кредитных продуктов для отдельных категорий населения. 

     Бизнес-планом предусмотрено также, что в следующем  году дочерняя компания АРИЖК, кроме  деятельности по сопровождению ранее  реструктурированных ипотечных  кредитов окажет помощь 2000 заемщикам  в рамках программы активной реструктуризации, и 700 – в рамках программы "Переезд".  

     Планируется, что в 2011 году в рамках деятельности по развитию ипотечного страхования  как меры по обеспечению доступности  ипотеки и эффективного распределения  рисков между участниками рынка другая дочерняя компания – СК АИЖК привлечет к работе в системе ипотечного страхования 45 кредитных и некредитных организаций.[4,c.44-50]

     Получить  ипотечный кредит сейчас намного  сложнее, чем еще пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам, и чтобы смягчить эти требования необходимы три условия. Во-первых, стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда. Во-вторых, ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок. Наконец, третье обязательное условие – строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда. Стремительный рост ипотечного кредитования с начала 2010 года может спровоцировать увеличение цен на квартиры.

     Проблему  привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы  ипотечного жилищного кредитования в России .

     К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:

     - недостаточно налаженная государственными  финансовыми и экономическими  органами система ипотечного  жилищного кредитования;

     - слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

     - неразвитость отечественных страховых,  риелторских и оценочных компаний;

     - отсутствие у населения устойчивых  моделей сберегательного и кредитного  поведения;

     - проблемы, связанные с отсутствием  жилищно-инвестиционного законодательства  и нормативно-правовой базы, не  позволяющие слаженно работать  всем секторам инвестиционного  жилищного рынка;

     - высокая стоимость ссуд при  низкой платежеспособности населения;

     - высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского  сектора формировать долгосрочные  финансовые ресурсы для функционирования  ипотечной жилищной системы.

     И все же главная роль в быстром  восстановлении рынка кредитования жилья, безусловно, принадлежит государству. Именно оно через госбанки и АИЖК контролирует по разным подсчетам от 80 до 90% ипотечных сделок. Дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования будет происходить в условиях активного государственного участия в процессе разработки методов и принятия мер по совершенствованию рынка ипотечного кредитования.

     Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года[20]. 

     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с Министерством экономического развития РФ, Министерством регионального развития РФ,  Министерством финансов РФ, Центральным банком РФ, Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) подготовили проект долгосрочной Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. 19 июля 2010 года правительство РФ одобрило данную стратегию.

     Стратегия определяет основные ориентиры развития российского ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также статус АИЖК как института развития ипотеки в стране. В этом качестве АИЖК будет продолжать проводить мероприятия по повышению доступности ипотеки, вести деятельность по поддержке заемщиков, испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита, развивать рынок рефинансирования и вторичный рынок ипотеки. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту.

     Согласно  стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут доступными для 60% российских семей. Средневзвешенная ставка по кредиту должна снизиться до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4% годовых).

     Разработчики  стратегии оговариваются, что ее реализация зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и демографическими рисками, региональными и местными социально-экономическими особенностями.

     Согласно  стратегии, повышение доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка.

     Достижение  плановых показателей, по замыслу разработчиков, в значительной мере зависит от развития системы ипотечного страхования. Ипотечное  страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки.

     По  мнению разработчиков стратегии, достижение запланированных результатов возможно только при жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, особенно в условиях растущего рынка. В частности, размер первоначального взноса по ипотеке не должен составлять меньше 20-30% от стоимости заложенного жилья, а при наличии ипотечного страхования - меньше 10%. Обращается внимание, что поддержка заемщиков в виде долгосрочного субсидирования процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые риски как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам.[20]. 
 
 

Заключение

      Проанализировав ипотечное кредитование России, можно  сделать следующие выводы.

      1. Обеспечение населения жильем  является важнейшей социально-политической  и экономической проблемой. От  выбора тех или иных подходов  к решению этой проблемы в  значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

      К настоящему времени в жилом фонде  России сохраняется значительная часть  домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго-и материалоемки.

      В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.

      Сложившаяся проблемная ситуация в экономике  серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых  сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

      2. Внедрение в деловой оборот  выдачи кредитов на покупку  жилья гражданам, имеющим надежное  обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

• постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;
• оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
• сохранить и расширить рабочие места;
• повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

      3. Становление ипотеки и системы  ипотечного кредитования в России  осложнено такими факторами, как:

• недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;
• отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
• недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;
• отсутствие вторичного рынка закладных.

      4. Масштаб проблем развития жилищного  строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

      Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу  всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и  институциональных инвесторов.

      5. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

      Организация управления рисками необходима для  равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

      Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

      Существенное  значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

      Особенно  необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.