Банковский кредит и его развитие на примере ипотечного кредита

   Средневзвешенный  срок предоставления кредитными организациями  рублевых ИЖК сократился на 1 месяц  – до 196 месяцев, а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, увеличился на 15 месяцев – до 155 месяцев;

• Устойчивой тенденцией увеличения объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ИЖК. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях по сравнению с 2009 г. увеличилась на 27,2%, в иностранной валюте – на 44,5% и по состоянию на 1 января 2011 г. составила 23,6 и 18,1 млрд. рублей соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в объеме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 0,2 и 3,7 процентного пункта и достиг 2,5 и 10 % соответственно (рис.12).

Рис. 12 Динамика просроченной задолженности по ИЖК 

      В структуре просроченной задолженности  по-прежнему наибольший удельный вес  приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая по состоянию на 1 января 2011 г. составила 21,2 млрд. рублей, или 51% просроченной задолженности по ИЖК по Российской Федерации в целом. При этом следует отметить, что его доля в 2010 г. продолжала сокращаться. Доля просроченной задолженности по ИЖК заемщиков в остальных федеральных округах увеличилась на 0,7 процентного пункта (рис.13). 

      Рис.13 Региональная структура просроченной задолженности 

                  по ИЖК (%) 

      В 2010 г. 175 кредитных организаций рефинансирования ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 64,6 млрд.рублей (в 2009 г. – 167 кредитных организаций на сумму 65,4 млрд. рублей). При этом если в 2009 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования путем продажи пула ИЖК, составили 43 % общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями, то в 2010 г. – 17% (рис.14).

      Рис.14 Динамика объемов выдачи и рефинансирования ИЖК (прав

                  требований по ИЖК) путем продажи их другим организациями 

      В 2010 г. кредитные организации не использовали такой вид рефинансирования, как  продажа пула с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг.

      Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем продажи их другим организациям выделяются специализированные организации – 64,1% от общего объема рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК). В 2010 г. по сравнению с 2009 г. доля специализированных организаций – резидентов практически не изменилась – увеличилась на 0,6 процентного пункта – до 64,1%, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требований по ИЖК) остался на прежнем уровне – 41,4 млрд. рублей, а доля прочих организаций увеличилась на 4,2 процентного пункта – до 4,3% (с 0,1 до 2,8 млрд. рублей). Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования уменьшилась на 4,2 процентного пункта (с 13,7 до 10,8 млрд. рублей) (рис. 15).[19]

      Рис.15 Источники рефинансирования ИЖК (прав требований

                  по ИЖК) (%) 

      Основной  объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке – 85,1%. Во многом этому способствовали принятые Банком России меры, направленные на предоставление ликвидности операторам первичного рынка кредитования. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.

      В настоящее время в Ломбардный список Банка России включены ипотечные  облигации на сумму 56,1 млрд. рублей (по номиналу) следующих элементов:

      Коммерческого Банка «Московское ипотечное агентство» (Открытое Акционерное Общество);

      Закрытого акционерного общества «Первый ипотечный  агент АИЖК»;

      Закрытого акционерного общества «Второй ипотечный  агент АИЖК»;

      Ипотечная специализированная организация ГПБ - Ипотека»;

      Закрытого акционерного общества «Национальный ипотечный агент ВТБ 001»;

      Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент  АИЖК 2008-1»; 
Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент МБРР»;

      Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество);

      Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2010-1».

      Кроме того, в 2010 г. в целях расширения доступа  кредитных организаций к системе  рефинансирования (кредитования) Банка  России, а также в целях оказания косвенной поддержки рынку ипотечного кредитования Банка России включил в Ломбардный список Банка России облигации ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК») на сумму 1,2 млрд. рублей (по номиналу), исполнение обязательства эмитента по которым обеспечено солидарным поручительством ОАО «АИЖК».[19] 

      2.2 Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его

          дальнейшего развития 

     На  сегодняшний день в России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования.

     Существуют  в России и материальные основы для  развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.[16,c.17]

     Но  если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России.

     Преимущества  ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки  приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет  льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.[18,c.24-25]

     Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного  и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая  нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

     Кроме того, государство должно оказать  зримую государственную поддержку  банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для  этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать  ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.[7,c.50-51].

     С апреля 2009 г. Центральный Банк России 13 раз снижал ставку рефинансирования – до 8,00% годовых (с 30 апреля 2010 г.). Во многом под влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Для усиления привлекательности ипотеки годовая процентная ставка по кредиту в рублях должна составлять: не более 14-15% на инвестиционный период, 12-13% – после оформления права собственности. По долларовому кредиту – 11-12% до и 10% после получения права собственности. При этом подобные меры должны сопровождаться увеличением предложений на рынке жилья, иначе есть риск очередного роста цен на жилье. И, безусловно, помимо мер по улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном уровне, так и на уровне отдельных банков, восстановление ипотеки зависит от финансового состояния заемщиков и их уверенности в будущих доходах.[15]

     С 1 июня 2010 года ЦБ РФ принял решение  о снижении ставки рефинансирования на 0,25 процентного пункта (п.п.) –  с 8% до 7,75%. Таким образом Центробанк пытается подстегнуть рост кредитования. Однако сами банкиры предупреждают, что не намерены пока снижать ставки по кредитам, поскольку операции по кредитованию уже находятся на грани убытков.

     Чтобы ипотека развивалась, только снижения ставок Центробанка недостаточно. Во-первых, необходимо снять ряд вопросов на рынке труда, где бизнес до сих  пор перекладывает свои проблемы на работников, сокращая их зарплаты своей  «волевой рукой». Во-вторых, на рынке недвижимости наблюдается острая нехватка недорогого жилья. И без того высокая потребность в квартирах эконом-класса продолжает расти. В-третьих, нужно корректировать законодательную базу: до сих пор банкам трудно добраться до предметов залога, когда заемщики перестают гасить кредиты, и квартиры хотелось бы реализовать.

     Программа господдержки ипотеки, на которую правительство  в конце 2009 года решило выделить 250 млрд. руб., была запущена в апреле 2010 года. Ипотечные кредиты пойдут исключительно  на покупку квартир в новостройках, что позволит стимулировать жилищное строительство. При этом банки, которые будут выдавать ипотеку по программе, должны делать это по ставке не выше 11% годовых и с первым взносом не выше 20%. Максимальная сумма кредита — 3 млн. руб., для Москвы и Петербурга сделано исключение — 8 млн. руб.

     Рефинансирование  АИЖК позволило мелким и средним  банкам удержаться на рынке и/или  вернуться на него, что, в свою очередь, обеспечило сохранение инфраструктуры рынка в регионах. Одновременно партнеры АИЖК поддерживали доступность ипотечных кредитов за счет предоставления кредитов, ставки по которым были одними из самых низких на рынке.

     Перспективы дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования в РФ во многом зависит  от доли участия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета Банка России (накопленным итогом с начала года), средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12 - 13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте, доля просроченной задолженности не превысит 5%.

     30 ноября 2010 года Наблюдательный совет  АИЖК утвердил бизнес-план деятельности  группы компаний АИЖК на 2011 год. На ближайший год Агентство ставит перед собой следующие бизнес-задачи: 

     - содействие развитию строительства нового сектора жилья экономкласса через поддержку кредитования приобретения жилья на первичном рынке;  

     - повышение доступности ипотечных кредитов для социально значимых категорий населения путем создания и развития специальных кредитных продуктов (для военнослужащих, молодых ученых и др.); 

     - стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства  жилья экономкласса, и граждан, приобретающих возводимое в рамках проектов жилье (Программа "Стимул");  

     - поддержка заемщиков, испытывающих  временные финансовые трудности,  через Агентство по реструктуризации  ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК);  

     - содействие развитию рынка ипотечного страхования, через дочернюю компанию "Страховая компания АИЖК" (СК АИЖК);