Банковский кредит и его развитие на примере ипотечного кредита

     В этих условиях рынок ипотеки в 4 квартале 2008 года ускоренными темпами стал переходить из категории умеренно концентрированного в категорию высококонцентрированного. По оценкам Агентства, доля 5 крупнейших ипотечных банков в ипотечной задолженности почти достигла 60%. При этом ипотечные кредиты выдавались не более 40 банками из 567, имеющих в России, ипотечную задолженность на своем балансе.

     Оставшиеся  участники ипотечного рынка стали  более консервативно подходить  к оценке платежеспособности заемщика, объявив обязательным условием получения  кредита наличие официально подтвержденного дохода (справка 2 НДФЛ), и повысили требования к первоначальному взносу до 30%. При этом рост стоимости заимствования для банков привели к повышению процентной ставки по ипотечным кредитам для заемщиков до 18% годовых в рублях и 14% в валюте.

     В результате ввиду снижения конкуренции  и ужесточения требований к заемщикам  стали гораздо менее доступными для населения, особенно в регионах, где ипотеку поддерживали преимущественно  средние и мелкие банки.

     Потребители также отреагировали на изменение  рыночной конъюнктуры. Рост безработицы (до 6,3% за 2008 год, по данным Федеральной  службы статистики), уменьшение реальных доходов населения, девальвация  рубля во второй половине 2008 года привели  к увеличению спроса на рынке жилья и росту неплатежей по обслуживаемым кредитам.[19]

     Таким образом, по объективным причинам в  течение 2008 года объем выдачи ипотечных  кредитов неуклонно сокращался. По данным ЦБ РФ, в 4 квартале 2008 года он уменьшился в первые за всю историю развития ипотечного кредитования в России на 51% по сравнению с предыдущим 3 кварталом. При этом в 29 регионах объемы выдачи сократились более чем на 60%. Среднегодовое увеличение стоимости жилья в 4 квартале 2008 года по сравнению с тем же кварталом 2007 года произошло только в 7 регионах. В рамках года наблюдался также переход динамики цен на жилье от замедленного роста к снижению. По данным Росстата, в 51 регионе из 81 (63%0 цены в 4 квартале снизились по сравнению с 3, тогда как рост был зарегистрирован в 26 регионах.

     ПО  данным ЦБ РФ, по итогам 2008 года на развитие рынка ипотеки было выдано кредитов на сумму 663, 8 млрд. руб. (для сравнения  в 2007 году 556,7 млрд. руб.), в том числе  на погашение ранее взятых кредитов, например при конвертации валютных кредитов в рублевые. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам составила 995,2 млрд. руб., что составляет 2,4% ВВП.

     По  данным Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии, количество ипотечных кредитов и займов, выданных банками и небанковскими кредитными организациями в 2008 году, увеличилось на 7,6% и составило 425,2 тыс. кредитов. 

      Анализ  ситуации, сложившейся в 2009 г. На рынке  ипотечного жилищного кредитования, показал, что рынок жилья характеризовался прежде всего следующими процессами:

• Сокращением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.

      По  состоянию на 1 января 2010 г. Число  первичного рынка ипотечного жилищного  кредитования сократилось по сравнению  с началом 2009 г. На 3,0% - до 584 кредитных организаций, из них 400 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее ИЖК), остальная часть кредитных организаций осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно осуществляли выдачу ИЖК в рублях около 130 кредитных организаций, в иностранной валюте – 17 кредитных организаций.

• Снижением абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК.

      В рассматриваемом периоде кредитными организациями было предоставлено 130 085 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 152, 5 млрд. рублей, или 5,8% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов составил 1,2 млн. рублей. По сравнению с предыдущим годом количество предоставленных в 2009 г. ИЖК сократилось в 2,7 раза, объем снизился в 4,3 раза, фактически вернувшись к уровню 2006 года. Вместе с тем во втором полугодии 2009 г. Наблюдались положительные тенденции: прирост как ИЖК, так и потребительских кредитов (рис. 3).[20]

Рис. 3 Динамика объемов и темпов прироста потребительских  кредитов

           и ИЖК 

• Продолжающимся  ростом доли ИЖК, предоставленных в  рублях.

   За 2009 г. Было выдано 128 004 рублевых кредита на общую сумму 143 млрд. рублей против 2081 кредита, предоставленного в иностранной валюте, на общую сумму 9,5 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 8,2 процентного пункта, достигнув 93,7 %, оставаясь практически неизменной на протяжении 2009 г. (Рис. 4). Кроме того, в рассматриваемом периоде проводились операции по реструктуризации кредитов, предоставленных в иностранной валюте, и переводу их в рублевые кредиты. 

Рис. 4 Динамика валютной структуры ИЖК (%)[20] 

• Повышением  ставок по кредитам и ужесточением условий их предоставления.

      По  сравнению с предыдущим годом  средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, повысилась на 1,4 процентного пункта и составила  по состоянию на 1 января 2010 г. 14,3 и 12,7 % соответственно. Максимальное значение ставки было зафиксировано по рублевым кредитам, выданным в течении апреля 2009 г., -14,9 %. Во втором полугодии 2009 г. наблюдалась тенденция к уменьшению ставок – средневзвешенные процентные ставки по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, снизились на 0,3 и 0,8 процентного пункта соответственно. Средневзвешенные сроки предоставления кредитными организациями ИЖК 2009 г. сократились на 18 месяцев по рублевым ИЖК (с 215 до 197 месяцев) и на 68 месяцев по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте (с 207 до 139 месяцев) (рисунок 5). 

Рис. 5 Динамика изменения средневзвешенной процентной ставки

           в 2009 году (%)   

• Устойчивой  тенденцией к увеличению объемов  просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности  по ИЖК.

      Просроченная  задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с 2008 г. в 3,5 раза, в иностранной валюте – в 2 раза и составила по состоянию на 1 января 2010 г. 18,5 и 12,5 млрд. рублей соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,7 и 3,6 процентного пункта, достигнув 2,3 и 6,3 % соответственно (рисунок 6).[20] 

Рис. 6 Динамика изменения уровня просроченной задолженности по ИЖК 

      В структуре просроченной задолженности  наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая по состоянию на 1 января 2010 г. составила 16,0 млрд. рублей или 51,7% просроченной задолженности по ИЖК по Российской Федерации в целом. При этом следует отметить, что за 2009 г. указанная доля уменьшилась на 18 процентных пунктов, в то время как доля просроченной задолженности по ИЖК заемщиков в остальных федеральных округах выросла на 0,8 – 4,9 процентного пункта (рис. 7). 

Рис. 7 Региональная структура просроченной задолженности по ИЖК (%) 

      Основными причинами уменьшения объемов ипотечного жилищного кредитования как в 2008 г., так и в 2009 г. явились удорожанием  кредитных ресурсов, а также возрастающие риски вложения в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных ИЖК. Если количество кредитных организаций, рефинансировавших на вторичном рынке ИЖК, сократилось за 2008 г. на 12,5 % (с 233 до 204 единиц), то за 2009 г. – еще в 1,5 раза, составив 65,4 млрд. рублей. При этом если в 2008 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования, составляли всего 15,1% общего объема кредитов, предоставленных кредитными организациями, то в 2009 г. в связи с отсутствием долгосрочного фондирования и роста рисков банковских операций рефинансирование стало одной из обязательных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование – его доля в предоставленных в 2009 г. ИЖК составила 42,9% (рис. 8). 

Рис.8 Динамика изменения объемов выдачи и рефинансирования ИЖК 

      Основным  способом привлечения денежных средств  кредитных организаций являлось рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями  кредитов (прав требования) в 2009 г. составил 65,4 млрд. рублей, или 81,3 % рефинансируемых средств, из них с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг – 24 млрд. рублей. При этом наметилась тенденция к рефинансированию ИЖК не на внешнем, а на внутреннем финансовом рынке, в том числе путем размещения облигаций с ипотечным покрытием. Если доля специализированных организацией – нерезидентов в источниках рефинансирования ИЖК в 2009 г. составила 13,7 % рефинансируемых средств ( 8,9 млрд. рублей), то доля специализированных организаций – резидентов возросла с 22,6 % до 63,6% (21,9 до 41,6 млрд. рублей)(рисунок 7). В определенной степени этому способствовали принятые Банком России меры по поддержке ипотечного рынка, направлены на предоставление ликвидности кредитным организациям – операторам первичного рынка под залог облигаций с ипотечным покрытием, выпущенным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе под поручительства Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

      Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации – один из способов привлечения средств в систему ИЖК – в 2009 г. составила 15 млрд. рублей.

      В 2010 г. рынок ипотечного жилищного  кредитования характеризовался:

• Увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. По состоянию на 1 января 2011 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2010 г. увеличилось на 47 кредитных организаций и составило 631, из них 525 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее ИЖК), остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно осуществляли выдачу ИЖК в рублях 118 кредитных организаций, в иностранной валюте – 12 кредитных организаций;
• Дальнейшим ростом абсолютных и относительных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК. В 2010 г. кредитными организациями было предоставлено 301 433 ипотечных жилищных кредита на общую сумму 380,1 млрд. рублей, или 10,4% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов по сравнению с 2009 г. незначительно увеличился и составил 1,26 млн. рублей. В 2010 г. кредитные организации активно предоставляли ИЖК в размере материнского капитала в целях погашения основного долга и процентов указанными средствами. Количество предоставленных ИЖК в 2010 г. по сравнению с 2009 г. увеличилось в 2,3 раза. Объем предоставленных ИЖК в рассматриваемый период продемонстрировал аналогичную динамику (рис.9);

Рис.9 Динамика объемов потребительских кредитов и ИЖК

• Продолжающимся ростом доли ИЖК, предоставленных в рублях. В 2010 г. было выдано 298 213 рублевых кредитов на общую сумму 364,6 млрд. рублей против 3220 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 15,4 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с 2009 г. увеличилась на 2,2 процентного пункта и достигла 95,9% (рис.10)

Рис.10 Динамика валютной структуры ИЖК (%)[20] 

• Дальнейшим  снижением ставок по кредитам и либерализацией условий их предоставления. По сравнению с 2009 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,2 процентного пункта, в иностранной валюте – на 1,7 процентного пункта и по состоянию на 1 января 2011 г. составила 13,1 и 11% соответственно (рис.11).

Рис.11 Динамика средневзвешенной процентной ставки (%)