Банковский, ипотечный и ломбардный формы кредита

Виды  имущества, залог на которые запрещен:

• имущество, находящееся в исключительной государственной  собственности: земля (за исключением  земельных участков, переданных в  частную собственность), недра, воздушное  пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы Республики Беларусь;

  •  объекты, перечень которых утвержден Кабинетом Министров Республики Беларусь по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности.

  3.2. Ипотечный кредит — особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, заемщик, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

  Кредитором  по ипотеке выступают ипотечные  банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных учреждений могут быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных облигаций, перепродажа закладных свидетельств и т. д.

  Заемщиком являются физические и юридические  лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Особенностями залога являются, во-первых, наличие у заемщика собственности, во-вторых, чтобы эта собственность приносила доход ее владельцу, в-третьих, пользовалась спросом на рынке. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

  Если  иное не установлено договором ипотеки, до прекращения прав собственности  залогодателя на предмет ипотеки  вследствие принудительного исполнения условий ипотеки, предмет ипотеки  остается во владении и пользовании  залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, пользования, но и независимого распоряжения предметом ипотеки с прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

  3.3. В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. Стандартная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества. Объединенная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества, при которой залогодатель исполнение своего залогового обязательства осуществляет посредством залога имущества третьего лица. Общая ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. Условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

  3.4. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество) не может быть передано в ипотеку по частям.

 Виды (типы) заключаемых сделок по ипотеке:

• Простое финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Заемщик оформляет закладную на имущество для получения денежных средств для своих личных целей.
• Вторичное финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. Заемщик желает, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора.
• Продажа имущества без существующей ипотечной задолженности.  При данной сделке  владелец  имущества  продает его заемщику банка.  Продавец имущества обычно получает его стоимость непосредственно из суммы ипотечного кредита.
• Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается заемщику, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашена из суммы нового кредита и ее действие соответственно прекращено до регистрации новой ипотечной сделки.
• Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов — накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объекта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

• Жилищный сертификат банков — новый вид ценной бумаги. 
Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных 
метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет 
сертификатов, их владелец приобретает право на получение 
жилья оплаченной площади или на получение суммы, за которую 
можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья, 
при желании он может получить ипотечный кредит под залог 
жилья. 

    3.5.Процесс предоставления ипотечного кредита проходит следующие стадии:

I стадия: приема и оформления заявления на кредит.

Начинается  с момента обращения в банк потенциального заемщика. Работники  банка при приеме заявления предварительно устанавливают: сможет ли заемщик получить кредит и консультируют по материалам и сведениям, необходимым для составления заявления.

II стадия: проверки информации.

Проверяется работниками банка достоверность всех сведений, указанных в заявлении заемщика.

III стадия: определения возможного размера кредита и залога.                                  По существующим методикам определяют размер залога и кредита

IV стадия: оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг).

Оценка банком вероятности погашения кредита

V стадия: принятия решения по кредитованию.                                             Юридически оформляются документы заемщика и банка по ипотечному кре-дитованию.

VI стадия: контроля за ходом сделки.

Осуществляется  кредитором и заемщиком. 
VII стадия:   завершения сделки.

Возврат заемщиком ссуд с процентом банку; возврат банком залоговых документов заемщику.

  При заключении кредитной сделки по ипотечному кредиту ориентировочный контрольный  список документов может включать в себя: заявление заемщика, заемное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страхование, закладная и др. В заявлении на ипотечный кредит дается информация об имуществе, сведения о заемщике (возраст, сведения о занятости).  Формы заявок, принимаемые банком, требуют от заемщика выдачи всей информации, относящейся к его финансовому положению, о его доходах, имуществе, долгах и других финансовых обязательствах. Заявка на получение кредита не является договором или обязательством о его выдаче, а лишь документом о платежеспособности потенциального заемщика. Документы на собственность (имущество) содержат сведения о владении им заемщиком: договор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные документы; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой закладной и т. д. Страховые документы содержат данные об имущественном страховании объекта ипотеки, ипотечное (кредитное) страхование —   как гарантия кредитору, что суммы,  причитающиеся ему по условиям кредита,  будут выплачены в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства.

  Оценка  стоимости предмета ипотеки, т. е. оценка стоимости недвижимости, осуществляется экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными учреждениями для предоставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (облигации, сертификаты и др.).

  Оценка  недвижимости является фундаментом  решения о размере выдаваемого кредита. Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога — наиболее важный фактор при принятии решения о предоставлении кредита. Предельные размеры ссуды должны быть меньше стоимости залога (60—80%).

  Одним из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита — андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. При андеррайтинге устанавливаются такие основные моменты как: способен ли клиент погасить ссуду; стремится ли он погасить ссуду; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

  Клиент  должен представить документы о  получении стабильного дохода в течение определенного периода, например года, а также достаточные основания, что он будет продолжать получать доход в будущем и иметь стабильную занятость. К источникам получения дохода потенциального заемщика можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде дивидендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; доходы от предпринимательства и др. Подвергаются экспертной оценке средства на счетах, в ценных бумагах и т. п. Учитываются возможные расходы заемщика, его обязательства.

  3.6 Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банков от имени залогодателя имущества, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами и договором залога недвижимости, которые заключаются между банком и залогодателем.

  Договор о залоге содержит следующие данные: наименование, местонахождение (место  жительства) сторон, вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательств, состав и стоимость заложенного  имущества, а также иные условия, по которым достигнуто согласие сторон. Договор залога совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в установленном порядке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением договора залога недвижимости налагают запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором (или законом).

  Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются так же закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель — долговое обязательство заемщика на погашение ссуды в установленный срок и на оговоренных условиях. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

  3.7. Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Процентная политика за ипотечный кредит должна быть гибкой, учитывая длительность ссуды и особенность залога. Она может предусматривать периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка.

  Расчет  ставки процента по ипотечному кредиту  производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, достаточного для покрытия предельной величины стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечения приемлемой величины дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски ипотечного кредитования и др. Учитывается также текущая межбанковская ставка по кредитам (и не только ипотечным). Достигается наибольшее приближение ставки к рыночной.

  Виды  ипотечных ссуд по методам их погашения, уплаты процентов подразделяются на:

• типовую — заемщик получает от залогодержателя ссуду и 
погашает ее пропорционально равными взносами (например, 
каждый месяц);

• ипотеку с периодическим увеличением суммы взносов — в этом случае по согласованному графику (например, каждые 2—3 года) увеличивается сумма взносов;
• ипотеку с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности;
• ипотеку с залоговым счетом — покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы, до погашения суммы оставшегося кредита;
• ипотеку с переменной процентной ставкой — при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки;
• ссуды с дележом прироста стоимости имущества, стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженным процентным ставкам, а заемщик уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки;
• ипотеку — закладную с обратным аннуитетом — систематическое получение некоторого дохода от заклада имущества (дома) его владельцем.