Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки

- прискорити розгляд законопроекту  „Про іпотечні цінні папери”  для якнайскорішого запровадження  системи рефінансування іпотечних  кредиторів з використанням джерел  фондового ринку;

- внести зміни до закону  „Про іпотеку” в тій його  частині, що фактично унеможливлює  видачу та обіг іпотечних заставних  (ст.20);

- вирішити проблеми побудови  публічної системи реєстрації  прав на нерухомість з використанням  вже напрацьованих Мінюстом технологій , для чого при необхідності, внести  зміни до закону „Про реєстрацію  майнових прав на нерухоме  майно та їх обмежень”;

У найкоротші строки потрібно у сфері діяльності кредитних спілок створити умови, в тому числі законодавчі для розвитку сектору кредитних спілок економіки для чого треба:

- прийняти в якомога стислий термін проект Закону України “Про внесення змін до Закону України “Про кредитні спілки” передбачивши в ньому в тому числі і право суб’єктів малого підприємництва бути членами кредитних спілок та отримувати від них кредитні ресурси, а також, можливості залучення кредитних спілок як самоврядних небанківських фінансових установ до реалізації державних та міжнародних програм мікрокредитування малого бізнесу;

- на законодавчому рівні  передбачити передачу частини  державних регуляторних функцій  саморегулівній організації кредитних  спілок.

3.2 Дослідження західного досвіду  кредитування та шляхи впровадження  нових банківських механізмів

У країнах Євросоюзу до 80% усіх кредитів видається під заставу  нерухомості, що свідчить про розвиненість економіки. Терміни кредитування достатньо  тривалі. Кредитні відсотки змінюються під впливом макроекономічних процесів. Підґрунтям іпотеки є державна система оцінки й подальшої переоцінки нерухомості. Як правило, для іпотечного кредитування банки залучають сторонні кошти через розміщення на фондовому ринку власних цінних паперів – іпотечних облігацій, що є дуже надійними. Зарубіжні країни використовують такі механізми, або схеми іпотечного кредитування:

Дворівнева, що спирається на вторинний ринок заставних. Банк видає іпотечний кредит позичальнику в обмін на зобов`язання протягом визначеного терміну щомісяця переказувати в банк фіксовану суму. Це зобов`язання позичальника забезпечене заставою майна, що купується. Банк продає кредит одному з агентств іпотечного кредитування, передаючи й зобов`язання із забезпечення. Агентство негайно відшкодовує банку виплачені позичальнику кошти і натомість просить переказувати одержувані від нього виплати, за винятком прибутку (маржі) банку, в агентство. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов`язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство на підставі вимог інвесторів до прибутковості відповідних фінансових інструментів. Іпотечні агентства купують певну кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх у пули і створюють новий цінний папір, джерелом виплат за яким є платежі позичальника. Ці виплати гарантуються не заставою нерухомості, а агентством як юридичною особою. Агентства реалізують іпотечні цінні папери на фондовому ринку і потім також стають посередниками, передаючи інвестору, який купив цінний папір, виплати, отримані від банку.

Однорівнева – це автономна збалансована модель іпотеки, що ґрунтується на ощадно-позичковому принципі функціонування за типом німецьких банків. Тут вкладник має можливість накопичити протягом тривалого періоду необхідний внесок на купівлю квартири, а потім одержати іпотечний кредит на купівлю заздалегідь обраного житла. Будівельна ощадна каса як замкнена фінансова структура починає діяльність із формування статутного капіталу, який є підґрунтям її власного джерела коштів для видачі кредитів. Усі наявні кошти каси використовуються тільки для статутної діяльності, тобто на фінансування будівництва житла та видачу іпотечних кредитів на купівлю вже побудованих квартир.

У Німеччині існують так звані іпотечні кредити. Для їх одержання позичальнику необхідно лише подати в банк копії документів, що підтверджують право власника на майно, яке й забезпечує кредит. Розмір кредиту залежить від вартості об`єкта, його забезпечення, тобто від вартості майна заставодавця. Такі кредити надаються іпотечними банками і звичайними ощадними касами на тривалий термін – до 30 років. Через кожні 5 років процентна ставка за ними переглядається. В Іспанії значного поширення набули кваліфіковані житлові кредити. Вони видаються органами державного кредиту і приватними установами на вигідніших умовах порівняно з ринковими як щодо процентних ставок, так і щодо терміну погашення кредиту. Для стимулювання видачі цих кредитів різними кредитними установами фінансові органи насамперед звільняють їх від необхідності мати обов`язкові резерви для таких цілей. У Франції існують пов`язані кредити. Їх можуть видавати всі установи, що беруть на себе зобов`язання дотримуватися деяких норм, але не обумовлюючи облік грошових можливостей. Кредити видають на купівлю нових та старих квартир і проведення капітального ремонту. У Великобританії кредитори запропонували кредити на придбання житла зі строком виплати майже до 60 років. Так, іпотечні кредити зі строками виплати до 57 років пропонує другий за величиною кредитор Великобританії – компанія «Abbey».

Вказані терміни більш  ніж удвічі перевищують строк  виплати традиційних кредитів – 25 років. Потреба у збільшенні строку викликана тим, що за середньої ціни на нерухомість у Великобританії в 211 тис фунтів щомісячні виплати за кредитом на 25 років стали надто великими для британців. Для порівняння: в Україні максимальний строк кредитування під заставу житла становить 20 років. На початок листопада 2006 року середня номінальна відсоткова ставка за іпотечними кредитами в національній валюті становила 16,8% річних, у доларах США – 12,2%. Ефективна ставка зафіксувала своє значення на рівні 18,2% та 13,4% річних для гривневих та доларових кредитів відповідно. Протягом двох останніх десятиріч відсоткові ставки за кредитами в багатьох країнах знизилися від рівня 14 – 18% річних. Наприклад, в Європі та США нині середні іпотечні ставки не перевищують 8% річних. В Італії, Франції, Норвегії, Швеції, Данії та Нідерландах кредити видаються під 5%, у Великобританії, США, Німеччині – під 6%, в Іспанії, Швейцарії та Фінляндії – під 3,5%.

На сьогодні у США видаються  іпотечні кредити переважно для  придбання житла, а в Україні, навпаки, для промисловості та комерції.

США – 20% - промислова та комерційна іпотека; 80% - житлова іпотека.

Україна – 71% - промислова та комерційна іпотека; 29% - житлова іпотека.

Минулого року середня  відсоткова ставка у гривнях становила 18%, інфляція – 10,8%. Тобто реальна  ефективна ставка за іпотечними кредитами  у національній валюті – більша за 7%. При цьому рівень доходів  населення у середньому зріс на 20%. В Європі середня ставка – 5% ,але  й інфляція значно менша – 2%. Тому ефективна ставка дорівнює 3%. В цьому  полягає суттєва відмінність, причому  різнонаправлена. Кредити в Україні  дорожчі, але зростання доходів  населення значно вище.

Аналізуючи світовий досвід іпотечного кредитування житлової сфери, можна дійти висновку, що в Україні  можливе застосування тих моделей  та механізмів іпотечного кредитування, що поєднують у собі кращі елементи класичної американської іпотеки, німецької системи заощаджень, дореволюційних позиково-заощаджувальних кас і  радянських житлово-будівельних кооперативів. А також треба зауважити, що важливими  умовами реалізації класичних механізмів надання іпотечного кредиту є  стабільність економіки, надійність та ефективність фінансово-кредитної  системи, наявність розвиненого  ринку цінних паперів, висока платоспроможність  населення і найголовніше – активна  участь держави як гаранта стабільності всієї системи відносин під час  іпотечних операцій.

ВИСНОВКИ

Зважаючи на те, як іпотека  впливає на соціальний та економічний  розвиток будь-якої країни, можна сказати, що нині без використання всіх можливостей  цивілізованої іпотеки українській  іпотеці не обійтись.

Іпотека, як окремий економічний  інститут кредитування виник ще за часи давньої Греції і тримає темп розвитку і нині. З часів свого виникнення іпотека пройшла декілька стадій розвитку, поки не стала такою, яка вона є сьогодні. Головними ознаками іпотечного кредиту є його довгостроковість і наявність застави. Є застава – є іпотека.

Іпотечне кредитування класифікується за певними критеріями – залежно  від предмета іпотеки; за часовим  критерієм; залежно від кількості  предметів застав та заставодавців; за правовою основою. Законів, що безпосередньо регулюють ринок іпотечного кредитування, на сьогодні декілька, але основні із них - це Закон України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу». Переважаюча сьогодні ставка з іпотечних кредитів — 14-15% у національній валюті — навряд чи відповідає заявленій у стандартах мінімальній ставці. Такий рівень ставок не є прийнятним для багатьох верств населення, незважаючи навіть на те, що рівень платоспроможності громадян України має тенденцію до зростання. Розгляд та аналіз викладених вище питань зумовив необхідність пошуку шляхів вдосконалення досліджуваного процесу. Автором проаналізовано існуючи пропозиції щодо цього питання та систематизовано у наступних напрямках:

По-перше визначені методи та важелі вдосконалення процесу  здійснення іпотечного кредитування.

По-друге при дослідженні  західного досвіду кредитування були запропоновані шляхи впровадження нових банківських механізмів.

Одержані результати допомогли  визначити роль іпотечного кредитування в економіці країни. Її вплив на економічний та соціальний розвиток суспільства. Здатність розвинутого  ринку іпотечного кредитування підвищувати  рівень ВВП країни.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Закон України "Про банки і банківську діяльність" (із змінами та доповненнями)  від 07.12.2000 № 2121 - III// www.rada.gov.ua.
2. Закон України "Про  Національній банк  України" (із змінами та доповненнями)  від 20.05.1999 № 679 - XIV // www.rada.gov.ua.
3. Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (із змінами та доповненнями) від 19.06.2003 № 979-IV// www.rada.gov.ua.
4. Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (із змінами та доповненнями) від 19.06.2003 № 978-IV// www.rada.gov.ua.
5. Закон України  „Про Фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг” (із змінами та доповненнями) від 12.07.2001 № 2664-III// www.rada.gov.ua.
6. Закон України „Про заставу” (із змінами та доповненнями) від  02.10.1992  №2654-XII // www.rada.gov.ua.
7. Адамик Б. П. Національний банк і грошово-кредитна політика.— Т.: Карт-бланш, 2002.- 278 с.
8. Алексеєнко М. Д. Капітал банку: питання теорії і практики.- К.: КНЕУ, 2002.-276 с.
9. Васюренко О. В. Банківські операції. - К.: Т-во «Знання», КОО, 2002.— 255 с.
10. Гроші та кредит / М. І. Савлук, А. М. Мороз, М. Ф. Пуховкіна та ін.-К.: КНЕУ, 2002.- 530 с.
11. Грошово-кредитна політика в Україні / За ред. В. І. Міщенка.-К.:Знання, 2000.- 305 с.
12. Дзюблюк О. В. Організація грошово-кредитних відносин суспільства в умовах ринкового реформування економіки. - К.: Поліграфкнига, 2000.-512 с.
13. Кредитна система України і банківські технології: У 3 кн. / В. С. Стельмах, А. В. Шаповалов, В. Л. Кротюк та ін.; За ред. І. В. Сала.- Л.: ЛЕЇ НБУ, 2002.
14. Лютий І. О. Грошово-кредитна політика в умовах перехідної економіки. - К.: Атіка, 2000.- 240 с.
15. Международные валютно – кредитные и финансовые отношения: Учебник / Под ред. Красавиной Л.Н. – М.:Финансы и статистика, 2001.- 608с.