Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки

Ринок іпотечного кредитування почав швидко розвиватися за останні  кілька років. Одними з перших банків, які активно і системно почали пропонувати такі послуги на вторинному ринку нерухомості, були АКБ "Правекс-Банк" та КБ "Приватбанк". Державні програми забезпечення громадян житлом (з низькими процентними ставками) не мають достатнього фінансування. В Україні потребують житла біля 2,3 млн. сімей, з них 650 тисяч пільговики, яких житлом повинна забезпечити держава. Програма кредитування молодіжного житлового будівництва в Україні передбачає фінансування у розмірі 77 млн. грн. на 2002 рік. Цього вистачить орієнтовно на 1500 квартир для молодих сімей. Але цього явно недостатньо. Що ж залишається робити "нормальним" людям? Є два шляхи. Інвестиції у первинний ринок, або купівля у кредит на вторинному ринку нерухомості.

Первинний ринок житла, яке  пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження - пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку  квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться. Але є перевага - нове житло. На вторинному ринку покупець може взяти кредит і вибрати для купівлі квартиру у будь-якому районі міста. В об'єктивних умовах, що склалися (високі порівняно  з західними банками процентні  ставки на кредити для купівлі  житла 7-8%), є можливість взяти кредит у комерційному банку, у валюті 14-16% річних (у гривнях 26-30%).

Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир  у Києві, які беруть кредит для  купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для  купівлі квартири і досить стабільні  доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні  причини - економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення  у валюті внаслідок непевності у  стабільності долара.

Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у  різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту  та вартості послуг. Крім того різні  банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості. Всі ці особливості і відмінності  клієнтові розкажуть і пояснять в рієлторських фірмах, які надають  послуги по отриманню кредитів у  банках. Розглядаючи ситуацію на ринку  іпотеки в Україні, ми спостерігаємо  деякі зрушення, покращення в цьому секторі кредитування. Про це свідчать данні, які показують, що з 2002 по 2005 р. обсяги надання іпотечних кредитів в цілому по Україні зросла на 24,85. Але, незважаючи на покращення на ринку іпотечного кредитування та деякі зміни на краще, частка іпотечних кредитів та кредитів на фінансування будівництва житла у кредитному портфелі банків залишається незначною – 3,7%. Порівнюючи період з 2002 по 2006 р.р., обсяги надання іпотечних кредитів з 3682 млн. грн. збільшилися на 15,6 млн. грн. Також продовжує змінюватись і частка іпотечних кредитів у загальному кредитному портфелі банків. У січні 2006-го року цей показник становив 7,5%, а в липні 2006-го вже 8,7% порівняно з 2005 роком – 3,7%. Потрібно також зазначити, що довгострокова довіра населення до національної валюти відсутня. Про це свідчить те, що частка надання іпотечних кредитів в іноземній валюті на 2006 р. становить 83,9%.

Середні розміри заборгованості за іпотечними кредитами зростає  швидше, ніж зростала вартість житла. Середній розмір заборгованості за кредитами  на купівлю житла наприкінці червня 2006 року становив майже 104 тис. грн, або  на 15% вище, ніж на початку року. (18. ст. 29). Середня забезпеченість громадян України житлом сьогодні в 2 – 3 рази менша, ніж у розвинених країнах  світу. До того ж у відсотковому відношенні частка житла, побудованого за рахунок  бюджетних коштів, скоротилася за минуле десятиліття з 22 до 1,5%. Отже, сьогодні ставку необхідно зробити на залучення коштів населення. (18. ст. 30). Розглянемо механізм надання іпотечних кредитів банками, та візьмемо за приклад банк «АВАЛЬ». Як правило, банки нараховують проценти на залишок кредиту, тому місячні платежі позичальника найбільші протягом першого року. Банк АВАЛЬ (5КФ), наприклад, розраховує місячні платежі позичальника за іншою схемою, яка прийнята в основному російськими банками. Суть її полягає в тому, що клієнт-позичальник сплачує банку щомісячно одну і ту ж суму протягом усього терміну дії кредитного договору.

Які у всьому цьому зручності  для клієнта? Клієнт завжди знає, що кожного місяця треба заплатити  банку одну і ту ж суму, яку  він вносить в будь-який зручний  для нього час у найближче  відділення банку Аваль, причому  це не виключає дострокове часткове (чи повне) погашення кредиту - місячні  платежі не змінюються, зменшується  тільки строк погашення кредиту. Для порівняння умов кредитування різних банків пропонується таблиця, у якій при однакових вхідних даних (вартість квартири 25000 USD, розмір кредиту 12500, строк  кредиту 5 років) дано ряд інших похідних показників. Є цілий ряд особливостей при оформленні кредиту у різних банках, тому деякі показники орієнтовні. (дивіться Додаток № 1).

Є питання, яке часто задають  клієнти. «Чому я не можу піти сам  у банк і взяти кредит?» Банки  відповідають: – можете, але:

- не всі банки працюють  з клієнтами напряму (банку  невигідно консультувати велику  кількість потенційних позичальників,  з яких не всі стануть клієнтами  банку, - додаткові витрати, розширення  штату і т.п.);

- для цього потрібно  уже мати підібраний об'єкт  нерухомості (квартиру), причому  вона повинна відповідати критеріям  (які формує банк);

- мінімальний місячний  доход клієнта банки оцінюють  по різному;

- банк не видасть кредит  під заставу квартири, купівля  якої пов'язана з отриманням  рішення органів опіки і піклування, бо ці питання вирішувати немає  кому;

В той же час агентство  нерухомості, яке співпрацює з банком (банками):

- порадить, виходячи з  конкретних умов, з яким банком  вигідніше співпрацювати (взяти  кредит);

- безплатно (як правило)  проконсультує по всіх питаннях, пов'язаних з отриманням кредиту;

- розрахує усі витрати,  у т.ч. місячні платежі по  погашенню кредиту (навіть для  кількох банків - для порівняння);

- менеджер агентства підготує  усі необхідні документи для  банку;

- може виступити поручителем  клієнта;

- при необхідності підбере  квартиру, враховуючи умови і  вимоги банку;

- зробить попередню оцінку  квартири;

- попередньо узгодить  розмір і умови кредиту (не  треба наперед оплачувати оцінку  квартири, яка коштує 220 - 500 грн.);

У короткій статті неможливо  викласти усі особливості, пов'язані  з практичними аспектами іпотечного кредитування, тому по цих питаннях краще звертатися в агентства  нерухомості, які співпрацюють з  банками і надають такі послуги.

До речі, в Росії, де ринок  таких послуг уже сформувався, послуги  агентств нерухомості, пов'язані з  наданням кредиту, коштують 500-600 доларів. У нас - поки у кілька разів дешевше.

РОЗДІЛ 3 Шляхи оптимізації іпотечного кредитування на сучасному етапі

3.1 Методи та важелі вдосконалення  процесу здійснення іпотечного  кредитування

Беручи за увагу сучасний перехідний стан економіки України  в цілому, враховуючи всі проблеми іпотечного кредитування, наявність проблеми ризиків, перш за все кредиторів, головним заходом вдосконалення ринку іпотечного кредитування є запровадження механізму формування та планування стабільних довгострокових банківських ресурсів для покриття своїх втрат у разі настання негативних обставин та несприятливих змін на іпотечному ринку. Також у цьому питанні дуже важливим є знаходження підходу щодо оптимізації формування та розподілу банківських ресурсів іпотечного кредитування, надання рекомендації з формування іпотечних норм і нормативів, а також розроблення механізму ресурсного забезпечення банківського іпотечного кредитування з використанням системи гарантування та іпотечних цінних паперів в Україні. Банківське іпотечне кредитування в класичному його вираженні характеризується тривалим терміном надання ресурсів у користування позичальнику. Керуючись “золотим банківським правилом” банки для захисту від ризиків повинні формувати, відповідно, довгострокові стабільні ресурси в сумі здійснюваного іпотечного кредитування. З огляду на це правило, для цілей розвитку довгострокового іпотечного кредитування першочергове значення має нарощення постійних і стабільних банківських ресурсів, які знаходяться в розпорядженні банків тривалий період часу.

У зв`язку з цим вважаємо за потрібним і доцільним запровадження методу трансформації короткострокових нестабільних пасивів у керовані та стабільні довгострокові.

Використовувати цей метод  можна не тільки стосовно поточних пасивів, але і строкових депозитів, які в умовах України не в повному  обсязі можуть враховуватися як стабільний ресурс. Це дозволить визначити величини “основних” депозитів, які тривалий період залишаються в банку.

Також використання методу трансформації можливе не тільки для поточних, але і для прогнозних оцінок. Для того, щоб спрогнозувати певні ризики поточні пасиви можна розділити на групи залежно від закономірностей зміни їх динаміки, наявності та відсутності циклічних і сезонних змін. Запропонований підхід прогнозування банківських ресурсів може розглядатися як інструмент планування і управління діяльністю банку

Ефективність функціонування всієї іпотечної системи багато в чому забезпечується ефективністю іпотечного житлового кредитування банківськими структурами. Аналіз існуючої теорії та практики оцінки ефективності банківської діяльності дозволив систематизувати  основні показники, а також на їх основі можна запропонувати нові для моніторингу ефективності формування та розподілу банківських ресурсів іпотечного кредитування і об’єднані  у групи: показники доходності, формування іпотечної ресурсної складової, іпотечної активності банку, ризику.

Запропонована система показників дозволяє сформувати аналітичне забезпечення рішень банківського менеджменту при  оцінці ефективності та плануванні іпотечних  операцій. У праці Гринько О.Л. було досліджено іпотечні стандарти, які регулюють формування іпотечних кредитів з низьким ризиком і нормативи іпотечних операцій по рефінансуванню іпотечних активів. Розроблено рекомендації щодо формування єдиної системи іпотечних стандартів, їх граничних значень, запропоновано методику розрахунку основних та додаткових показників. Це сприяє зниженню ризику іпотечних операцій і підвищенню ефективності іпотечного механізму, у тому числі механізму ресурсного забезпечення іпотечного кредитування в Україні.

Вирішення проблем у формуванні ресурсів іпотечного житлового кредитування в Україні визначається багато в  чому організацією і розвитком іпотечного ринку. Одним із ключових напрямків  подальшого розвитку іпотечного ринку  в Україні є формування його повноцінної  інституційної структури, а також  механізму, що забезпечує формування ресурсів іпотечного кредитування і регулювання  іпотечних ризиків. Це обумовлює  об'єктивну необхідність впровадження системи гарантування та випуску  цінних паперів, забезпечених іпотечного кредитування.

Гринько О.Л. запропоновано  модель реалізації рефінансування банківських  установ на основі впровадження системи  гарантування іпотечних кредитів, здійснюваного  Національним фондом іпотечного гарантування, створеним на базі діючого в Україні  Державного фонду сприяння молодіжному  житловому будівництву, а також  за участю Державної іпотечної установи другого рівня. Фонд забезпечує відкуп іпотечних активів і заставних  та випуск іпотечних цінних паперів, які забезпечені гарантією уряду. Запропонована схема дозволяє здійснювати  не тільки фінансування і рефінансування банківського іпотечного кредитування, але використовується для управління іпотечними ризиками, а також забезпечує інформаційно–аналітичне підкріплення учасників іпотечного ринку. Повертаючись до необхідності довготермінових іпотечних  кредитів банків дуже важливим і впливовим  є стимулювання довгострокового  банківського кредитування. Поліпшення інвестиційного клімату та рівню  надання іпотечних кредитів в  державі залежить від розв`язання проблеми діяльності банківської системи, зокрема від забезпечення підвищення обсягів довготермінового кредитування реального сектору економіки, залучення  коштів населення. Основними причинами, що стримують надання банками  довгострокових кредитів економічним  суб`єктам, є високий рівень кредитних  ризиків, неплатоспроможність більшості  позичальників, відсутність реальної гарантії повернення ними кредитів та ліквідної застави, а також неефективна  система оподаткування. Для стимулювання процесу інвестиційної діяльності із довготерміновим іпотечним кредитування слід:

- запровадити механізм  ефективного захисту прав кредиторів,

прозорий порядок реалізації заставного майна;

- забезпечити підвищення  рівня концентрації банківського

капіталу шляхом підвищення капіталізації та платоспроможності

банків, запровадження процедури  реорганізації та ліквідації

фінансове нестійких банків;

- стимулювати залучення  грошових вкладів населення;

- створити спеціалізовану  фінансову установу для здійснення

довго- та середньострокового фінансування і кредитування

пріоритетних інвестиційних  проектів;

- запровадити механізм  іпотечного кредитування;

- стимулювати надходження  іноземного капіталу в банківську  сферу.

У сфері іпотечного фінансування та житлового іпотечного кредитування треба: