Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки

ЗМІСТ

 

ВСТУП 2

РОЗДІЛ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування, його проблеми та перспективи розвитку 4

1.1 Історичне виникнення іпотечного кредиту, сутність та характерні ознаки 4

1.2 Види іпотечного кредитування та особливості його функціонування. Нормативно-правова база іпотечного кредитування в Україні 6

РОЗДІЛ 2. Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки 10

2.1 Дослідження показників іпотечного кредитування банками України та темпів його розвитку 10

2.2 Аналіз іпотечного кредитування під житло в Україні 12

РОЗДІЛ 3 Шляхи оптимізації іпотечного кредитування на сучасному етапі 15

3.1 Методи та важелі вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування 15

3.2 Дослідження західного досвіду кредитування та шляхи впровадження нових банківських механізмів 17

ВИСНОВКИ 20

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ 21

 

ВСТУП

У наш час економіка  України, порівняно з минулим, радикально змінилася завдяки здобуттю незалежності в політичному та економічному аспекті, а також переходом до ринкової економіки. Саме тому я вважаю, що дослідження  даної теми є доволі актуальним і доцільним на сучасному етапі розвитку банківської системи України. Однією з найважливіших проблем є те, що подальший, збалансований розвиток економіки нашої країни стримується обмеженістю інвестиційних ресурсів. Вартість основних засобів, які потребують постійного оновлення відповідно до вимог сучасних технологій, складає 512,7 млрд. грн. на 2007 рік. У разі їх капіталізації економіка може отримати величезні додаткові фінансові ресурси, забезпечені нерухомістю. Із розвитком іпотечного кредитування пов`язується можливість суттєвих якісних змін в економіці.

У цьому зв’язку дослідження питань щодо проблеми іпотечного кредитування та перспектив його розвитку в Україні набуває особливого значення, що зумовлює актуальність обраної теми та доцільність проведення досліджень для розвитку цього питання.

Об’єктом дослідження є іпотечний кредит та банківські операції пов`язані з іпотечним кредитуванням.

Предмет дослідження – іпотечне кредитування.

Методи дослідження –  системний підхід, метод економічного аналізу, математична статистика.

Мета роботи полягає у  теоретичному обґрунтуванні основ  організації, розкритті діючої практики з проблеми іпотечного кредитування та перспективи його розвитку в Україні, а також пошуку напрямків удосконалення  цієї роботи на основі систематизації існуючих пропозицій щодо цього питання.

Для досягнення поставленої  мети в роботі вирішуються такі завдання:

- досліджено роль історичного  виникнення іпотечного кредиту,  його сутність та характерні  ознаки.

- обґрунтовано види іпотечного  кредитування та особливості  його функціонування.

- розглянуто процес здійснення  іпотечного кредитування

- викладено показники  іпотечного кредитування банками  України та темпи його розвитку.

- наведено сучасний стан  іпотечного кредитування під  житло в Україні.

- проведено аналіз діючої  практики впровадження нових  банківських механізмів у сфері  іпотечного кредитування.

- запропоновано шляхи  вдосконалення процесу здійснення  іпотечного кредитування.

Вказаному питанню приділяється значна увага Національного банку  України, Кабінету Міністрів та Верховної  Ради України, що знайшло своє відображення у законах «Про банки і банківську діяльність», «Про Національний банки», «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу».

Впровадженні нами пропозиції щодо вдосконалення іпотечного кредитування в Україні дозволить розвинути  ринок надання послуг з іпотечного кредитування, зробити саме цей сектор ринку кредитування – іпотечного – привабливим для іноземних  інвестицій і вкладів. Це надасть  можливість організувати діяльність банківських  установ у відповідності з  цілісною системою управління іпотечним  кредитуванням.

 

РОЗДІЛ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування, його проблеми та перспективи  розвитку

1.1 Історичне виникнення іпотечного  кредиту, сутність та характерні  ознаки

Розглядаючи дану тему вважаємо за потрібне розпочати з короткої історії виникнення іпотечного кредитування у світі.

Іпотека має свої корені ще з часів давньої Греції. Сутністю іпотеки за тих часів було зобов`язання позичальника перед кредитором. Боржник  або позичальник брав у кредитора  земельну ділянку та цю ж саму ділянку  він і залишав кредитору під  заставу, що давало кредитору право  на відбирання цієї землі у разі несплати певної суми боржником у  заданий термін часу.

На межі кожної земельної  ділянки, яка належала боржнику, кредитор встановлював спеціальний стовп  із надписом про те, що це майно виступає забезпеченням його претензії у визначеній сумі. На цьому стовпі також відмічалися усі борги власника землі. Такий стовп отримав назву іпотеки, а саме слово у переносному значенні стало застосовуватися для визначення застави. (11.)

Еволюція іпотеки мала такі три стадії:

фідуція – це коли об`єкт  залога переходив у розпорядження  кредитора, причому останній мав  право безперешкодно розпоряджатися майном на свій розсуд.

пігнус – це договір, коли нерухомість переходила не в розпорядження, а у володіння , як гарантія кредитного зобов`язання. В цьому випадку  кредитор не мав права залишати заставу  в себе.

іпотека – майно залишалось у власності боржника, а кредитор мав право на компенсацію залишку  боргу з коштів від продажу  з торгів заставленого майна. (7. ст. 7).

Якщо казати про сутність іпотеки, то потрібно зазначити одну його важливу особливість – це застава. Є застава – є іпотека, немає застави – немає іпотеки. Застава – це спосіб забезпечення зобов`язань.

В силу застави кредитор (заставодержатель) має право в  разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами. (5).

Термін "Іпотечний кредит" - означає кредит, виданий під  заставу.

Головна відмінність іпотечного кредиту від не іпотечної - іпотека: тобто, наявність застави. Причому, іпотечний кредит може бути виданий  як під заставу наявного у власності  позичальника майна, так і під  заставу майна, що набуває (коли іпотека  оформляється одночасно з придбанням майна).

Щоб краще пояснити різницю  між іпотечним кредитом і неіпотечним, приводжу наявний приклад:

Припустимо, що під заставу  наявної квартири банк видає кредит, «споживчий кредит», використовувати  який позичальник може на що завгодно. Це іпотечний кредит, бо є застава, а є застава, то і є іпотека.

Йдемо далі: Банк видав кредит на покупку нерухомості. Але в  заставу цю нерухомість не зажадав. Немає застави – немає іпотеки. І кредит – неіпотечний.

Як вже мовилося, іпотека - це застава. Але не всяка застава - іпотека. Річ у тому, що іпотека - це застава, яка носить публічний  характер. При іпотеці нерухомості, органи, реєструючи операції, роблять відповідні записи про те, що майно обтяжене заставою. Будь-яка зацікавлена особа може зажадати виписку з Державного реєстру прав на нерухоме майно і операцій з ним. У цій виписці, якщо майно закладене, обов'язково буде вказано, що є обтяження: Застава.

Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, у власності  яких є об'єкти нерухомості або  які мають поручителів, що надають  під заставу об'єкти нерухомості  на користь позичальника. Предметом  іпотеки при наданні кредиту  можуть бути: жилі будинки, квартири, виробничі  споруди, магазини, земельні ділянки  тощо, що є власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою  угодою.

Характерною ознакою іпотечного кредиту є залишення заставного майна у боржника. Боржник може експлуатувати об'єкти, що передані у заставу. Іпотека дає право  кредитору переважного задоволення  своїх вимог до боржника в межах  суми зареєстрованої застави. Також  у процесі дії кредитної угоди  кредитор має право і повинен  перевіряти наявність, розмір, умови  експлуатації об'єкта застави і т. д.

Нажаль також існують  безліч проблем щодо іпотечного кредитування. Найбільшою проблемою є наше недосконале  законодавство, яке не гарантує кредитору  першочергове право на задоволення  своїх вимог при реалізації заставленого майна, і, крім того, дорога і складна  процедура реалізації застави. Також  сьогодні в Україні відсутні стандарти  іпотечного кредитування, тобто немає  єдиних правил гри, які зараз розробляються  за участю Української національної іпотечної асоціації,. До цього ж, в наших умовах поки складно управляти  ризиками (кредитний ризик, ризик  ліквідності, ризик зміни відсоткової  ставки тощо).

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване, - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні  майнові комплекси, інше майно, віднесене  законодавством до нерухомого. ( 7. ст. 8).

Іпотечний кредит, насамперед це кредит на житло, має великі перспективи  до розвитку, бо на даний момент розвитку нашої країни дуже актуальною є проблема забезпеченості житлом громадян. Звичайному українцю купити квартиру дуже важко через те, що рівень доходів наших громадян просто не дозволяє купити квартиру на власні кошти і короткий термін. З огляду на це, вдавання до взяття кредиту на житло є дуже вигідною справою.

На розвиток іпотечного кредитування впливають такі фактори, як відсоткова ставка за кредитом, величина спреду, терміни  кредитування та наявність належної та працездатної законодавчої бази. При  зменшенні спреду (нормальним вважається спред до 2%, у нас зараз 10-15%) і  збільшенні терміну кредитування до 30-40 років (зараз це 20 років), а також  при поліпшенні законодавчих актів  іпотечний ринок буде розвиватися  динамічно. Щоб ще ширше розкрити це питання, треба навести у цій  роботі теоретичні праці декількох  науковців, які досліджують проблему іпотечного кредитування в умовах перехідної економіки України. За словами Євтуха О.Т. Іпотека може стати одним  з важливих інструментів під час  створення національної системи заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження, більш ефективно будуть вирішуватися житлові питання, зросте відтворення робочої сили та її мобільність. За рахунок управління розгалуженими фінансовими потоками держава має можливість впливати на соціально-економічні процеси в країні. Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього ринку. (6. ст. 15).

Одним з показників розвитку ринкових відносин є рівень капіталізації ресурсів та використання різноманітних інструментів розвитку виробничого капіталу. Нерухомість, як правило, складає значну частку активів суб’єктів ринку, а іпотека – одна із найважливіших фінансових технологій її використання. (6. ст. 17). У розвинутих країнах світу для розширення капіталу за допомогою іпотечного механізму широко використовується різна нерухомість: комерційна, житлова, сільськогосподарська та інша. При цьому розмір іпотечного капіталу постійно зростає. (6. ст. 27).

Однак аналіз показує, що ресурси  з допомогою іпотеки можуть ефективно  використовуватися лише тоді, коли її застосування науково обґрунтоване, і роботу іпотечного механізму побудовано на певних принципах.

Підсумовуючи сказане в цьому підрозділі, треба сказати про те, що іпотека зародилася ще в часи давньої Греції де і здобула своє перше призначення – бути зобов`язанням позичальника перед кредитором. З часів виникнення іпотека пройшла три стадії еволюції, перш ніж здобути таку форму, яку вона має сьогодні. Для розуміння суті іпотеки не треба вдаватися у подробиці, а знати лише те, що особливістю іпотеки є застава. «Є застава – є іпотека, немає застави – немає іпотеки».

 

1.2 Види іпотечного кредитування  та особливості його функціонування. Нормативно-правова база іпотечного  кредитування в Україні

З часу виникнення, іпотечний  кредит набував різних різновидів в залежності від того, яка особа або економічний суб`єкт брали нерухомість або інше майно під заставу. Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленостей сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами. Виникли іпотеки, субординовані за часом виникнення або за ступенем їх важливості (в силу закону). Розвивалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам. (7. ст. 7).

Як було вже зазначено  у першому підрозділі, предметом  іпотеки може бути все, що розташоване  на земельній ділянці. Залежно від  предмета іпотеки виділяють:

• іпотека житла (житлова іпотека) – надання кредиту банком на купівлю квартири під заставу цієї ж самої квартири
• іпотека земельних ділянок (іпотека землі) – надання кредиту банком на купівлю певної земельної ділянки під її ж заставу
• іпотека комерційної нерухомості (комерційна іпотека) – надання кредиту банком на купівлю устаткування, складів, цехів тощо, які мають застосовуватись в виробничих цілях і приносити прибуток.
• За часовим критерієм або черговістю виникнення іпотеки бувають:
• старша (перша) – застава нерухомості, яка раніше не заставлялася або вона чиста від попередніх зобов`язань нерухомості. Перша іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового задоволення вимог. (7. ст. 8)
• наступна (друга) – це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки. (7. ст. 8).
• Залежно від кількості предметів застави та заставодавців:
• об`єднана – коли забезпечення зобов`язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об`єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві
• спільна – коли зобов`язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам
• на користь третьої особи – забезпечення виконання зобов`язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі. (7. ст. 9).