Защита права собственности и иных вещных прав

Глава  4. Право общей собственности

             4.1.  Понятие и  виды права общей  собственности 

     Одна  и та же вещь, имущественный комплекс могут  принадлежать нескольким лицам  на праве общей собственности. В  этом случае право собственности  разделено между несколькими собственниками ( сособственниками).

      Совокупность  правовых норм об общей собственности  образует институт права общей собственности.

      Общая собственность возникает при  поступлении в собственность  двух или  нескольких  лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит  разделу в силу закона. Например, средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат (п.2 ст. 225 ГК РК).

      Вместе  с тем, закон допускает возникновение  права общей собственности и  на делимые вещи в случаях, предусмотренных  законодательными актами или договорам. К ним относятся вещи составные  или собирательные (библиотека, картинная галерея и т.п.), в составе которых отдельные вещи (определенные книги, товары и прочее) могут принадлежать одному, а другие другому, либо на основании договора, либо законодательного акта.

      Правоотношения  при общей собственности отличаются рядом особенностей. К обычному правоотношению собственности, как правоотношения собственника вещи к другим субъектам (при индивидуальной собственности), присоединяется еще правоотношение субъектов  права собственности друг к другу, то есть возникает правоотношение между собственниками и третьими лицами.

      Поэтому эти отношения между участниками  общей собственности не являются абсолютными, а носят относительный  характер, так  как здесь имеет  место конкретный, строго огорченный круг участников правоотношений. Общим  для этих отношений является наличие общего объекта (имущества или материального блага), на которое одинаковой мере или в соответствии с долями в нем имеют притязания все участники правоотношения, соглашение между которыми направлено на достижение общей цели.

      Характер взаимоотношений между собственниками (друг другу) определяется также и характером формы собственности.

        Субъектами общей собственности  могут быть физические и юридические  лица, в том числе иностранные,  а также Республики Казахстан  и ее  административно-территориальные единицы.

      Право общей собственности возникает  на основе различных юридических  фактов, в частности, из договоров, сделок, наследования либо иных оснований, предусмотренных  законодательством. Так, общая собственность  может возникать на основе совместного предпринимательства, с супругов на  приобретенное в браке имущество.

      Таким образом, право общей собственности  в  объективном смысле есть система  правовых норм, устанавливающих, регулирующих и охраняющих нескольких лиц по владению, пользованию и распоряжению  имуществам как единым объектам.

      В субъективном смысле право общей  собственности понимается как юридически обеспеченная возможность двух или  более лиц по своему усмотрению сообща владеть, пользоваться и распоряжаться  принадлежащим им общим имуществам в пределах и в порядке, предусмотренных законом или договорам между собственниками.

      Содержанием права общей собственности является охраняемая законом возможность  нескольких лиц сообща владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществам.

      В свою очередь, общая собственность  подразделяется на два вида:  долевая  (когда доли участников определены в момент ее возникновения)  и  совместная (когда доли участников не определены в момент ее возникновения).

     Далее рассмотрим каждый вид в отдельности. 

                              4.2.Общая долевая собственность 

     Под долевой собственностью понимается такая, при которой в праве собственности определяются доли каждого из участников общей собственность.

     Отличительным признаком долевой собственности  является то, что в момент ее возникновения обозначаются доли, принадлежащие каждому из собственников в общем имуществе. Критерий такого разделения устанавливается соглашением собственников либо законодательными актами. Так,  соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их далей в зависимости от вклада каждого их них в  образование и приращение собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

     В законе определена судьба улучшений  общего имущества, производственных одним  из собственников. При определении  размера доли в имущества обязательным является  соблюдение установленного порядка использования общего имущества и  определение природы улучшения: отделимы или неотделимы. Если улучшения неотделимы и при их внесении был соблюден установленный порядок использования общего имущества, то собственник имеет права на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Если эти улучшения отделимы, то на них не

распространяются  нормы  общей собственности. Они  являются общей собственностью того, кто их произвел (ст.211 ГК РК).

     Владение, пользование и распоряжение общей  собственностью осуществляются по соглашению всех участников.

     В случае не достижения согласия  по  владению и пользованию имуществам, находящимся в деловой собственности, вопрос решается в порядке, устанавливаемым  судам по иску одного или нескольких собственников у другому (другим) собственнику. Если же  разногласия касаются правомочия распоряжения (например, один желает продать,  другой- подарить), то этот вопрос не подведомственен суду и должен решаться исключительно самими сторонами на основе соглашения.

     Принадлежащая участнику  долевой собственности доля- это доля в праве. Она не воплощается в какой то  определенной части общего имущества. Но данный участник может быть заинтересован не только в получении доходов от общего имущества, но и в пользовании частью этого имущества. Данные правомочия оформляются договором между  собственниками, который должен быть надлежащее оформлен, в  частности, в отношении недвижимого имущества зарегистрирован в порядке, установленным для регистрации недвижимости.

     Каждый  из  участников  общей деловой  собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся  собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками деловой собственности (п. 3 ст. 218 ГК РК). Под таким ущербам понимают,  например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо материальной или художественной  ценности (к примеру, коллекция картин, монет и т. п.).

     При отказе участников общей  собственности  от выплаты стоимости доли выделяющемуся  участнику или не достижении соглашения между собственниками о размерах и порядке выплаты стоимости доли спор между ними может быть разрешен в судебном порядке.

     В тех случаях, когда выдел доли в натуре без причинения несоразмерного ущерба общему  имуществу возможен, замена этого выдела денежной или  иной компенсацией допустима,  как  правило, с согласия собственника, требующего выдела доли. Но выплата компенсации возможна без согласия этого собственника, а по решению суда при  наличии трех условий: отсутствии существенного интереса выделяющегося в получении доли в натуре.

     Если  выдел доли окажется явно нецелесообразным, например, из-за неделимости в натуре общей собственности и нежелания или отсутствия реальных возможностей выплаты собственниками стоимости этой доли участнику  деловой собственности, требующему выделения доли, то суд вправе принять  решение о продаже всего общего имущества с публичных торгов. При этом врученные на торгах суммы распределяются между участниками общей собственности соразмерно их долям.

     Некоторым своеобразием, как было отмечено выше,  отличается осуществление правомочия распоряжения. Закон  предусматривает, что каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать,. Подарить, завещать, заложить свою долю либо распорядиться ею иным образом с  соблюдением условий, предусмотренных статьей 216 Гражданского Кодекса о   преимущественном праве покупки. На это согласия других собственников не требуется. Предусматривая эту возможность, закон вместе с тем принимает во внимание интерес других собственников, для которых вступление в общую собственность постороннего не всегда желательно. В виду этого и предусмотрено для них право преимущественной покупки. Так, при возмездном отчуждении одним из  участников деловой собственности своей доли остальные участники имеют право преимущественной  покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается,  за исключением продажи с публичных торгов.

     Продавец  доли обязан известить в письменной форме остальных участников деловой  собственности о намерении и  условиях продажи. Если же они откажутся  от  покупки или не приобретут продаваемую дано в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества- в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке переводы на него прав и  обязанностей покупателя (ст. 216 ГК РК).

     Из  общего правила о праве преимущественной покупки статья 216  делает изъятие только для случаев продажи доли с публичных торгов. Публичные торги в данном случае могут проводиться при отказе от покупки доли в праве долевой собственности остальных участников долевой собственности и при  условиях, предусмотренных пунктом 2 статьи 222 Гражданского Кодекса и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

     В Гражданский Кодекс введено новое  правило о том, что нормы о  преимущественном праве покупки  доли применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 216 ГК РК). В этом случае  участнику общей собственности нужно будет взять на себя все обязательства по предоставлению равноценного имущества, предусмотренного по договору мены.

     Имеется определенная специфика в распоряжении своей долей в кондоминиуме. Согласно статье 31 Закона «О жилищных отношениях» доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или  площади нежилых помещений, находящихся  в раздельной ( индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Такая доля не может быть выделена в натуре. Переход права собственности на помещение к другому лицу влечет переход к приобретателю соответствующей доли в общеи имуществе. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе, принадлежащей ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.

     При общей долевой собственности на дом, помещения, как правило, распределяются между ее участниками на постоянное пользование, и каждый из них самостоятельно содержит и по своему усмотрению пользуется частью дома. Расходы на  содержание общих частей  дома распределяются соразмерно долям собственников, если соглашением между ними не установлен иной порядок. В многоквартирном доме неизбежны общим действия собственников квартир на объекты, обеспечивающих все строение. Такой дом может эксплуатироваться как непосредственно жильцами- собственниками квартир, так и посредством создания ими кондоминиума.

     В Гражданском Кодексе определен  переход доли в праве долевой  собственности  к приобретателю  по договору. Во изменение общего правила  о переходе права собственности  по договору с момента передачи вещи, то статья 217 устанавливает, что доля в праве общей собственности переходит к приобретению  с момента заключения договора. Но стороны вправе предусмотреть иные условия, например, с момента передачи вещи или уплаты денег. При отчуждении доли  в праве общей собственности на недвижимость действует общее правило о регистрации сделки. 

                                  4.3.  Общая совместная  собственность 

     Общая совместная собственность представляет собой разновидность общей собственности, при которой участники обладают долями, не определенными заранее в общем имуществе. Следовательно, доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сособственников. Разделение такого имущества на доли производится лишь при выделе участника или в случае прекращения общей собственности.