Здания и сооружения

Основные  причины  физического  износа:  природные  факторы  и технологические процессы, связанные с использованием здания.

Физическому  износу  здание  подвергается  неравномерно,  так  как оно  состоит  из  различных  элементов,  у  которых  неодинакова продолжительность безотказной работы. Процент износа здания определяют по срокам службы зданий и фактическому состоянию конструкций. Физический износ устанавливают:

1. На основании визуального осмотра конструктивных элементов и определяя процентные потери ими эксплуатационных свойств.

2. Экспертным путем с оценкой остаточного срока службы.

3. Расчетным путем при отсутствии видимых признаков ФИ.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определённым критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Процент физического износа зданий в зависимости от доступности или недоступности осмотру его конструктивных элементов соответственно устанавливается по признакам технического состояния или подсчитывается по срокам службы, т.е.  в процентном отношении эффективного возраста к типичному сроку физической жизни, которая в свою очередь характеризуется суммой эффективного возраста и оставшегося срока физической жизни.

           2.1. Техническое обследование здания

Техническое обследование здания – это процесс, который может включать в себя контроль качества строительства, анализ состояния конструкций здания, тепловизионное обследование (инфракрасный контроль качества) ограждающих конструкций, георадарное обследование фундамента и грунтов под ним. Техническое обследование здания проводится в целях выяснения эксплуатационных качеств конструкций, целесообразности проведения реконструкции или ремонта здания, выяснения причин аварий, прогнозирования поведения конструкций в будущем.

Для анализа износа здания следует:

1. Осмотреть фундамент, цокольную часть, стены, полы, окна, двери, потолок, крышу;

2. Произвести проверку износа коммуникаций здания;

3. Произвести проверку основных узлов и деталей дома: балки перекрытий, стропила, соединение балок и их заделка в стены, состояние концов балок. 

При техническом обследовании жилого здания в городе Воронеж построенного в 1998 г., были выявлены следующие дефекты:

1. Трещины в местах стыков стен;

2. Частичное отслоение штукатурного слоя цоколя;

3. Повреждение кровли;

4. Частичный износ полов.

На основании этого был составлен акт осмотра и дефектная ведомость.

В целом здание в хорошем состоянии. Самым существенным дефектом является повреждение кровли (рис.1). Дефект требуется устранить в срочном порядке, до наступления сезона дождей и холодов.

1, 2 – повреждение кровли при очистки от снега.

Рисунок 1. Повреждение кровли.

           2.2. Определение восстановительной стоимости

Здание одноэтажное с мансардой, кирпичное объемом 577,5 м3, построенного в 1998 году. Фундаменты бутобетонные, стены кирпичные, перекрытия деревянные, полы дощатые. В здании имеется водопровод, канализация, центральное отопление, горячее водоснабжение, электроснабжение.

Город Воронеж отнесен к I территориальному поясу и III климатическому району. Здание по своей конструктивности относиться ко II группе капитальности.

а) восстановительная стоимость такого дома, по 1-му поясу равна 23,7 руб. за 1 м3, но так как город Воронеж относится к III климатическому району, к восстановительной стоимости применяется понижающий коэффициент 0,95  и стоимость 1 м3 дома составит:

23,7(+8)*0,95=33,2 руб.;

б) к восстановительной стоимости оцениваемого дома применяются также следующие надбавки и повышающие коэффициент: данный дом имеет центральное отопление надбавка равна 7,6 при преобразовании ее в коэффициент она составит:

(100+7,6)/100=1,076;

Дом имеет полезную высоту комнат 2,5 м, вводиться повышающий коэффициент 1,05; средний размер жилой площади дома 36,9 м2 поэтому вводится повышающий коэффициент 0,97;

в) общий повышающий коэффициент к восстановительной стоимости дома составит: 1,076*1,05*0,97=1,09;

г) полная восстановительная стоимость 1 м3 дома будет равна:

33,2*1,09=36,18 руб.;

д) в оцениваемом доме отсутствуют понижающие коэффициент благоустройства.

ж) фактическая стоимость 1 м3 оцениваемого дома в городе Воронеж составит 36,18 рублей.

з) полная восстановительная стоимость оцениваемого дома будет равна 577.5*36,18 = 20.893,95 руб.

2.3. Расчет физического износа методом срока жизни и по составу ремонтных работ

Определение физического износа здания методом срока жизни данного здания:

=,

где:   И(%) – износ в процентах;

         ЭВ – эффективный возраст, определяемый на основе технического  состояния элементов или здания в целом;

        ФЖ – типичный срок физической жизни;

        ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

=

24