Жилищный фонд: понятие, классификация и характеристика

Часть 2.

Характеристика  отдельных видов  жилищного фонда.

2.1.Частный  жилищный фонд

 
Частный жилищный фонд — это совокупность жилых домов (жилых помещений), находящихся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц, созданных в качестве собственников. В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят: индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики). В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом.

В настоящее время согласно законодательству собственниками жилых домов (жилых помещений) могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды (см. ст. 213 ГК РФ). В их числе хозяйственные общества, товарищества, коллективные предприятия и т. д., которые приобретают в свою собственность жилые помещения и другое имущество по основаниям, указанным в Законе об основах федеральной жилищной политики.

 
1. Жилые дома (жилые помещения), находящиеся в собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). Дома, принадлежащие гражданам на праве собственности, по своей экономической природе представляют собой предметы личного, индивидуального потребления длительного пользования. Они предназначены для проживания граждан. 
В городах гражданам обычно принадлежат небольшие жилые дома, предназначенные для удовлетворения их жилищных потребностей.

Большая часть жилых домов граждан  находится в сельской местности. В настоящее время одним из главных источников пополнения жилищного фонда граждан является строительство новых жилых домов на праве собственности за счет собственных средств с привлечением государственного кредита, безвозмездных субсидий и других средств. Важным источником пополнения частного индивидуального жилищного фонда является также приватизация гражданами квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов. 
В состав жилищного фонда, принадлежащего гражданам, входят также жилые дома, построенные или приобретенные на основании гражданско-правовых сделок — договоров купли-продажи, мены, дарения и др. 
Раньше в законодательстве существовали серьезные ограничения по количеству жилых домов, которые могли принадлежать гражданам, по их размерам. Предусматривалось, что в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей может быть только один жилой дом или его часть.

Гражданин — собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, Пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. 
Закон устанавливает и ограничения принудительного изъятия недвижимости в жилищной сфере.

2. Жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц.

Как сказано  выше, составной частью частного жилищного  фонда являются жилые дома (жилые  помещения в других строениях), находящиеся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников (частные юридические лица).

Юридические лица вправе приобретать жилые дома, другие жилые помещения по всем основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по договорам купли-продажи, мены, дарения и т. д.); довольно часто право собственности на жилые помещения у частных юридических лиц возникает путем их долевого участия в жилищном строительстве либо других форм вложения своих средств в это строительство или приобретения жилья. Наконец, юридические лица могут строить жилье и самостоятельно, оформив надлежащим образом предварительно свое право на соответствующий земельный участок (право собственности, право долгосрочной аренды либо право наследования).

Особенностью  права собственности частных  юридических лиц на жилые помещения является то, что если гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания членов его семьи либо сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основании договора, то частные юридические лица могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма. 
Чаще всего юридические лица приобретают жилые помещения в собственность для предоставления их своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (в получении жилья).

2.2. Государственный  жилищный фонд.

Государственный жилищный фонд  - это совокупность жилых домов и других жилых помещений, находящихся в государственной собственности. 
В нашей стране, где в течение нескольких десятилетий развитию государственной собственности придавалось приоритетное значение, где в конституциях было записано, что государственной собственностью является «основной жилищный фонд в городах и промышленных пунктах, удельный вес государственного жилищного фонда в структуре основных производственных фондов пока остается довольно высоким. Определенные коррективы в это состояние вносят, во-первых, повышение роли и значения частного (в особенности индивидуального) жилищного фонда, а во-вторых, осуществляемый в стране процесс приватизации государственного жилищного фонда.

Государственная собственность на жилищный фонд подразделяется на федеральную собственность, т. е. собственность Российской Федерации, и собственность отдельных субъектов Российской Федерации. 
     Государственный жилищный фонд состоит из двух частей: 
1) ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Если  раньше государственный жилищный фонд находился в собственности одного-единственного собственника — Советского государства, то теперь в соответствии с Законом об основах федеральной жилищной политики жилищный фонд находится в собственности многих собственников, а именно; на федеральном уровне собственником федерального жилищного фонда является Россия, а на уровне субъектов Российской Федерации собственниками жилищных фондов являются соответственно каждая республика, область, край, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург.

 
 Характеристика  отдельных видов  государственного  жилищного фонда: 
1. Жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности 
— это ведомственный жилищный фонд) состоящий в хозяйственном ведении государственных федеральных предприятий или оперативном управлении государственных федеральных учреждений.

Таким образом, ведомственный жилищный фонд — это совокупность многих фондов, принадлежащих отдельным государственным предприятиям на праве хозяйственного ведения или учреждениям на праве оперативного управления. 
Право хозяйственного ведения означает, что государственное предприятие владеет, пользуется и распоряжается переданным ему имуществом, в том числе жилыми домами (жилыми помещениями), в пределах, определяемых ГК РФ. Дома ведомственного жилищного фонда предназначены для определенной цели — обеспечения жилищных потребностей работников предприятий, учреждений, министерств, ведомств. Удовлетворение предприятием (учреждением, ведомством) своих работников жилыми помещениями имеет важное значение в деле создания надлежащих жилищно-бытовых условий рабочим и служащим, закрепления квалифицированных специалистов и борьбы с текучестью кадров.  Особенностью пользования ведомственными жилыми помещениями является то, что их наниматели по закону пользуются меньшим объемом жилищных прав, чем наниматель жилых помещений в домах, принадлежащих районной (городской) администрации: во многих случаях, осуществляя свои жилищные и гражданские права (например, при приватизации квартир), наниматели ведомственных жилых помещений должны получить согласие собственника (балансодержателя) жилья.

2. Жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации

Жилищный  фонд субъектов Российской Федерации  имеет главной задачей обеспечение  жилыми помещениями населения, проживающего на территории республик, края, области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также работников тех государственных предприятий и учреждений, которые находятся в управлении и подчинении органов субъектов Российской Федерации.

Последнее относится в равной мере и к ведомственному жилищному фонду, находящемуся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений регионального (т. е. на уровне субъектов Федерации) подчинения. Жилищным фондом, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации, распоряжаются соответствующие местные государственные органы исполнительной власти субъектов Федерации.

Предприятиям  разрешено использовать средства из фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства для долевого участия в совместном строительстве жилых домов и учреждений культурно-бытового назначения.

 
2.3. Муниципальный  жилищный фонд

Муниципальный жилищный фонд  - это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Основным  источником образования муниципального жилищного фонда явилась передача в собственность муниципальных образований — городских, сельских поселений и других населенных пунктов жилых домов (жилых помещений), которые раньше были объектами права государственной собственности.

Муниципальный жилищный фонд как часть муниципальной собственности хотя и имеет в силу публичного характера его структуры определенное сходство с государственным жилищным фондом, однако представляет собой самостоятельный вид (форму) собственности, самостоятельный вид жилищного фонда страны.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в законе (ст. 125, 215 ГК РФ). 
Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами, клубами и т. д.)

Конституционное положение о том, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, в том числе муниципальным жилищным фондом, означает, что указанные органы распоряжаются входящими в состав этой собственности жилыми домами в соответствии с волей и интересами населения района, города, поселка. К ведению органов местного самоуправления относятся, в частности, и такие вопросы, касающиеся жилищно-коммунального хозяйства, как: энерго-, водо-, теплоснабжение населенных пунктов, их планирование и застройка, благоустройство, коммунальное хозяйство и др. Вместе с тем Конституция РФ устанавливает, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству (ч. 2 ст. 132 Конституции РФ).

 
2.4. Общественный  жилищный фонд.

Общественный  жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения в других строениях, находящиеся в собственности отдельных общественных организаций (см. ст. 5 ЖК РСФСР, ст. 7 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»), он представляет собой разновидность частного жилищного фонда.

Вместе  с тем правовой режим общественного жилищного фонда во многом сходен с правовым режимом государственного жилищного фонда. Такое сходство объясняется главным образом тем, что в период действия административно-командных методов руководства общественным жилищным фондом практически распоряжались не сами собственники — кооперативы и другие общественные организации, а государственные и партийные органы города, района, другого административно-территориального образования. Поэтому следует признать правильным то, что новое жилищное законодательство России делает различие в правовом регулировании общественного и государственного жилищных фондов, наделяя собственников общественного жилищного фонда самостоятельным правом распоряжаться принадлежащими им на праве собственности жилыми домами.

Отдельные общественные организации имеют  значительные по объему жилищные фонды. Часть их жилых домов имеет средства благоустройства: водопровод, центральное отопление, газ, горячее водоснабжение, канализацию. Вместе с тем уровень благоустройства жилых домов, принадлежащих общественным организациям, особенно в небольших городах и в сельской местности, серьезно отстает от уровня благоустройства жилых домов государственного и муниципального жилищных фондов. 
Важнейшей особенностью общественного жилищного фонда является то, что жилые дома и жилые помещения общественного жилищного фонда предназначены для обеспечения жильем рабочих, служащих соответствующих организаций, членов творческих союзов и т. д.