Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

     При продаже земельного участка стороны  не вправе изменять целевое назначение его, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка.

     Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями закона: эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке в результате своей хозяйственной деятельности и т. п.

     Перед началом совершения земельно-правовой сделки у сторон возникают информационные права и обязанности, т. е. потребность в сведениях о «чистоте» права собственности продавца на продаваемый им земельный участок (нет ли на этот участок прав третьих лиц, надлежаще и законно ли само право собственности у собственника на этот участок), о правоспособности и дееспособности сторон по совершению данной земельно-правовой сделки и др.

Нарушение    информационных    обязанностей    влечет    для    нарушителя

² Уткин Б. Права на землю: проблемы правоприменительной практики/УБиблиотечка «Эж-Юрист».-2004.- С. 9

 

9

дополнительные  обязанности. В частности, если третье лицо по основанию, возникшему до продажи  земельного участка, предъявит к  покупателю иск об изъятии этого  участка, то покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.

     Непривлечение покупателем продавца к участию  в деле освобождает продавца от ответственности  перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог  бы предотвратить изъятие проданного участка у покупателя.

     Если  в силу решения суда проданный  земельный участок изъят у  покупателя, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки.

     О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается  однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК).⁴

      Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка  является цена договора, цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается не заключенным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. Однако, нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.

     Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных  участков осуществляются двумя основными путями: путем свободной продажи и путем продажи земли через конкурсные или аукционные торги. Последнее применяется лишь в случаях, когда действующее законодательство содержит прямое указание на данный способ осуществления сделки.

     Если  при свободной купле-продаже юридическое  значение имеет свободное волеизъявление двух сторон — покупателя и продавца, то при аукционно-конкурсной продаже  господствующей является воля покупателя - победителя данного конкурса (аукциона). При этом воля продавца земельного участка, выставившего его на конкурс (аукцион), теряет юридическое значение, и он не вправе в одностороннем порядке изменить условия данного конкурса (аукциона) и

³ Уткин Б. Права на землю: проблемы правоприменительной практики//Библиотечка «Эж-Юрист».-2004.- С. 12

 

10

его последствия.

     Процедура аукционно-конкурсной продажи земельных  участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно.

     Процедура свободной продажи земельных  участков усложняется, если продается доля в объединенном земельном массиве, принадлежащем нескольким земельным собственникам, поскольку при продаже доли общей собственности другому лицу, остальным участникам общей долевой собственности предоставляется право преимущественной покупки продаваемой доли. Следовательно, нарушение процедуры выявления волеизъявления сособственников на покупку продаваемой доли может быть признано судом по иску любого из них основанием для признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной.

     Процедура свободной продажи земли зависит от того, находился ли продаваемый земельный участок в чьей-либо собственности или он выделяется из земельного массива (земель запаса) и продается впервые (например, местной администрацией). В последнем случае процедура продажи дополняется землеустроительной процедурой (отвод участка в натуре на местности, установление границ его, составление документа, определяющего целевое назначение участка, и т. п.

     Наконец, процедура свободной продажи  земельных участков зависит от того, кто является продавцом его. Если продавец — местная администрация, то процедура усложняется подачей и рассмотрением заявления покупателя о продаже земельного участка, процедурой коллегиального и по отделам администрации рассмотрения заявления, принятием решения о продаже, на основе которого и оформляется купчая на продаваемый земельный участок.

     Поскольку земля является недвижимостью, то, как  правило, продажа земельного участка осуществляется совместно с продажей построенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки с

 
⁴ Земельное право/Под ред. Боголюбова С.А..-М.: ООО «TK Велби», 2002, С. 137

 

                                       11 которыми урегулированы общими нормами гражданского права. В силу этого процедура продажи земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилыми  домами  включает в  себя  одновременную  процедуру  оформления  и имущественной, и земельно-правовой сделок.

     Юридическое оформление земельно-правовых сделок по купле-продаже земельных участков не всегда совпадает с фактической  реализацией этой сделки, поскольку  земля — не вещь, которую продавец может завернуть в бумагу и отдать покупателю. Процесс передачи проданного участка занимает определенную часть времени и связан с осмотром, приведением в оговоренное сделкой купли-продажи состояние земли. Покупатель вправе, если это состояние не соответствует оговоренному в сделке, требовать от продавца приведения продаваемого участка в состояние, соответствующее договору купли-продажи земельного участка.

     Продавец  не вправе задерживать исполнение законного  требования покупателя, поскольку за каждый день задержки передачи земельного участка в требуемом состоянии покупатель вправе взыскивать с продавца убытки.

     Наконец, покупатель вправе сам за счет своих  средств привести купленный земельный  участок в оговоренное сделкой  состояние со взысканием через суд с продавца стоимости понесенных расходов и убытков, которые возникли за период нахождения участка в ненадлежащем состоянии.

     При обнаружении в проданном земельном  участке недостатков, которые не оговорены продавцом, и обнаружение  которых было невозможно установить обычным путем (заражение участка бактериальными, химическими и иными веществами), продавец вправе потребовать либо уменьшения покупной цены, либо возмещения расходов, затраченных на мероприятия по очистке участка, либо по суду расторжения договора купли-продажи этого участка.

     Основным  признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка  от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов.

     Мена  земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного

 

     

12

участка на какое-либо имущество.

     В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи Гражданского кодекса, регулирующие сделки купли-продажи.⁵ При этом стороны земельно-правовой сделки выступают одновременно в двух ролях: в качестве продавцов передаваемых в обмен земельных участков и иного имущества и в качестве покупателей получаемых на обмен объектов.

      Обмен земельными участками между субъектами земельно-правовой сделки может иметь следующие варианты:

      а) обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки 
одинаковой площади, качества, стоимости и т. п. В таком случае сделка 
осуществляется наиболее простым путем — через регистрацию ее в местной 
администрации и переоформление свидетельств о праве собственности на землю;

      б) обмен неравнозначный, т. е. обмениваются земельные участки разной 
площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная земельно-правовая и 
имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая 
меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по 
площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне 
компенсацию, денежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную 
природу и оформляется по двум направлениям: переоформляются права 
собственности на обмениваемые земельные участки, и заключается отдельный 
договор на компенсацию имуществом или деньгами стороне, 
предоставившей     к     обмену более ценный земельный участок.

     Право свободного обмена земельными долями предоставлено бывшим работникам колхозов и совхозов, получившим свой земельный пай вместе с имущественным.

     Свобода воли сторон при обмене земельными участками ограничена следующими обстоятельствами:

а)      целевым назначением земельных  участков. Если совершается обмен

 
⁵ Земельное право/Под ред. Боголюбова С.А..-М.: ООО «ТК Велби», 2002, С. 148

 

13

пастбища  на пашню, то новый приобретатель  пастбища не вправе переводить его  в пашню без изменения юридического статуса этого участка в установленном  законом порядке;

      б) местонахождением земельного участка и наличием соседствующих с 
ним объектов. Так, новый собственник не вправе осуществлять 
сельскохозяйственное освоение приобретенного участка, если это наносит 
экологический вред соседним объектам (памятникам природы, заповедным 
местам, местам обитания дикой фауны и т. п.);

      в) правоспособностью субъектов земельно-правовых сделок. Например, 
если в уставе организации, получившей земельный участок в обмен на автомобиль, 
не записано право ведения сельхозпроизводства, то она не 
вправе приобретать такой земельный участок, как пахотный, пастбище, сенокос и 
т. п.

     В результате обмена земельными участками  не должны нарушаться структуры земельных  угодий сельскохозяйственных предприятий, вноситься неудобства в систему  землепользования и т. п. Поэтому регистрация обмена земельными участками должна происходить в местной администрации, которая и дает разрешение на обмен. Незаконный и необоснованный отказ в разрешении на обмен и регистрацию обмена земельными участками может быть обжалован в суд,

     С переходом к новому приобретателю прав на купленный (приобретенный путем обмена) земельный участок к нему переходят права и обязанности, вытекающие из целевого назначения этого участка, однако не переходят правомочия, принадлежавшие прежнему владельцу. Так, если прежний собственник земельного участка обязан был вести борьбу с сорняками на данном участке и задолжал крупную сумму мелиоративной организации за проведение ирригационных работ на участке, то на нового приобретателя переходят лишь обязанности по борьбе с сорняками, но не переходят долги предшественника.

     Изменение правоспособности стороны земельно-правовой сделки может повлечь за собой  и изменение возможностей в использовании  земельных участков.

     Вместе  с тем возможное изменение  в использовании земельного участка не может   выходить   за   пределы   его   целевого   назначения,   определенного   в