Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

 

Контрольная работа: Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка.

ПЛАН:

1. Введение 3
2. Понятие земельно-правовых сделок 4
3. Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка 5
4. Заключение 15
5. Список литературы 16
 

3

Введение

     В условиях земельной реформы и  перестройки управления экономикой происходят развитие самостоятельности, демократизации земельных отношений, расширение прав собственников земли и землепользователей, в том числе арендаторов, устранение командно-административного метода организации землепользования и землеустройства. Земельное законодательство предоставляет возможность выбора форм собственности и хозяйствования на земле. Развиваются институты права частной собственности на землю и аренды земли, государственное управление земельным фондом сочетается с широкой самостоятельностью хозяйств - пользователей земли.

     Сегодня земельное законодательство рассматривает  землю, прежде всего, не как объект администрирования, а как хозяйственную ценность. Предприятия, организации, учреждения, а также граждане, в чьем бы пользовании ни находились земли, каков бы ни был титул пользования ими, - все они признаются хозяевами находящихся в их владении земельных участков. Им гарантируется право самостоятельно хозяйствовать на земле, приобретенное право собственности на земельный участок, собственности на посевы сельскохозяйственных культур и свободного распоряжения произведенной продукцией, а также другие права. Тем самым повышается эффективность земельного законодательства, одной из главных целей которого является обеспечение заинтересованности в лучшем использовании земли.

     Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли — процесс исключительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо разрешенных земельным законодательством.

     В данной работе будут рассмотрены наиболее часто встречающиеся земельно-правовые сделок, влекущие за собой смену собственника земельного участка.

 

     

4

Понятие земельно-правовых сделок

     Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей (ст. 27 Земельного кодекса). Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит, и появление особого рода сделок - земельно-правовых.

     Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации.

     В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Гражданский кодекс РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

     В соответствии с ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

     В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве принципе, и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством.

     Переход от командно-административной системы  в регулировании земельных отношений  к рыночным земельным отношениям сделал возможным применение методов правового регулирования гражданских отношений к сфере регулирования   земельных   отношений.   Однако   нормы   гражданского   права

 

     

5

действуют в этой сфере не непосредственно, а в трансформированном виде, значительно преобразуясь, так как учитывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. При этом общей является норма гражданского права, а специальной - земельного права. При возникновении коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают нормы земельного права.

     Высказанная в юридической литературе точка  зрения о полной свободе земельного рынка в РФ не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым имуществом и оборот земли (особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения) должен осуществляться при строжайшем правовом регулировании земельным законодательством.

 
Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника

земельного  участка

 
     Согласно  земельному законодательству РФ к числу  сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей, обмена земельных участков и земельных долей, дарения земельного участка (ст. 572-582 ГК РФ), а также договоры купли-продажи земельной недвижимости собственниками приватизированных предприятий или гражданами и их объединениями для предпринимательской деятельности, поскольку при них всегда происходит смена собственников земли на другое имущество (ст. 554-557 ГК РФ).

     К подобного рода сделкам относится  также наследование земельных участков и земельных долей. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащие ему земельный участок или земельную долю переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Собственник земельного участка или земельной доли вправе передать их гражданину, юридическому лицу, а также государству по договору дарения, в качестве вклада. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков и земельных долей, вправе

 

     

                                       6 передавать (вносить) земельный участок, а также земельную долю в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы с утратой этими гражданами и юридическими лицами права собственности на данные земельные участки и земельные доли.

     Сделки  с землей регулируются нормами Земельного кодекса, Гражданского кодекса РФ, федеральных законов, с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.

     При совершении сделок с землей самовольное  изменение целевого назначения земельных  участков не допускается. Это можно сделать только в порядке, установленном законодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка.

     Не  допускаются сделки с земельным  участком, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

     Земельные участки, переданные гражданам в  собственность для ведения садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, а также приусадебные земельные  участки могут продаваться и  приобретаться без изменения целевого назначения с совместно созданной на них другой недвижимостью.

     В случае продажи приусадебного, садового или дачного земельного участка  его собственник не может оставить за собой сверхнормативную неприватизированную  часть земельного участка, и она переходит к покупателю на том же праве. Покупатель может приватизировать ее в установленном порядке.

     Доходы  от продажи незастроенных и неосвоенных  земельных участков, находящихся  в частной собственности менее  пяти лет, подлежат прогрессивному налогообложению в соответствии с федеральными законами и законами субъектов

 

     

7

РФ. Другие правила купли-продажи земельных  участков регулируются гражданским  законодательством.

      По  договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в установленном законом порядке передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять этот участок и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. Это составляет основное содержание данного договора.¹ При этом расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распределяют между собой по взаимной договоренности.

     Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или  переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи. Но, определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденный Председателем комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству 02.06.1993 г.

     Согласно  требованиям, специально оговоренным  Земельным кодексом РФ, являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

 
¹ Земельное право/Под ред. Боголюбова С.А..-М.: ООО «TK Велби», 2002, С. 136

 

8

Указанные требования применяются также к договору мены.

     Важным  положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, характеризующие предмет договора. Дадим его определение.

      Земельный участок как объект недвижимого  имущества (объект права) -часть земной поверхности на территории государства, замкнутые границы которой описаны и удостоверены органом кадастрового учета с указанием площади, категории земель, разрешенного использования, местоположения, правового статуса и других характеристик, отражаемых в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.²

     Земельная доля - доля в праве общей собственности на земельный участок, не имеющая размерности и выраженная в виде простой дроби.³