Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

 

       2.4. Прекращение залога

       Договор залога прекращается на общих для  всех договоров основаниях, а также  в случаях, перечисленных в ст.352 ГК:

       1) прекращение обеспеченного залогом  обязательства. Иначе и быть  не может, учитывая акцессорный  характер залога. Основание прекращения  основного обязательства (исполнением,  предоставлением отступного, зачетом  и т. п.) для прекращения залога  значения не имеет;

       2) требование залогодателя при  грубом нарушении залогодержателем  своих обязанностей по содержанию  и обеспечению сохранности переданного  ему во владение заложенного  имущества, если это нарушение  создает угрозу утраты или  повреждения предмета залога (п. 3 ст. 343 ГК РФ);

       3) гибель заложенной вещи или  прекращение заложенного права,  если залогодатель не воспользовался  правом восстановить предмет  залога или заменить его другим  равноценным имуществом;

       4) продажа заложенного имущества  с публичных торгов, а также  невозможность его реализации.

       Порядок обращения взыскания  на заложенное имущество:

       1. Взыскание обращается в случае  неисполнения или ненадлежащего  исполнения должником своего  основного обязательства.

       2. Требования удовлетворяются за  счет имущества на основании:

• решения суда;
• нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем;
• на основании договора в случаях, когда имущество было передано залогодержателю.

       3. В обязательном судебном порядке  осуществляется обращение взыскания  в случаях, когда:

• для заключения договора залога требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
• предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
• залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

       4. Если на имущество наложено  взыскание, оно реализуется путем  продажи с публичных торгов. Суд  может отсрочить продажу на 1 год,  что не освобождает должника  от его обязанностей. Начальная  цена имущества определяется  решением суда или соглашением  сторон (в случаях, когда реализация  осуществляется на основании  соглашения сторон). Имущество продается  лицу, предложившему наивысшую цену  на торгах. Если торги не состоялись, то залогодержатель вправе приобрести  имущество и зачесть в счет  покупной стоимости свои требования. [9, с. 139]

       5. При признании повторных торгов  несостоявшимися залогодержатель  вправе оставить предмет залога  за собой с оценкой его в  сумме не более чем на 10% ниже  начальной цены на повторных  торгах. Если он не использует  свое право в течение 1 месяца, договор залога прекращается.

       6. В случае, если вырученной от продажи заложенного имущества суммы недостаточно для покрытия требования, залогодержатель вправе получить удовлетворение из прочего имущества должника, но на общих основаниях с другими кредиторами. Если вырученная сумма превышает размер требования, разница возвращается залогодателю. [9, с. 139]

       6. В любое время до продажи  имущества должник вправе исполнить  обеспеченное залогом обязательство.

       При прекращении договора залога исполнением  обязательства или по требованию залогодателя залогодержатель обязан вернуть имущество, если оно находилось у него. [9, с. 140]

 

       2.Особенности отдельных видов залога

       Российское  законодательство выделяет два основных вида залога:

       1) залог с оставлением имущества у залогодателя;

       2) залог с передачей имущества залогодержателю (заклад). Помимо видов (форм) залога различают подвиды залога.

       Подвиды залога могут быть выделены по предмету залога, например ипотека – залог недвижимости, залог ценных бумаг и имущественных прав и т. д. Выделяют также подвиды залога по особенностям договора, их юридической конструкции. По этому признаку в качестве особых разновидностей залога действующее российское гражданское законодательство выделяет залог товаров в обороте и залог вещей в ломбарде (ст. 357, 358 ГК РФ).

1. Залог с оставлением  заложенного имущества  у залогодателя:

       А) Ипотека

       Ипотека – это залог предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого  недвижимого имущества. Ипотека  здания или сооружения допускается  только с одновременной ипотекой земельного участка (по тому же договору), на котором находится это здание или сооружение, либо части этого  земельного участка, функционально  обеспечивающей объект недвижимости, либо принадлежащего залогодателю права  аренды этого участка или его  соответствующей части (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

       Ипотека используется при предоставлении крупных  кредитов, а также приобретении жилья  с рассрочкой платежа. Ипотека, или  залог недвижимости регулируется специальным  актом – Законом об ипотеке, а  также Гражданским кодексом.

       При ипотеке земельного участка право  залога не распространяется на находящиеся  или возведенные на этом участке  здания и сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 4 статьи 340 ГК РФ).

       В соответствии с пунктом 2 статьи 340 ГК РФ предметом ипотеки может быть предприятие - как имущественный  комплекс. Для передачи предприятия  в ипотеку необходимо наличие  согласия собственника имущества, или  уполномоченного им органа.

       При ипотеке предприятия в состав заложенного имущества входят относящиеся  к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том  числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором. Состав передаваемого в ипотеку  относящегося к предприятию имущества  и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного  имущества.

       Оценка  предмета ипотеки (определение рыночной стоимости в денежном выражении) осуществляется по соглашению залогодателя с залогодержателем или стороны  договора об ипотеке могут поручить оценку независимой профессиональной организации (статья 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

       Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает  в силу договора, который должен быть совершен в нотариальной форме  и зарегистрирован в соответствии с правилами законодательства о  регистрации недвижимости.

       Права залогодержателя по ипотеке могут  быть удостоверены особым документом — закладной, которая является именной  ценной бумагой и может в дальнейшем передаваться, как и другие ценные бумаги,  посредством совершения на ней передаточной  надписи, а  также быть предметом залога.

       Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована, заверенной подписью должностного лица и скрепленной печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

       При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права  требования и исключительные права, в том числе приобретенные  в период ипотеки. При этом ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию, и подлежащее исполнению не ранее чем через  год после заключения договора об ипотеке (если же договором предусмотрено  иное, то право на обращение взыскания  на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом  исполненному обязательству возникает у залогодержателя  все равно по истечении года с  момент заключения договора об ипотеке). Поскольку залогодатель наделен  широким спектром прав касательно пользования  и распоряжения данным видом заложенного  имущества, залогодержателю предоставлено  право осуществлять ипотечный контроль.

       Что касается ипотеки жилых домов  и квартир, то здесь можно отметить ряд основных положений.

       Во-первых, правила об ипотеке данного вида недвижимого имущества применяются  только для предназначенных для  постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов  и квартир, принадлежащих на праве  собственности гражданам и юридическим  лицам.

       Во-вторых, договор об ипотеке жилого дома или  квартиры, не может быть заключен через  представителя, за исключением случаев  опеки и попечительства.

       И наконец, в-третьих, необходимо отметить, что законодатель специально предусмотрел в законе норму, обеспечивающую защиту конституционных прав граждан на жилье (ст. 78 Закона об ипотеке).

       Б) Залог товаров  в обороте

       Главное условие залога товаров в обороте  состоит в том, что общая стоимость  товаров данного вида, составляющих предмет залога, не должна уменьшаться. Уменьшение стоимости заложенных товаров  в обороте допускается соразмерно исполненной части обеспеченного  залогом обязательства, если иное не предусмотрено договором.

       Согласно  ст. 357 ГК РФ, «залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге».

       Специфика залога товаров в обороте:

1. залогодатель имеет право изменять, в рамках договора, состав и натуральную форму заложенного имущества, т.е., строго говоря, предметом залога в данном случае является не столько само имущество, сколько его стоимость, которая к тому же может изменяться пропорционально изменению стоимости исполненного основного обязательства.
2. заложенное таким образом имущество не обладает очень важным для залога вообще правом – «правом следования». Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента приобретения права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на них приобретателем.
3. приобретенные залогодателем товары, отвечающие условиям, перечисленным в договоре о залоге, становятся предметом залога в момент приобретения их залогодателем в собственность или хозяйственное ведение без заключения какого-либо дополнительного специального договора.

       Следует упомянуть об одной небольшой  проблеме в связи с такими особенностями  договора о залоге товаров в обороте. Дело в том, что в Гражданском кодексе указано право залогодержателя в случае нарушения залогодателем условий залога товаров в обороте приостановить операции с ними путем наложения на заложенные товары своих знаков и печатей (т.е. фактически сделать залог «твердым») (п. 4 ст. 357 ГК РФ). Но что делать залогодержателю, если залогодатель реализовал партию товаров, которая по договору является предметом залога  и не торопится приобрести новую? В этом случае залогодержателю предоставляется только возможность, согласно общим нормам о залоге, требовать досрочного исполнения обязательства. Возникает следующий «порочный круг»: залог, служащий способом обеспечения исполнения обязательства, в свою очередь, обеспечивается только исполнением основного обязательства. Т.е. можно говорить о том, что законодатель не может достаточным образом защитить права залогодержателя при использовании данного вида залога.

       Согласно  ст. 47 Закона о залоге указываются  следующие существенные условия  договора о залоге данного вида:

1. вид заложенного имущества, иные его родовые признаки;
2. общая стоимость предмета залога;
3. место, в котором находится предмет залога;
4. виды товаров, на которые предмет залога может быть заменен.