Таким образом, требования законодательства при определении выкупной цены изымаемых  земельных участков для государственных  или муниципальных нужд в части  определения задания на оценку должны быть конкретизированы путем указания на конкретные временные даты для  идентификации объектов оценки. Это  позволит зафиксировать следующее:

      1) вид использования земельного  участка на дату принятия решения  о размещении конкретного объекта,  подпадающего под действие статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации как цель изъятия;

      2) физическое состояние объекта  на дату уведомления собственника  о состоявшемся решении о его  изъятии;

      3) рыночные условия (то есть состояние  рынка недвижимости на его  конкретном сегменте) на дату  собственно оценки.

      Указанные исходные нормативные условия при  определении состояния (правового  статуса, физического состояния  и стоимости) изымаемых земельных  участков на дату их оценки самым существенным образом влияют на величину их выкупной цены. Представляется, что законодатель должен в срочном порядке конкретизировать эти положения.

      Кроме того, важна и дата собственно финансовых выплат, соответствующих выкупной цене. По умолчанию считается, что такие  выплаты произойдут одномоментно с  заключением соглашения с собственником  сразу после даты оценки. Однако временной разрыв может быть значительным, что ставит участников процесса изъятия  перед альтернативой: или предсказывать  в рамках отчета об определении выкупной цены наступление этого случая путем  соответствующего завышения цены, или  рассчитывать на судебное разбирательство. В основе ухода российского законодателя от решения этого вопроса - особенности  формирования рыночной цены на российском рынке недвижимости, находящегося на разных стадиях своего становления и развития в различных регионах.

      Законодательства  большинства стран достаточно четко  конкретизирует финансовые выплаты  собственникам изымаемых участков после принятия решения об их изъятии. Например, в статье 17 Закона Латвийской Республики от 15 сентября 1992 года «О принудительном изъятии недвижимой собственности для государственных или общественных нужд»²⁴ есть такая формулировка: «После вступления в законную силу решения суда о размере возмещения бывшему собственнику выплачивается установленное судом возмещение и определенные судом проценты, но не менее шести процентов в год со дня вступления в силу закона о принудительном изъятии недвижимости до дня уплаты». В немецком законодательстве такое возмещение установлено в размере ставки, на два процента превышающей ставку дисконтирования Центрального банка Германии. В тех же странах, где этот вопрос не урегулирован, его решение на практике часто становится предметом длительных и очень конфликтных споров. Например, в связи с задержками выплат должной компенсации при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд Турция, где конкретные ставки по таким обязательствам ежегодно устанавливаются федеральным законом, проигрывает основную часть процессов в споре со своими гражданами в Европейском суде по правам человека и выплачивает значительные суммы. Проблема заключается в том, что установленная таким образом ставка (равная размеру штрафных санкций, которые государство требует при просрочке расчетов по налогам и другим обязательным платежам) часто существенно ниже уровня инфляции. Так, в начале 2000-х годов она была установлена примерно в 20 процентов, а инфляция на рынке недвижимости Турции тогда доходила до 100 процентов и выше. В России до таких судебных процессов пока не дошло, но, учитывая остроту проблем и то, что действия российских чиновников ограничены административными регламентами, такие судебные споры - дело недалекого будущего.

      В то же время в мире есть много  примеров положительного опыта. В этом отношении будет полезно перенять опыт польских законодателей, которые  в целях ускорения подготовки к проведению чемпионата Европы по футболу в 2012 году внесли ряд поправок в законодательство с целью стимулирования высвобождения частными собственниками изымаемых земельных участков. В 2009 году в Польше специальным законом были установлены два исключения для определения компенсации с целью ускорения предоставления участков под дорожное строительство. Во-первых, компенсация может быть обоснована не только рыночной стоимостью изымаемой недвижимости, но и ее стоимостью в использовании (в зависимости от того, что выше). Во-вторых, владельцам жилых домов или квартир дополнительно к компенсации выплачивается примерно 2500 евро (10 000 злотых) при условии, что они высвобождают их и передают органам по изъятию в течение 30 дней после принятия решения об изъятии. Такой же принцип дополнительной компенсации принят и для владельцев сельскохозяйственных и лесохозяйственных участков (дополнительно 5 процентов к стоимости). В Польше такая процедура отчуждения земельных участков для строительства дорог позволила не только ускорить темпы дорожного строительства, но и в результате получить существенную экономию бюджетных средств²⁵.

      В целом неопределенность в нормативном  регулировании процесса изъятия  земельных участков для государственных  или муниципальных нужд существенно  тормозит установление их выкупной цены и предоставление этих участков под  определенное градостроительными планами  и другими документами новое  использование. Учитывая перспективы  увеличения числа и площади таких  объектов, в том числе в связи  с выбором России в качестве места проведения чемпионата мира по футболу в 2018 году, необходимо определить направления дальнейшего совершенствования нормативного правового регулирования этой сферы земельно-имущественных отношений. Социальную и экономическую эффективность такого рода исследований трудно переоценить. Оправдываться же какой-то особой сложностью земельных отношений в России трудно. Как раз наоборот, российская практика позволяет проще и быстрее решать такие вопросы. И дело не только в том, что в нашей стране громадные ресурсы находятся в государственной собственности. Например, в России нет необходимости в полной мере удовлетворять требования реституции, такая обязанность может наступать только для имущества религиозных организаций. В других странах, например в бывшей ГДР или Прибалтике, обязанность учета реституции прямо следует из законов²⁶.

      В целом надо осознать, что рынок  недвижимости развивается по своим  внутренним закономерностям, во многом отличающимся от условий финансовых и валютных рынков, а его нормативное  регулирование требует постоянного  совершенствования. В части совершенствования  земельного законодательства желательно конкретизировать орган по изъятию, его функции, а также всю процедуру  принятия и исполнения решения об изъятии земельных участков. Накопленный  российский и зарубежный опыт позволяет  это сделать в короткие сроки.

Заключение

      Исходя  из положений статей 279-283 ГК РФ, статей 45, 46, 49, 55, 63 ЗК РФ, выкуп земельного участка и расположенных на нем иных недвижимых объектов для государственных или муниципальных нужд представляет собой действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его собственника для удовлетворения возникших публичных нужд, и заключение соглашения с собственником о выкупной цене в соответствие со ст. 281 ГК РФ. Следовательно, выкуп одна из форм изъятия земельного участка, которая применяется только к собственнику земельного участка и находящихся на нем иных недвижимых объектов.

      Следует различать выкуп как процесс, а соглашение о выкупе как двух- или многостороннюю сделку (договор). Договорные отношения, связанные с  выкупом, могут строиться различно, в зависимости от согласия правообладателя  на изъятие, вида вещных прав на земельный  участок и расположенные на нем  иные недвижимые объекты.

      Соглашение  о выкупе и соглашение о возмещении убытков - это гражданско-правовые сделки, которым предшествует принятие решения  об изъятии земельного участка и (или) расположенных на них иных недвижимых объектов, принятое уполномоченным органом  власти. В законодательстве присутствует пробел относительно урегулирования порядка  подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для  публичных нужд и определения  федеральных органов исполнительной власти, органов власти субъектов  РФ и органов местного самоуправления, уполномоченных принимать такие  решения.

      При принятии решений об изъятии земельных  участков в связи с международными обязательствами Российской Федерации, органом, уполномоченным принимать подобное решение, должны учитываться не только нормы ЗК РФ. ГК РФ, положения самих международных договоров, но и нормы - дефиниции ФЗ «О международных договорах Российской Федерации» от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ.

      Законодательство  не связывает действительность принятого  органом власти решения об изъятии  земельного участка с реализацией  правообладателем права на его обжалование. Если при рассмотрении иска уполномоченного  органа власти о выкупе земельного участка, предъявленного в порядке ст. 282 ГК РФ, истец в судебном заседании не докажет, что на момент принятия органом власти решения имелись законные основания для изъятия участка, в удовлетворении иска должно быть отказано.

      Требования  законодательства при определении  выкупной цены изымаемых земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд в части определения  задания на оценку должны быть конкретизированы путем указания на конкретные временные  даты для идентификации объектов оценки. Это позволит зафиксировать  следующее:

      1) вид использования земельного  участка на дату принятия решения  о размещении конкретного объекта,  подпадающего под действие статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации как цель изъятия;

      2) физическое состояние объекта  на дату уведомления собственника  о состоявшемся решении о его  изъятии;

      3) рыночные условия (то есть состояние  рынка недвижимости на его  конкретном сегменте) на дату  собственно оценки.

      В целом надо осознать, что рынок  недвижимости развивается по своим  внутренним закономерностям, во многом отличающимся от условий финансовых и валютных рынков, а его нормативное  регулирование требует постоянного  совершенствования. В части совершенствования  земельного законодательства желательно конкретизировать орган по изъятию, его функции, а также всю процедуру принятия и исполнения решения об изъятии земельных участков.

Список  использованных источников

Нормативные правовые акты 

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном  голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 1993. - № 237.
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф3 // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
5. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗ РФ. - 1999. - № 9. - Ст. 1096.
6. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ «Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2007. - № 49. - Ст. 6071.

Судебная  практика 

7. Постановление ФАС Московского округа от 23.08.2006 г. № КА-А40/7425-06-П [Электронный ресурс] // Гарант [Справочно-поисковая система].
8. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.11.2009 г. № Ф04-8591/2009 9 [Электронный ресурс] // Гарант [Справочно-поисковая система].
9. Постановление ФАС Московского округа от 23.08.2010 г. № КА-А40/7425-10-П [Электронный ресурс] // Гарант [Справочно-поисковая система].
10. Постановление ФАС Поволжского округа от 28 августа 2008 г. № А57-9372/0809 [Электронный ресурс] // Гарант [Справочно-поисковая система].
11. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 декабря 2007 г. № Ф04-7891/40112-А67-37 [Электронный ресурс] // Гарант [Справочно-поисковая система].
12. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 мая 2007 г. № Ф08-2462/07 [Электронный ресурс] // Гарант [Справочно-поисковая система].
13. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 октября 2008 г. № А43-3688/2008-26-121 [Электронный ресурс] // Гарант [Справочно-поисковая система].
14. Постановление ФАС Уральского округа от 1 марта 2005 г. № Ф09-337/04ГК [Электронный ресурс] // Гарант [Справочно-поисковая система].
15. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 января 2009 г. № А10-2696/08-3-Ф02-4766,4910/03-С1 [Электронный ресурс] // Гарант [Справочно-поисковая система].