Более сложные ситуации возникают при  отсутствии согласия собственника земельного участка. Согласно ст. 282 ГК РФ при отсутствии согласия собственника на изъятие земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления может предъявить иск о выкупе земельного участка в течение 3-х лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии участка и находящихся на нем недвижимых объектов¹⁰.

      В соответствии с названием статьи 282 Кодекса выкуп осуществляется по решению суда. Несмотря на то, что  содержание указанной статьи не предполагает установление исключений из общих правил, вместе с тем ФЗ № 310-ФЗ устанавливает  изъятия из общих правил на период до 1 января 2014 года. Согласно п. 31 ст. 15 Закона, если соглашение о выкупе не заключено в течение 2-х месяцев со дня, когда лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления муниципального образования «город - курорт Сочи» вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных недвижимых объектов. Таким образом, устанавливается специальный короткий срок, который, в отличие от общих правил, предусмотренных ст.ст. 282 и 283 ГК РФ, исчисляется с момента, когда заинтересованному лицу предоставлена возможность ознакомления с проектом соглашения.

      Анализ  законодательства и правоприменительной  практики по некоторым регионам позволяет  сделать вывод о том, что реально  может сложиться несколько ситуаций:

      собственник не согласен с изъятием земельного участка (но решение уполномоченного  органа власти не обжаловал), выкупной ценой, сроками и другими условиями  выкупа;

      собственник согласен с изъятием участка, выкупной ценой, но не согласен с другими условиями  выкупа;

      собственник согласен с изъятием земельного участка, но не согласен с выкупной ценой, сроками  выкупа¹¹.

      Для разрешения возникших спорных вопросов целесообразно рассматривать их не только с позиций норм материального (ГК РФ, ЗК РФ и др.), но и норм процессуального права (ГПК РФ, АПК РФ), включая вопросы исполнения судебного решения, вступившего в законную силу. Принципиальное значение в таких делах имеет правильное определение предмета иска управомоченным органом власти при обращении в суд. Такой подход в конечном итоге позволит определить момент отчуждения недвижимого имущества в публичную собственность, прекращения прав собственника и иных правообладателей на земельный участок и расположенные на нем недвижимые объекты. Необходимо учитывать, что момент передачи земельного участка и момент его отчуждения могут не совпадать. Представляется, что в указанных ситуациях с учетом положений ст. 282 ГК РФ предмет иска, а в дальнейшем и резолютивная часть судебного решения будут различными¹².

      Изъятие земельного участка может осуществляться и у лица, не являющегося его  собственником. Статья 283 ГК РФ применительно к таким случаям не употребляет понятие «выкуп», а предусматривает прекращение прав владения и пользования на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования земельным участком, но применительно к правилам, предусмотренным для выкупа участка у собственника. ФЗ № 310-ФЗ расширяет перечень прав, которые прекращаются при изъятии земельных участков для размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к ним. Кроме прав, указанных в статье 282 ГК РФ, при изъятии прекращаются право безвозмездного срочного пользования и аренды земельного участка (п. 2 ст. 15 Закона).

      Таким образом, соглашение о выкупе и соглашение о возмещении убытков - это гражданско-правовые сделки, которым предшествует принятие решения об изъятии земельного участка  и (или) расположенных на них иных недвижимых объектов, принятое уполномоченным органом власти. В законодательстве присутствует пробел относительно урегулирования порядка подготовки и принятия решений  об изъятии земельных участков для  публичных нужд и определения  федеральных органов исполнительной власти, органов власти субъектов  РФ и органов местного самоуправления, уполномоченных принимать такие  решения.

Глава 2. Особенности механизма  правового регулирования  выкупа недвижимого  имущества для  государственных  или муниципальных  нужд как способа  прекращения права  собственности

2.1. Основания выкупа  недвижимого имущества  для государственных  или муниципальных  нужд

      Изъятие земельных участков и расположенных  на них недвижимых объектов, в том  числе путем выкупа, для публичных  нужд регулируется нормами гражданского, земельного и жилищного законодательства. Основанием изъятия (выкупа) согласно статье 279 Гражданского кодекса РФ является наличие государственных или муниципальных нужд.

      Следует отметить, что действующее законодательство Российской Федерации для данного  случая не содержит легального определения  «государственных и муниципальных  нужд». Гражданский кодекс РФ, предусматривая публичные нужды в качестве оснований  для изъятия земельных участков, не содержит перечня случаев, определяющих указанные нужды. Решение этих вопросов отнесено к федеральному земельному законодательству (абз. 2 п. 2 ст. 279 ГК РФ). В сложившейся ситуации особое значение приобретает перечень исключительных случаев, при которых возможно изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, закрепленный статьей 49 Земельного кодекса РФ.

      Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

      выполнением международных обязательств Российской Федерации;

      размещением определенных объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

      иными обстоятельствами в соответствии с  федеральными законами, а применительно  к изъятию участков из земель, находящихся  в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной  собственности, в соответствии с  законами соответствующих субъектов.

      Так, Земельный кодекс РФ устанавливает, что земельный участок может быть изъят в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации.

      В качестве примера можно привести следующее дело. Правительство Москвы постановило изъять для государственных  нужд у ЗАО «Росстройсервис» земельный  участок по адресу: г. Москва, ул. Вильгельма Пика, вл. 14 площадью 23 523 кв.м. с кадастровым  номером 770218002001 для реализации международных  договоренностей по созданию Китайского делового центра «Парк Хаумин», достигнутых  в ходе VII встречи глав правительств России и Китая, а также положений  протокола шестого заседания  Российско-Китайской комиссии по подготовке регулярных встреч глав правительств и соответствующих обязательств Российской Федерации.

      ЗАО обжаловало указанное постановление  в судебном порядке. Решением арбитражного суда г. Москвы от 29.12.2004 г., оставленным  без изменения постановлением апелляционного суда от 3 марта 2005 года, в удовлетворении требований отказано. При этом суды исходили из того, что ненормативный  акт Правительства г. Москвы не противоречит ст. 49 Земельного кодекса РФ и не нарушает права и интересы заявителя. Признавая оспариваемое Постановление Правительства г. Москвы правильным, суды посчитали, что Российская Федерация взяла на себя международные обязательства по строительству именно в этом месте Китайского делового центра, сославшись при этом на протоколы заседаний комиссии по подготовке регулярных встреч Глав Правительств.

      В кассационной жалобе ЗАО поставило  вопрос об отмене судебных актов, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также  на то обстоятельство, что в деле отсутствуют данные, подтверждающие принятие Российской Федерацией международных  обязательств по строительству Китайского делового центра на спорном земельном  участке. Как полагает ЗАО, протоколы  заседаний комиссий по подготовке регулярных встреч Глав Правительств не являются результатом достигнутых договоренностей.

      Федеральный арбитражный суд Московского  округа, рассмотрев кассационную жалобу, отменил принятые судебные акты по основаниям, изложенным в Постановлении от 6 июня 2005 г. № КА-А40/4689-05 и направил дело на новое рассмотрение. Анализ указанного постановления позволяет сделать вывод, что ссылка на цели обеспечения международных обязательств Российской Федерации, сделанная органом, издавшим акт изъятия земельного участка, без учета положений Федерального закона РФ «О международных договорах Российской Федерации» от 15 июля 1995 года № 101, является несоответствующей закону. Федеральный арбитражный суд округа прямо указал, что суды не оценили указанные протоколы на их соответствие положениям названного федерального закона.

      При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции от 25.01.2006 г., оставленным  без изменения апелляционным  судом, заявителю отказано в удовлетворении требования о признании оспариваемого  постановления недействительным. Рассмотрев кассационную жалобу ЗАО, ФАС Московского  округа оставил принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, мотивируя тем, что Правительством г. Москвы соблюден порядок изъятия земельного участка  для государственных нужд. Признавая  оспариваемое постановление правильным, суды посчитали, что Российская Федерация  взяла на себя международные обязательства  по строительству именно в этом месте  Китайского делового центра, сославшись при этом на протоколы заседаний комиссии по подготовке регулярных встреч Глав Правительств. Оценив эти протоколы на их соответствие ФЗ № 101 от 15.07.1995 г., суды пришли к выводу, что спорный земельный участок был изъят для государственных нужд на основании протоколов, имеющих силу международных договоров согласно ч. 2 ст. 1 и 6 ФЗ «О международных договорах Российской Федерации»¹³.

      Вопрос  об изъятии земельных участков и  расположенных на них иных недвижимых объектов в связи с выполнением  международных обязательств приобретает  особую актуальность в связи с  принятием ФЗ от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ «Об организации и о проведении ХХП Олимпийский зимних игр и Х1 Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и ФЗ от 30 октября 2007 г. № 238-ФЗ «О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта».

      Таким образом, при принятии решений об изъятии земельных участков в  связи с международными обязательствами  Российской Федерации, органом, уполномоченным принимать подобное решение, должны учитываться не только нормы ЗК РФ. ГК РФ, положения самих международных договоров, но и нормы - дефиниции ФЗ «О международных договорах Российской Федерации» от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ.

2.2. Признание недействительным  акта исполнительного  органа государственной  власти или акта  органа местного  самоуправления

      В соответствии со ст. 13 ГК РФ и ст. 61 ЗК РФ для признания ненормативного акта уполномоченного государственного органа исполнительной власти или акта органа местного самоуправления об изъятии земельного участка и расположенного на нем недвижимого объекта необходимо, чтобы акт одновременно не соответствовал закону и нарушал права заинтересованного лица. С учетом данного положения при рассмотрении заявлений об оспаривании ненормативных актов уполномоченных органов суды совершенно обоснованно требуют от заявителей подтверждения ими соответствующего права на спорный земельный участок или расположенные на нем недвижимые объекты и нарушения законных прав и интересов заявителя в связи с предстоящим изъятием участка.

      Имеется арбитражная практика, когда суд, установив, что оспариваемый акт  уполномоченного органа власти соответствует  требованиям законодательства и  не нарушает права и законные интересы заявителя, отказывает в удовлетворении заявленных требований о признании  ненормативного акта недействительным¹⁴.

      По  одному делу, арбитражный суд отклонил требование о признании недействительным постановления уполномоченного  органа власти об изъятии земельного участка, поскольку суду не представлено доказательств получения членами  ГСК «Ветеран - С» разрешения на установку  гаражей, указанные гаражи не зарегистрированы в установленном действующим  законодательством порядке, следовательно, являются самовольной постройкой¹⁵.

      В другом случае, признавая недействительным решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании мест размещения жилых домов, жилых комплексов, арбитражный суд исходил из того, что спорный земельный участок находится в бессрочном (постоянном) пользовании истца на основании государственного акта, доказательства, подтверждающие отказ землепользователя от прав на земельный участок и его изъятие, отсутствуют¹⁶.