Возникновение и прекращение прав собственности по законодательству Российской Федерации

19 июля 2010 года администрация  Корсаковского городского округа  обратилась в суд с заявлением о взыскании с Швадченко С.П. арендной платы за 120 дней 2003 года, 2004,2005,2006 годы и январь-июль 2010 года в сумме 156997 руб. 16 коп., неустойки за каждый день просрочки на 15 июля 2010 года в сумме 63639 руб. 90 коп., всего: 220 637 руб. 06 коп.

Суд постановил: в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается  заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях  форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта(принятия предложения) другой стороной.

Договор аренды земельного участка от 30 апреля 2009 года считается  заключенным, поскольку подписан сторонами, то есть между сторонами достигнуто соглашение по всем его условиям, совершен и зарегистрирован в установленной форме.

Согласно ст. 431 ГК РФ при  толковании условий договора судом  принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В Договоре указано, что он заключен на основании постановления главы муниципального образования от 07 апреля 2009 года.

Статьей 425 ГК РФ предусмотрено  право сторон установить, что условия  заключенного ими договора применяются  к их отношениям, возникшим до заключения договора.

И хотя в акте приема-передачи земельного участка от 30 апреля 2009 года указано, поскольку Арендатор фактически использует земельный участок с 03 сентября 2003 года, земельный участок по настоящему договору считается переданным Арендатору с 03 сентября 2003 года, ввиду действия  срока исковой давности трехлетний срок для защиты права истца на взыскание арендной платы за указанный период истек.

Следовательно, требования истца о взыскании с ответчика  задолженности по арендной плате  за период с 2003 года по июль 2007 год и  неустойки за её просрочку не подлежат удовлетворению в связи с пропуском  срока исковой давности³⁷.

В ст. 433 ГК указано, что  договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом³⁸.

Гражданское законодательство предусматривает обязательную государственную  регистрацию договоров о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК) и договоров купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК). Гражданский кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных видов недвижимого имущества, например нежилых помещений.

Регистрация перехода права  собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации  самого договора. Поэтому договор  купли-продажи такой недвижимости следует считать заключенным  с момента его подписания (ст. 433 ГК), а переход права собственности на это имущество — с момента его государственной регистрации (ст. 551 ГК).

Так, в Углегорский  городской суд обратились Подолько Т.В., Подолько Е.В. (Дело № 2-851/11) с иском  к администрации Шахтерского  городского поселения о признании  права собственности на жилое помещение, В качестве третьего лица указали Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области.   

В судебном заседании  представитель истцов Пичуйкина  М.В., пояснила, что 16 февраля 1996 года Подолько Екатерина Васильевна и Подолько Тамара Владимировна по договору купли-продажи приобрели двухкомнатную квартиру у Б. После продажи жилого помещения, Б. выехали за пределы Сахалинской области, их местонахождение истцам неизвестно. По незнанию, истцы своевременно не зарегистрировали договор купли-продажи в бюро технической инвентаризации г.Углегорска, в связи с чем лишены права в полной мере осуществлять права владения и распоряжения квартирой. Обратившись ноябре 2010 года в Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области для  получения свидетельства о регистрации права, предоставив имеющиеся документы, подтверждающие приобретение квартиры, в выдаче свидетельства о государственной регистрации права было отказано, в связи с отсутствием регистрации в регистрирующем органе. Между тем, представитель истцов считает, что Подолько Е.В., Подолько Т.В. правомерно владеют недвижимым имуществом, имущество фактически перешло в их собственность, участвуют в расходах по ремонту, уплачивают обязательные платежи, не скрывают факт нахождения имущества в их владении, владеют спорным недвижимым имуществом как своим собственным более 15 лет, зарегистрированы по месту жительства по выше указанному адресу. В судебном заседании установлено, что Подолько Т.В., Подолько Е.В. не укрывают имущество от третьих лиц, выполняют все обязательства, возникающие у собственника в соответствии с требованиями законодательства. Указанные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела.  

Суд посчитал заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может  быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (части 1 и 2 статьи 223 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( часть 1 статьи 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами ( статья 550 ГК РФ).  Договор купли подписан сторонами, удостоверен нотариусом Шахтерской нотариальной конторы Борисовой Н.И. и зарегистрирован в реестре, не противоречит гражданскому законодательству, содержит все существенные условия для данного вида договоров. Правомерность заключения этого договора сторонами не оспаривается.

В соответствии  со статьёй 551 ГК РФ переход права собственности  на недвижимость по договору купли-продажи  недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

При обстоятельствах, когда  истцы в настоящее время не имеют возможности решить вопрос о регистрации сделки и перехода права собственности на приобретенное жилое помещение, суд применяет к данным отношениям положения части 3 статьи 551 ГК РФ, части 1 статьи 16 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регулирующие порядок регистрации перехода права собственности при уклонении одной из сторон от государственной регистрации и признает за Подолько Т.В., Подолько Е.В.  право собственности на указанное недвижимое имущество³⁹.

Как отмечалось выше, на имущество, отчуждение которого не подлежит государственной регистрации, переход права собственности осуществляется с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с гражданским  законодательством передачей имущества признается совершение отчуждателем одного из следующих действий:

- фактическое вручение  имущества приобретателю;

- сдача имущества перевозчику  для его отправки приобретателю;

- сдача имущества в  организацию связи для его отправки приобретателю. Эти действия должны быть совершены именно отчуждателем во исполнение своих договорных обязательств, причем надлежащим образом документально оформлены. Без этого право собственности у приобретателя имущества может и не возникнуть.

Имущество считается врученным приобретателю с момента его фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Если в результате предыдущей хозяйственной деятельности к моменту заключения договора об отчуждении имущества оно уже  находится во владении приобретателя, имущество признается переданным ему с момента заключения договора.

Для сделок с имуществом, отчуждение которого не подлежит государственной  регистрации, закон предоставляет  субъектам договорных отношений  широкие права по самостоятельному определению этого момента. Так, договором может быть предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к его приобретателю:

- в момент заключения  договора;

- в момент подписания  приемо-передаточного акта;

- в момент уплаты  цены или получения другого встречного исполнения;

- в иные моменты,  установленные договором⁴⁰.

Если же договором  не предусмотрены специальные правила  определения момента перехода права  собственности на отчуждаемое имущество, то действуют общие, указанные выше правила определения этого момента.

Поэтому, как уже отмечалось выше, заключая договор, в его тексте следует предусмотреть и условия, связанные с переходом права  собственности (определить сам момент, способ его документального оформления и т. д.). При определении в договоре момента перехода права собственности на конкретное имущество необходимо учитывать две группы обстоятельств, которые будут иметь в дальнейшем практическое значение: экономические; юридические.

Экономические последствия  заключаются в следующем. Во-первых, переход права собственности является основанием для совершения необходимых бухгалтерских проводок, поскольку именно в этот момент происходит реализация имущества. Во-вторых, с этого момента, как правило, наступает обязанность уплаты соответствующих налогов.

Юридические последствия  заключаются в том, что приобретатель  имущества становится его собственником. Поэтому с этого момента на нового, собственника переходит право  распоряжаться этим имуществом (отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог  и т. д.). Иначе говоря, право распоряжаться имуществом возникает не после его фактической передачи, а с момента перехода права собственности на него.

С момента перехода права  собственности может (или наоборот), не может быть обращено взыскание  на отчуждаемое имущество, в зависимости от того, на чье имущество - продавца или покупателя - обращается взыскание.

С этого момента, как  правило, считаются исполненными обязательства  сторон по передаче имущества. Сам момент исполнения обязательств имеет также  немаловажное значение, поскольку согласно ст. 408 ГК обязательства сторон прекращаются в связи с их исполнением.

Рассмотрим судебную практику⁴¹. Как установлено судом, 20 июня 2004 г. Е. и А. заключили два договора займа, согласно которым Е. передал А. определённую денежную сумму на срок один месяц. По договорам займа А. должен был выплачивать проценты по ставкам 24% годовых и 26,4% годовых соответственно.

Вступившим в законную силу заочным решением районного  суда от 17 августа 2007 г. по делу по иску Е. к А. о взыскании долга по договору займа и процентов по договору займа с А. в пользу Е. взыскана сумма основного долга, проценты за пользование денежными средствами по договорам займа, расходы по оплате государственной пошлины.

Е. обратился в суд  с иском к А. о взыскании долга, сославшись на то, что до настоящего времени ответчик не вернул денежные суммы по договорам займа и не выплатил проценты за пользование заёмными средствами. Истец просил суд с учётом уточнённых исковых требований взыскать в его пользу с ответчика проценты за пользование денежными средствами по договорам займа за период с 20 июня 2007 по 20 сентября 2009 г., а также неустойку за пользование заёмными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 1 октября 2007 по 1 октября 2009 г.

Решением районного суда от 9 октября 2009 г., оставленным без изменения определением областного суда от 24 ноября 2009 г., исковые требования Е. удовлетворены частично. В его пользу с А. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 1 октября 2007 по 1 октября 2009 г. и расходы по оплате государственной пошлины, в остальной части иска отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Е. в части  взыскания с ответчика процентов, установленных договорами займа, суд  первой инстанции, с которым согласился суд кассационной инстанции, исходил  из того, что заочным решением районного  суда от 17 августа 2007 г. договорные отношения между сторонами прекращены, а факт неисполнения заочного решения суда не может свидетельствовать о продолжении действия данных договоров.