Введение

     Жилищный  кодекс образца 1983 года закреплял централизованную систему управления жилищным фондом, но при этом допускал участие в  управлении и домовых комитетов, и иных органов общественного  самоуправления. В основном это был  государственный жилищный фонд. В  изменившейся ситуации, когда жилищный фонд переходит в основном в собственность  отдельных граждан, становится частным, требуются новые подходы к  его управлению. По сообщениям некоторых  средств массовой информации доля частной  собственности в жилом секторе  России уже превышает 75% от всего  жилого фонда. Поэтому вполне понятно  желание государства передать управление этим жилищным фондом в руки его  же собственников. И при этом внедрить еще в систему обслуживания жилья  и рыночные механизмы. Рыночные условия  предполагают, что наиболее эффективное  управление имуществом сможет осуществлять его собственник, нежели централизованное государственное управление, хотя последние 15 лет и не доказывают это утверждение. Новый ЖК РФ предусматривает, что  управление жилищным фондом осуществляется самими собственниками. В целях обеспечения  благоприятных и безопасных условий  проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего  содержания общего имущества в многоквартирном  доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим  в этом доме. В соответствии со ст.161 ЖК РФ, собственники помещений в  многоквартирном доме обязаны выбрать  один из способов управления многоквартирным  домом. Жилищный кодекс предусматривает  три варианта такого управления:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

     3) управление управляющей организацией.

     Частью 4 ст.161 ЖК РФ определено, что в случае если собственниками помещений в  многоквартирном доме (в течение  года со дня введение в действие ЖК РФ) не выбран способ управления этим домом или принятое решение о  выборе способа управления этим домом  не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном  Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

     Частью 4 ст.161 ЖК РФ определено, что в случае если собственниками помещений в  многоквартирном доме (в течение  года со дня введение в действие ЖК РФ) не выбран способ управления этим домом или принятое решение о  выборе способа управления этим домом  не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном  Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

     В настоящее время в России действует  уже примерно 5000 ТСЖ, только в Москве их уже 1500.

     В соответствие с требованиями ст.18 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны  провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном  доме в течении года со дня введения в действие ЖК РФ не выберут способ управления многоквартирным домом.

     Платежи собственника помещений в многоквартирном  доме теперь разделятся на 2 части: плата  за содержание общего имущества и  плата за коммунальные услуги. Первая в соответствии с п.8 ст.156 ЖК РФ определяется органами управления многоквартирного дома. Оплату на содержание общего имущества  в доме обязан вносить каждый собственник, вне зависимости от того, будет  он являться членом ТСЖ или нет. Размер оплаты пропорционален доле в общем  имуществе. С 1 января 2006 г. вступает в  силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования  тарифов организаций коммунального комплекса". Пункт 17 ст.2 этого закона определяет, что в жилищном секторе потребителями товаров и услуг коммунальных организаций являются в многоквартирных домах – ТСЖ, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления домом собственниками помещений. Договора на оказание коммунальных услуг теперь будут заключать целом с домом, а не с каждой квартирой в отдельности.

     С 1 марта 2005 г., со вступлением в силу нового ЖК РФ, в каждом многоквартирном  доме жильцам, приватизировавшим свои квартиры, будут принадлежать на праве  общей долевой собственности  помещения в многоквартирном  доме, не являющиеся частями квартир.

1. Понятие ТСЖ

     Прежняя редакция закона понимала под ТСЖ  объединение домовладельцев – собственников  помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых  кондоминиумах, то с вступлением  в силу нового ЖК РФ понятие "кондоминиум" для организации ТСЖ перестало  существовать (так же как и сам  закон о ТСЖ).

     В соответствии с положениями ст.291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения  эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим  имуществом образуют ТСЖ. Такое ТСЖ  признается некоммерческой организацией и действует в соответствии с  законом о ТСЖ. В развитие этих положений ГК был разработан одноименный  Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О ТСЖ". Новый ЖК РФ в  разделе VI включил в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности ТСЖ, тем самым отпала необходимость в специальном федеральном законе о ТСЖ. Поэтому статьей 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" признан утратившим силу с 1 марта 2005 г. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О ТСЖ".

     В ст.36 ЖК РФ установлено, что собственникам  помещений в многоквартирном  доме принадлежат на праве общей  долевой собственности помещения  в данном доме, не являющиеся частями  квартир и предназначенные для  обслуживания более одного помещения  в данном доме. Это – межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты. А также  коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы. Крыши, ограждающие несущие  и ненесущие конструкции данного  дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование, находящееся  в данном доме, и земельный участок, на котором расположен данный дом. Собственники помещений в многоквартирном  доме владеют, пользуются и распоряжаются  общим имуществом в многоквартирном  доме.

     В соответствии со статьей 135 ЖК РФ под  ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений  в многоквартирном доме для совместного  управления комплексом недвижимого  имущества в многоквартирном  доме, обеспечения эксплуатации этого  комплекса, владения, пользования и  в установленных законодательством  пределах распоряжения общим имуществом в данном доме. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью  в соответствии с нормами, установленными п.1 ст.49 ГК РФ. Применительно к ТСЖ  эта правоспособность заложена в  самом определении понятия ТСЖ.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Создание  и государственная  регистрация товарищества собственников жилья

     В новой редакции законодательства, регулирующего  деятельность ТСЖ, в соответствии с  частью 3 статьи 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, которые могут создать ТСЖ, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников  помещений в многоквартирном  доме. При этом устанавливается, что  собственники помещений в одном  многоквартирном доме могут создать  только одно ТСЖ. Но ЖК РФ допускает, что  ТСЖ может быть создано при  объединении:

• нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
• несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

     Данные  варианты должны выбираться самими собственниками жилых помещений.

     Создание  ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников. На собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов  собственников помещений в многоквартирном  доме (ст.136 ЖК РФ). Необходимо создать  инициативную группу, которая бы подготовила  необходимые документы, а именно устав товарищества, проект протокола  и решения общего собрания, краткие  сведения о кандидатах в члены  правления и ревизионную комиссию, предварительно получив от них согласие на участие в этих органах ТСЖ, и разместила бы примерные агитационные материалы.

     Первое  общее собрание по созданию ТСЖ лучше  всего провести в форме совместного  присутствия всех собственников  помещений, на нем необходимо выбрать  способ управления многоквартирным  домом.

     Инициативная  группа должна уведомить всех собственников  помещений о проведении такого собрания.

     По  итогам проведения собрания необходимо составить протокол, который подписывается  председателем и секретарем собрания, а также всеми его участниками, имеющими право голоса на общем собрании собственников. Статья 46 ЖК РФ предусматривает, что итоги голосования доводятся  до сведения собственников не позднее  чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

     Правоспособность  ТСЖ появляется с момента его  государственной регистрации. Государственная  регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством  о государственной регистрации  юридических лиц.

     Государственная регистрация юридических лиц  осуществляется путем внесения записи в государственные реестры и  представляет собой акт уполномоченного  органа.

     Для государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляется подписанное  заявителем заявление о государственной  регистрации установленного образца. Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного  лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. В соответствии со ст.9 Федерального закона от 08.08. 2001 № 129-ФЗ при государственной  регистрации юридического лица заявителями  могут являться руководитель постоянно  действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени этого юридического лица; учредитель (учредители) юридического лица при его создании; руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого юридического; конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор лица) при ликвидации юридического лица; иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления.

     Форма заявления определена в Постановлении  Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439 "Об утверждении форм документов, используемых при государственной  регистрации юридических лиц, и  требований к их оформлению" (приложение 1, код формы заявления № Р11001). Приказом Федеральной налоговой  службы от 1 ноября 2004 г. № САЭ-3-09/16@ утверждены методические разъяснения по порядку  заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации  юридического лица. В п.4.11. названного приказа определено, что при представлении  заявления о государственной  регистрации ТСЖ в сведениях  об учредителях указываются данные о членах правления.

     Вместе  с заявлением необходимо предоставить также и документы - протокол, в  котором отражается решение о  создании юридического лица, учредительные  документы - устав, в котором описываются  структура и органы управления этого  юридического лица, а также документы, подтверждающие оплату госпошлины за государственную регистрацию.